"еОселя" стимулирует банки к активному развитию собственных ипотечных программ

Существенное расширение государственной ипотечной программы "еОселя" на первичный рынок стимулирует банки к активному развитию собственных ипотечных программ.

Об этом рассказала Елена Дмитриева, первый заместитель председателя правления ГЛОБУС БАНКА.

Ссылаясь на данные Украинской финансовой жилищной компании ("Укрфинжилье"), она отметила, что на начало марта количество аккредитованных к участию в государственной ипотеке девелоперов уже составило 27 компаний из 13 областей (64 объекта, учитывая как отдельные ЖК, так и отдельные секции-дома в составе ЖК).

Как считает Елена Дмитриева, во втором квартале можно ожидать постепенное увеличение количества девелоперов, аккредитованных по программе "еОселя", а также есть достаточно оснований для активного развития партнерских соглашений между девелоперами и коммерческими банками как еще одного эффективного инструмента развития ипотеки на первичном рынке жилья. 

По ее мнению, в ближайшие 2-3 месяца привлечение девелоперов к программе "еОселя" может стать более заметным. Во-первых, девелоперские компании четко осознали необходимость в совершенствовании собственных механизмов продажи, как того требуют условия участия в государственной ипотечной программе, - это использование фондов финансирования строительства, механизм купли-продажи имущественных прав, реализация целевых облигаций. Во-вторых, уже осуществляется продажа квартир в объектах, строительство которых началось после вступления в силу Закона Украины "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" от 15 августа 2022 года, что совпадает с принципами действия программы "еОселя" на первичном рынке. 

"Кроме того, программы рассрочки и 2 ипотечных механизма, а именно - государственная "еОселя" и партнерские программы с банками, значительно расширяют возможности девелоперов по привлечению потенциальных покупателей, что может стать одним из факторов увеличения спроса на первичном рынке жилья", - подчеркнула она. 

Эксперт подробно рассказала о развитии ипотеки на первичном рынке жилья. В частности, она указала, что для получения банковской аккредитации и внедрения совместных ипотечных программ с девелоперами должны быть соблюдены следующие требования:

1. Активное строительство (динамика строительных работ в реальном времени) предложенного под аккредитацию ЖК.
2. Наличие у девелоперской компании всех разрешительных документов, подтверждающих законность строительства.
3. Отсутствие каких-либо судебных обременений, которые могут повлиять на динамику строительства.
4. Состояние готовности объекта - не менее 30% с четкими сроками завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
5. Реализация квартир должна происходить через фонды финансирования строительства, механизм купли-продажи имущественных прав, целевые облигации.
6. Соответствие объекта задекларированным качественным характеристикам и классу жилья.
7. Опыт работы на рынке (портфель реализованных проектов), открытость, профессиональная и деловая репутация как компании, так и ее руководителей.

"Процесс аккредитации - это прежде всего подтверждение банком финансовой и технической способности девелопера выполнить взятые на себя обязательства перед инвесторами-покупателями, а также соответствия объекта задекларированным качественным характеристикам. Фактически банк берет на себя часть рисков девелопера, гарантируя покупателям безопасность приобретения жилья в том или ином ЖК", - отметила банкир.

По ее словам, главным преимуществом ипотеки на первичном рынке до сих пор остается возможность приобретения современного качественного жилья по цене в среднем на 25-30% ниже, чем в уже построенном ЖК, ведь обычно новые квартиры стоят дороже из-за существенного снижения рисков для покупателей. Кроме того, ипотечная сделка фактически "фиксирует" цену и защищает покупателя от нежелательного для него подорожания приобретенной квартиры в случае снижения курса национальной валюты.

Елена Дмитриева обратила внимание на то, что с начала 2024 года на первичном рынке наибольший спрос на приобретение жилья в ипотеку (около 70% от всех сделок) наблюдается на 1,2-комнатные квартиры площадью от 45 м2 до 70 м2 общей стоимостью от 2 млн грн до 3 млн грн.

При этом в подавляющем большинстве случаев сделки заключаются сроком до 20 лет с первоначальным взносом в 30% от стоимости жилья. Она отметила, что для потенциальных заемщиков-покупателей, кроме цены и площади дома, важны еще несколько качественных характеристик ЖК: 1) безопасность проживания (локация, регион и город); 2) наличие самодостаточной инфраструктуры (рекреационной, детской, социально-бытовой, спортивной и т.д., наличие вместительных паркингов); 3) удачное расположение с учетом транспортного сообщения; 4) безопасность проживания в самом ЖК (круглосуточная охрана, закрытая от посторонних территория); 5) наличие вблизи ЖК рекреационных зон (например, парков, лесов, озер).

"С начала года на первичном рынке постепенно возобновляется тенденция "качественной конкуренции" ЖК, что является хорошим признаком "выздоровления" строительного рынка, а затем девелоперам придется концентрировать свои усилия не только на сроках строительства, объемах продаж, расширении возможностей приобретения, но и на создании по-настоящему комфортного и современного жилья", - отметила специалист.

По ее мнению, основными факторами, которые будут формировать развитие ипотечного кредитования во втором квартале 2024 года, станут:

1. Ритмичность получения и достаточный объем макрофинансовой помощи для покрытия текущих расходов госбюджета (стабильность национальной валюты, что будет побуждать НБУ к дальнейшему снижению учетной ставки). 
2. Развитие экономики и в частности строительной отрасли через активное привлечение строительных и девелоперских компаний к восстановлению страны.
3. Активное развитие кредитных и депозитных банковских программ: усиление конкуренции за клиента.
4. "Военные" факторы: преодоление последствий агрессии, ситуация на фронте.
5. Общественно-политические факторы: общественное единство, прозрачность решений и действий власти.

Она прогнозирует, что с апреля по июнь 2024 года на первичном рынке по программе "еОселя" и совместным ипотечным программам банков и девелоперов может быть заключено суммарно до 200-250 ипотечных сделок на общую сумму до 500 млн грн. При этом около 80-85% ипотек будет выдано в Киеве, Киевской области и некоторых областных центрах, преимущественно в западных областях.

"При благоприятных экономических, политических и военных условиях уже во втором квартале можно ожидать дальнейшую коррекцию учетной ставки - с существующих 14,5% до 14-13%. Конечно, комбанки уже отрабатывают возможность сокращения ипотечных ставок: в зависимости от срока и размера первого взноса они могут снизиться до 5-17% годовых, что можно считать позитивным сигналом для будущих покупателей жилья на первичном рынке, которые решат воспользоваться как государственной ипотекой, так и совместными с девелоперами ипотечными программами", - подытожила Елена Дмитриева.