По итогам января стоимость жилья на первичном рынке Киева остается стабильной

По итогам января стоимость жилья на первичном рынке столицы остается стабильной.

Об этом рассказал Михаил Подвысоцкий, основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group.

По его данным, в январе в подавляющем большинстве проектов, начавших возводиться не позднее декабря 2021 года, ценовые колебания не превысили 0,5-1% в зависимости от площади и других технических характеристик квартир и качества самого жилого комплекса.

Эксперт сообщил, что по сравнению с декабрем 2021 года, в январе 2022 года сокращение спроса на первичном рынке составляет в среднем 20%. По его мнению, главными причинами снижения активности потенциальных инвесторов в прошлом месяце были: 1) длительный период праздников и связанные с ним отпуска; 2) высокая вероятность внешней военной агрессии против Украины; 3) экономические последствия от внешнего напряжения; 4) новая волна. пандемии; 5) сокращение платежеспособного спроса.

Обычно в зимний праздничный период активность на первичном рынке в среднем на 10-15% ниже, чем в другие месяцы года. Кроме того, в январе потенциальных покупателей сдерживала новая волна пандемии, напряженная ситуация на границах страны и связанная с этим определенная экономическая непрогнозируемость, спровоцировавшая временный отток иностранных капиталов и ослабление гривны.

"Безусловно, сложившееся состояние неопределенности повлияло на активность потенциальных покупателей жилья. Именно совокупность этих факторов повлекла за собой временное увеличение отложенного спроса. Однако каких-либо кризисных явлений на первичном рынке жилья не наблюдается”, - подчеркнул Михаил Подвысоцкий.

Эксперт рассказал, что наблюдаемое с конца 2021 года снижение спроса на первичном рынке отчасти связано со слишком быстрыми темпами роста себестоимости строительства, что заставило девелоперов увеличить стоимость м2.

“Большие компании, лидеры рынка осознают, что чисто “математическое” увеличение цен даже по объективной причине удорожания строительных материалов, что не связано с уровнем активности покупателей, может иметь негативные обратные последствия. Поэтому в ближайший месяц сохранится ценовая конъюнктура на первичном рынке жилья, - считает специалист.

По его данным, в октябре-ноябре прошлого года застройщики уже сформировали цены с определенным запасом в размере до 5-7%, учитывающий возможный рост себестоимости строительства, чтобы позволить определенное время не зависеть от цен на строительные материалы и стоимости строительно-монтажных работ .

«Кроме того, январь и февраль – два наименее активных месяца в строительстве. Поэтому следует ожидать, что до наступления теплого времени года и начала нового делового сезона себестоимость строительства существенно не изменится. Соответственно, стоимость м2 будет оставаться достаточно стабильной”, - отметил глава Concept Group.

В то же время он отметил, что в феврале 2022 года политика большинства застройщиков будет направлена ​​на увеличение спроса путем предоставления скидок по стопроцентной уплате стоимости квартиры, предложению более лояльных условий рассрочки со снижением первого взноса, внедрению совместных с коммерческими банками ипотечных программ.Также, по его утверждению, увеличение стоимости м2 возможно лишь в незначительном количестве новостроек, что вряд ли скажется на общей ценовой конъюнктуре первичного рынка.

“В течение января в возводимых киевских объектах не наблюдалось существенных изменений ценовой конъюнктуры. В то же время в феврале возможно точечное увеличение стоимости жилья в новостройках, связанное преимущественно с переходом к новым стадиям строительства. Однако ценовые изменения возможны только в 5% объектов, где уровень роста стоимости м2 возможен в пределах 5-10% в гривне. Однако это существенно не отразится на общей ситуации на рынке”, - подчеркнул эксперт.

Михаил Подвысоцкий рассказал о том, как курсовые колебания национальной валюты влияют на рынок новостроек. Он напомнил, что рост или резкое падение курса доллара именно в январе не является чем-то сенсационным. Так, в январе 2019 курс был на уровне 27,7-28 грн/долл, в январе 2020 года – 24,2 грн/долл, а в январе 2021 года – 28,2 грн/долл.

“Конечно, причины валютных колебаний ежегодно не одинаковы. В 2019 году произошел "Керченский кризис" с введением военного положения в отдельных регионах Украины. В январе 2022 г. главным фактором ослабления гривни также была внешняя угроза и связанные с ней экономические последствия. В прошлом году главным катализатором обесценивания гривни можно считать введение нового локдауна из-за пандемии. А в начале 2020 года резкое укрепление гривни привело к существенному снижению активности покупателей, которые сохраняли свои сбережения в долларах», - подчеркнул он.

По его утверждению, за последние 4 года курс американского доллара ни разу не пересек критической отметки, которая автоматически повлияла бы на рост цен на первичном рынке жилья. Он отметил, что для рынка недвижимости такой отметкой считается курс 29-30 грн/долл.

"Именно "сечение" такого курса потенциально могло бы спровоцировать производителей строительной продукции в очередной раз пересмотреть свои ценники, что, в свою очередь, повлияло бы на ценовую политику застройщиков", - сказал Михаил Подвысоцкий.

Эксперт также акцентировал внимание на деятельности застройщиков в условиях неопределенности. По его мнению, в Киеве только до 20% девелоперских компаний смогут пройти период "новых вызовов", который продлится ориентировочно до марта, не только без ощутимых потерь, связанных с временным снижением спроса, но и продолжить строительство без каких-либо пауз или остановок.

"Прежде всего, это касается девелоперских компаний полного цикла, а также тех участников, лидеров рынка, имеющих достаточные финансовые возможности строить концептуально новые и качественные проекты, не оглядываясь на уровень продаж", - рассказал специалист.

Он напомнил, что по прогнозам экспертов рынка, в 2022 году более 70% спроса на новостройки будут сконцентрированы на объектах новых форматов, которые возводятся из качественных строительных материалов, в которых предусмотрен самодостаточный инфраструктурный комплекс, что позволит получить максимум комфорта от жизни. работы и отдыха.

«Наиболее интересными потенциальными покупателями станут жилые комплексы, расположенные вблизи рекреационных зон или даже «в сердечнике» дикой природы в городской зоне или в ближайшем пригороде. Именно поэтому можно утверждать, что стабильность цен – это не самое главное, что сейчас беспокоит потенциальных покупателей. Для них крайне важно соблюдение застройщиками сроков и темпов строительства, а также высокое качество и функциональные возможности будущих ЖК”, - резюмировал Михаил Подвысоцкий.