Развитие первичного рынка жилья: "єОселя" существенно оживляет спрос на новостройки

Ипотечное кредитование постепенно становится одним из ключевых факторов восстановления первичного рынка жилья в Украине. Несмотря на то, что темпы строительства нового жилья пока не вернулись к довоенному уровню, именно рост количества ипотечных кредитов, прежде всего в рамках государственной программы «еОселя», придает сегменту необходимый импульс.

Об этом, опираясь на данные Государственной службы статистики, НБУ и ЧАО «Укрфинжитло», рассказала Елена Дмитриева, первый заместитель председателя правления ГЛОБУС БАНКА.

По её словам, речь идёт не только о расширении возможностей для граждан приобрести собственное жильё, но и о важном экономическом инструменте поддержки строительной отрасли, смежных секторов и внутреннего спроса в целом.

Банкирша подчеркнула, что по итогам 2025 года на первичном рынке было выдано в два раза больше ипотечных кредитов, чем в 2024-м: 1467 против 747, и на 20% больше, чем в 2021 году, когда было выдано 1217 ипотек.

По ее мнению, такие цифры свидетельствуют о существенном оживлении сегмента новостроек, который еще недавно оставался для большинства покупателей слишком дорогим или рискованным. В то же время доля продаж жилья в кредит пока остается невысокой — всего 0,9% от количества квартир на начальных стадиях строительства.

«Рынок имеет очень значительный потенциал для дальнейшего развития, а ипотека только начинает раскрываться как системный драйвер первичного жилья. Сегодня именно ипотека постепенно становится одним из ключевых инструментов восстановления первичного рынка жилья в Украине. Для многих семей кредит фактически стал единственной реальной возможностью приобрести квартиру в новостройке», — отметила она.

Елена Дмитриева подчеркнула, что ключевой движущей силой этого процесса остается государственная программа «еОселя». Сегодня 99% всех кредитов на первичном рынке приходится именно на нее. И это, по сути, главная характеристика нынешнего ипотечного рынка: именно государство дает толчок кредитованию новостроек, тогда как без такого механизма развитие этого сегмента было бы значительно более медленным. Ведь, как подчеркнула банкир, на первичном рынке фактически работают лишь 6 банков из 16, которые в целом предоставляют ипотечные кредиты.

«Именно государственная программа «еОселя» сейчас формирует основной импульс для развития ипотеки на первичном рынке. И если говорить об оживлении спроса на новое жилье, то сегодня это прежде всего заслуга этого механизма», — отметила эксперт.

В то же время значение ипотеки для экономики выходит далеко за пределы самого жилищного вопроса. По словам Елены Дмитриевой, в 2025 году в общей сложности 9 млрд грн кредитных средств было направлено на приобретение квартир у застройщика. При этом общее количество кредитов на первичном рынке и на приобретение готового жилья у застройщика уже превысило количество кредитов на вторичном рынке: их доля достигла 57% от общего количества ипотек.

Для сравнения: в 2024 году таких кредитов было предоставлено лишь на 4,8 млрд грн, а их доля составляла 32% от общего объема ипотечного кредитования.

«Ипотека все более ощутимо стимулирует появление нового предложения на рынке. Ведь когда кредитные средства направляются в новостройки, они работают гораздо шире, чем просто на покупку квартиры. Они поддерживают строительство, смежные отрасли, занятость и внутренний спрос. Поэтому развитие ипотеки на первичном рынке — это и жилье для людей, и более широкий экономический эффект, что крайне важно в условиях длительной войны», — подчеркнула Елена Дмитриева.

По ее словам, несмотря на положительную кредитную динамику, строительный сектор еще далек от довоенных показателей. В 2025 году в эксплуатацию было введено лишь 63% квартир от уровня 2021 года. Более того, по сравнению с 2024 годом количество принятых в эксплуатацию квартир даже несколько уменьшилось, что свидетельствует об уязвимости восстановления и сохранении ряда сдерживающих факторов для застройщиков.

Кроме того, количество квартир, строительство которых началось в 2023–2025 годах, составляет лишь 65% от количества квартир, принятых в эксплуатацию. То есть рынок пока больше достраивает уже начатые объекты, чем активно запускает новые. Хотя в 2025 году новое строительство оживилось — на 53% новых квартир было больше, чем в 2024 году, — его объем все равно составил лишь 44% от уровня 2021 года.

«Несмотря на положительную динамику ипотеки, темпы нового строительства пока все еще отстают от реальных потребностей рынка. А это означает, что наряду с поддержкой покупателя нужны дополнительные стимулы и для застройщиков», — отметила Елена Дмитриева.

Банкирша также подчеркнула, что в настоящее время коммерческие банки все еще более осторожно относятся к классической «первичке», чем к кредитованию покупки готового жилья у застройщика. В 2025 году на приобретение готового жилья у застройщика было выдано 3249 кредитов, тогда как непосредственно на первичном рынке — 1467. То есть готовое жилье кредитовалось в 2,2 раза активнее.

«Очевидно, новое жилье уже стало главным вектором развития ипотечного рынка. Именно поэтому дальнейшее развитие ипотеки имеет стратегическое значение. Для застройщиков критически важно фиксировать не только потенциальный интерес покупателя, а именно платежеспособный спрос, подкрепленный кредитными механизмами. Ипотека является своеобразным мостиком между возможностью гражданина приобрести жилье и готовностью застройщика запускать новые проекты. Чем стабильнее и понятнее будет этот инструмент, тем сильнее будет его влияние на весь рынок», — считает Елена Дмитриева.

В региональном разрезе ипотека на первичном рынке также имеет выраженную концентрацию. В 2025 году 64% всех кредитов было выдано в Киеве и Киевской области. В целом на пять регионов-лидеров пришлось 86% всех ипотек на первичном рынке. Это Киев с долей 44,6%, Киевская область — 19,3%, Львовская область — 14,6%, Ивано-Франковская — 4,5%, Полтавская — 3,1%. Такая структура свидетельствует о том, что расширение ипотечного кредитования в регионах остается одним из ключевых резервов для дальнейшего развития сегмента.

Дополнительные возможности для этого создает сеть аккредитованных объектов в рамках «еОсели». На данный момент ЧАО «Украинская финансовая жилищная компания» («Укрфинжитло») аккредитовало 338 жилых комплексов по всей Украине. Это важная база для расширения программы, ведь покупатель имеет не только право на кредит, но и реальный выбор жилья, соответствующего ее условиям.

Елена Дмитриева также напомнила о последних изменениях в программе «єОселя», утвержденных постановлением КМУ №1637. В частности, к льготным категориям граждан, которые могут получить кредит под 3%, были отнесены мобилизованные военнослужащие. Кроме того, изменены виды финансирования, по которым могут быть приобретены имущественные права на жилье: добавлены второе и последующие отчуждения будущего объекта жилой недвижимости, но в то же время исключена возможность финансирования по договорам купли-продажи дериватива.

Также были введены новые параметры относительно площади и стоимости жилья: нормативная площадь теперь составляет 52,5 кв. м для семьи из одного или двух человек и дополнительно 21 кв. м на каждого следующего члена семьи, а максимальная площадь квартиры ограничена 115,5 кв. м. В то же время стоимость 1 кв. м и общая стоимость жилья не могут превышать установленные предельные показатели более чем на 10%, при том что предельная стоимость квадратного метра была увеличена в 2 раза.

Первые результаты этих изменений уже заметны. В марте 2026 года на первичном рынке было выдано рекордные 240 кредитов. Одновременно сократилась доля дорогих квартир, приобретенных в кредит: если в 2025 году жилье стоимостью более 3 млн грн составляло 37% среди приобретенных в ипотеку квартир, то в марте 2026 года — уже 24%. Также существенно уменьшилась площадь приобретенного в кредит жилья: квартиры до 50 кв. м в марте 2026 года выбрали 62% заемщиков против 37% в 2025 году.

«Обновленные условия «еОсели» уже влияют на структуру спроса. Программа все четче работает как инструмент поддержки массового, более доступного жилья. Заемщики чаще выбирают более компактное и доступное жилье, а рекордное количество кредитов, выданных в марте 2026 года, свидетельствует об одном: спрос на доступную ипотеку в Украине есть, и он способен расти», — отметила Елена Дмитриева.

Банковский эксперт прогнозирует, что в 2026 году именно «еОселя» останется основным драйвером кредитования на первичном рынке. Однако для того, чтобы ипотека действительно стала системным механизмом восстановления жилищного строительства, необходимо более активное участие банков в работе с региональными застройщиками и более широкое привлечение финансовых учреждений к кредитованию новостроек. Ведь в нынешних условиях именно готовность банков финансировать первичный рынок может стать одним из важнейших стимулов для запуска новых проектов и постепенного возвращения отрасли к активному росту.

«Для полноценного восстановления первичного рынка нужны два параллельных фактора: доступная ипотека для покупателя и большая готовность банков работать с застройщиками. Только баланс спроса и предложения позволит рынку перейти от точечного восстановления к системному росту», — резюмировала Елена Дмитриева.