Со второй половины сентября активность на вторичном рынке жилья снизилась на 5-10%

Со второй половины сентября активность на вторичном рынке жилья в Киеве, Львове, Одессе, Днепре и Харькове снизилась почти на 5-10%. 

Об этом сообщил президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита.

По его словам, пик активности на вторичном рынке в крупнейших городах медленно спадает, и до конца октября эта тенденция перекинется на остальные областные центры. 

 "По состоянию на начало октября тенденция к падению активности уже прослеживается не только в крупнейших городах , но и во всех областных центрах Украины ", - отметил эксперт.

Он обратил внимание на то, что уменьшение активности покупателей привело к стабилизации цен. Так в Киеве, Одессе, Днепре, Львове и Харькове средний рост стоимости жилья по сравнению с августом, не превысило 1,5-2%. В остальных городах цены остались практически без изменений. 

 "За последние 2-3 недели ценовая ситуация на вторичном рынке жилья достаточно стабильна. В сентябре наблюдались незначительные колебания и преимущественно на наиболее востребованные малогабаритные квартиры в надлежащем состоянии и в удачных локациях площадью до 50 м2. По данным аналитиков АСНУ, цены выросли всего в 10% выставленных на продажу квартир и лишь в отдельных локациях крупнейших городов ", - отметил эксперт. 

По его словам, до конца года по всей стране будет наблюдаться стабилизация цен с незначительными колебаниями, существенно не отразятся на общих ценовых показателях. Эксперт отметил, что снижение спроса прежде всего связано с тем, что покупатель уже не готов к существующим ценам. 

"Покупатель есть, но ищет более дешевые предложения.Таким образом, рост цен наблюдался в первой половине года уже "перепрыгнуло" ожидания и финансовые возможности покупателей ", - подчеркнул специалист. 

По его мнению, в течение следующих 3 месяцев вряд ли стоит ожидать каких-то существенных ценовых изменений. 

 "Еще в июле специалисты АСНУ прогнозировали, что цены на вторичном рынке почти достигли своих максимальных отметок, соответствующих платежеспособному спросу. Поэтому в имеющейся экономической ситуации не стоит ожидать какого-то существенного оживления на рынке жилья ", - подчеркнул Юрий Пита. 

Что касается первичного рынка, то, по словам главы АСНУ, ценовая конъюнктура в этом сегменте зависит от нескольких факторов, таких, как рост себестоимости строительства, в частности строительных материалов и строительно-монтажных работ, имеющегося спроса, развития ипотеки и реформы градостроительства. Однако, как сообщил Юрий Пита, несмотря на увеличение цен на первичном рынке в крупнейших городах на 15-20%, связано с ростом себестоимости строительства (на 20-30%), а также с высокой степенью инвестиционных приобретений с целью сохранения и приумножения средств (до 60% от всех сделок), к концу года дальнейший рост цен маловероятно. 

Например, по данным Львовского отделения АСНУ, за сентябрь количество сделок в некоторых застройщиков Львова снизилась на 12-20%. Похожие тенденции наблюдаются в других крупных областных центрах: в Киеве, Одессе и Харькове уменьшения покупателей составляет около 10%, в Днепре - 7-10%. 

Юрий Пита рассказал, что снижение активности покупателей на первичном рынке пока не повлекло каких-то существенных ценовых изменений.Однако, застройщики получили достаточно красноречивый сигнал того, что сейчас спрос почти полностью реализован. 

 "До конца года средние цены на новостройки могут вырасти в среднем лишь на 2-3%. Сейчас увеличение цен в пределах 3-5% ожидается лишь в 20-30% возводимых. Вместе с тем, застройщики прекрасно понимают, что "оторванность" цен от реального спроса повлияет на дальнейшее уменьшение количества сделок ", - подчеркнул специалист. 

По его словам, до конца 2021 как на первичном, так и на вторичном рынках прослеживаться похожи ценовые тенденции. Однако для первичного рынка крайне важным является завершение реформы градостроительной деятельности. Юрий Пита считает, что пока рано утверждать, что в этом вопросе уже произошли значительные сдвиги. 

Деятельность вновь Государственной инспекции архитектуры и градостроительства Украины (ДИАМ), по мнению эксперта, напрямую будет зависеть от принятия и вступления в силу нескольких законопроектив, в частности: №5655 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по реформированию сферы градостроительной деятельности", связанный с им проект закона №5656 "о внесении изменений в Бюджетный кодекс Украины относительно зачисления отдельных административных сборов за государственную регистрацию в сфере градостроительной деятельности" и №5877 "о внесении изменений в кодекс Украины об административных правонарушениях и Уголовный кодекс Украины относительно усиления ответственности в сфере градостроительной деятельности ". 
 
Кроме указанных законопроектив, Юрий Пита считает важными для первичного рынка законопрект 5091" О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем ", направленный на гарантування имущественных прав инвесторов на первичном рынке, а также законопроект 5600 в части, что касается изменений в налогообложении операций с недвижимым имуществом. 

"В октябре-ноябре ожидается голосование народных депутатов по ряду законопроектив, прямо влиять на конъюнктуру первичного рынка жилья. Принятие необходимых документов для реформирования строительной отрасли (законопроектив 5655, 5656 и 5877) могут существенно упростить деятельность застройщиков и одновременно повысить доверие потенциальных покупателей к ним. В частности, не исключено, что с принятием этих законопроектив уже к концу года на рынке увеличится количество новых объектов, в которых начнутся продажи квартир.Рост предложения на фоне ограниченного спроса станет весомым фактором сохранения стабильных цен ", - подчеркнул он. 

Что касается законопроекту 5877, то одним из главных вопросов для его эффективности, по мнению эксперта, является налогообложение приобретенной квартиры, будет построена в будущем. 

"По логике, приобретение квартиры в строящемся доме должна облагаться сразу по ставке 20% НДС, что приведет к налоговой нагрузки для застройщиков, и 18% налога на доходы физических лиц с третьего и последующего продажи, что приведет к существенным расходам для инвесторов, которые приобретут объекты с целью их последующего отчуждения. Очевидно, что это повлияет на конечные расходы покупателя, а потому не исключена переориентация части из них на вторичный рынок. Для уменьшения налогового бремени на инвестора очевидно нужны изменения в Налоговый кодекс Украины, которые бы учли специальный статус квартир, которые будут построены в будущем ", - считает Юрий Пита. 

В сентябре в сегменте аренды жилья в крупнейших городах Украины, по его данным, спрос был реализован более чем на 90%, соответственно почти окончательно сформировалась цена на ближайшие 2-3 месяца. 
 
По данным АСНУ, по итогам сентября средний рост цен на аренду жилья составляет 5-10% в зависимости от города, локации, технического состояния дома, качества ремонта и тому подобное. При этом наибольший рост - до 10% - зафиксировано в Киеве, Львове, Харькове, Одессе и Днепре. В других областных центрах увеличение стоимости аренды квартир не превысило 5%. 

 "До конца года существенных ценовых изменений пока не предвидится. Малогабаритное жилье советской застройки, пользуется спросом у 60-65% съемщиков, может вырасти в цене не более 2-3% и в основном за счет появления на рынке новых объектов - преждевременно освобожденных арендаторами квартир ", - отметил специалист. 

По его мнению, высокие коммунальные тарифы, в частности стоимость отопления, могут существенно сказаться на дальнейшем ценообразовании. 

"Есть определенная ценовая граница, выше которой цены на аренду не могут расти. Расходы на квартплату не должны превышать 30% от стоимости месячной аренды квартиры. Однако в разгар отопительного сезона в старых советских домах коммунальные расходы нанимателей достигнут 40-50% от цены аренды жилья может привести к оттоку арендаторов и снижение стоимости аренды на 10-15% ", - отметил он. 

Специалист также обратил внимание на то, как будет развиваться рынок жилья в случае объявления локдауну с жесткими ограничениями, как это было весной 2020 года. По его мнению, ценовая ситуация в различных сегментах жилья будет зависеть прежде всего от продолжительности жесткого карантина. 

 "В случае, если жестких локдаун продлится не более 1-1,5 месяцев, то стоимость жилья на вторичном и первичном рынках будет оставаться без изменений. То есть, потенциальным покупателям жилья не стоит ожидать падения рынка или существенного снижения стоимости квартир ", - сказал он. 

Однако, по мнению Юрия Пойти на первичном рынке может наблюдаться скрытое снижение стоимости м2 преимущественно в объектах на начальных стадиях строительства при условии 100-процентной оплаты стоимости квартиры. 

 "На первичном рынке, как это было в прошлом году, размер скидок по 100-процентной оплаты стоимости жилья достигнет в среднем 10%, но это будет касаться преимущественно объектов на старте строительства. Все прекрасно понимают, что локдаун не навсегда. И несмотря на снижение количества потенциальных покупателей на этот период, которое может составить до 50-70%, уже после локдауну в последующие 2-3 месяца отложенный спрос будет полностью реализовано ", - подчеркнул Юрий Пита. 

В сегменте аренды, по его утверждению, локдаун может привести к снижению цен на 30-40%. 

 "Сегмент аренды чувствительный к любым социально-экономическим и уже и" пандемическим "изменениям. Поэтому очевидно, что в условиях локдауна резко уменьшится спрос скажется на арендных ценах. Однако, как и на первичном, вторичном рынках, по завершению локдауну цены медленно начнут выравниваться в сентябрьских показателей ", - резюмировал Юрий Пита.