Рынок жилья в 2025 году вырос всего на 7%, а ипотека пока не определяет общие продажи

Количество сделок на рынке недвижимости в Украине за I-III кварталы 2025 года увеличилось лишь на 7% и составило 238 тыс. Наиболее активные регионы — это Киев и Киевская область, Днепропетровская и Харьковская области. В то же время доля ипотечных сделок на рынке в целом остается низкой — 2-3%, говорится в данных НБУ.

Об этом говорится в статье Центра экономических исследований и прогнозирования «Финансовый пульс».

По данным Национального банка Украины, приведенным в Отчете о финансовой стабильности, за I–III кварталы 2025 года количество операций на рынке недвижимости по сравнению с аналогичным периодом 2024 года выросло лишь на 7% и составило 238 тыс. сделок. Больше всего сделок было зафиксировано в Киеве и Киевской области (19,1 тыс. и 17 тыс. соответственно), а также в Днепропетровской и Харьковской областях (16,8 тыс. и 14 тыс. соответственно).

Преимущественно украинцы покупают квартиры — на них приходится около двух третей сделок. При этом наибольший спрос сосредоточен на небольшом и относительно недорогом жилье на вторичном рынке: средняя площадь квартиры составляет 38 кв. м, дома — 70 кв. м.

«Рынок и дальше «тянет» вторичка — это логично в условиях войны: люди ищут более простые, понятные и дешевые решения, а на первичном рынке спрос сдерживают и риски безопасности, и разрыв между тем, что предлагают на продажу, и тем, что покупатели хотят получить за эти деньги», — комментирует Диляра Мустафаева, руководитель аналитического департамента «Финансового пульса».

Как отмечается в материале, активному развитию рынка жилой недвижимости в целом мешают высокие риски безопасности и проблемы с электроэнергией из-за разрушения энергетической инфраструктуры. Дополнительным фактором является рост масштабов повреждений жилья: в течение девяти месяцев 2025 года в результате воздушных атак было повреждено в два раза больше жилья, чем за аналогичный период 2024 года.

На первичном рынке предложение пополняется преимущественно за счет достройки давно начатых жилых комплексов — из-за нехватки средств у застройщиков на фоне низкого спроса на недвижимость в недостроенных объектах. Запуск новых проектов чаще наблюдается в западных регионах, которые считаются более безопасными, и именно там цены за период полномасштабной войны росли больше всего.

По данным ЛУН, по состоянию на февраль 2026 года самая высокая средняя стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке зафиксирована в Киеве, Львове, Ужгороде, Черновцах, Ровно и Луцке, а самая низкая — в Запорожье и Николаеве.

В то же время ипотека пока не определяет общее состояние рынка купли-продажи жилья: доля сделок с использованием ипотечных кредитов в I-II кварталах 2025 года составляла 2%, а в III квартале выросла до 3%.

«Если смотреть на рынок в целом, ипотека пока не является массовым драйвером продаж. Она «работает» более заметно в сегменте нового жилья, где каждая пятая квартира покупается в кредит. Однако такая тенденция — это преимущественно достижение программы «єОселя»», — отмечает Диляра Мустафаева.

В материале также отмечается, что на первичном рынке покупка жилья с использованием ипотеки составляет 60% от общего объема, а около 44% сделок заключаются под готовое жилье от застройщиков. Ипотека на жилье, которое еще строится, растет медленнее.

По данным НБУ, наиболее активно ипотека в 2025 году использовалась в Киевской области (соотношение количества новых ипотечных кредитов и договоров купли-продажи — 8,8%). Далее Волынская область (5,2%), Ивано-Франковская (4,7%), г. Киев (4%) и Ровенская область (3,4%). Основными заемщиками остаются военнослужащие и правоохранители (почти 40% новых ипотек в 2025 году), доля ВПЛ составляет около 10%.

Отдельно в тексте оценивается доступность покупки жилья через индикатор price-to-income. В Киеве по состоянию на 30.11.2025 этот показатель составлял 8,6 года (против 9,8 года по состоянию на 30.11.2024). Однако даже после снижения такой уровень индикатора все равно свидетельствует о низкой доступности приобретения жилья без кредитов: в среднем семье нужно направлять все доходы более 8 лет.

Для безопасного обслуживания кредита, как отмечается в статье «Финансового пульса», ежемесячный платеж не должен превышать 40% дохода семьи. По расчетам НБУ, для обслуживания льготных кредитов по программе «єОселя» достаточно дохода около 30 тыс. грн в месяц для ставки 3% и около 42 тыс. грн — для ставки 7%. В то же время для кредитов по рыночным ставкам требуются значительно более высокие доходы: в частности, для обслуживания кредита под 18% — около 84 тыс. грн в месяц, тогда как средняя зарплата по Украине за декабрь 2025 года составляла около 31 тыс. грн.

«Именно разрыв между необходимыми доходами для «рыночной» ипотеки и реальными доходами большинства домохозяйств сужает круг заемщиков и сдерживает развитие ипотечного рынка. Даже при сценарии возможного снижения учетной ставки в 2026 году доступность рыночной ипотеки, по оценкам, останется умеренной», — подчеркивает Диляра Мустафаева.

В декабре 2025 года правительство приняло постановление №1637, которое обновило правила участия в программе «єОселя»: государство сузило перечень категорий, которым будут предоставляться льготные ставки, а также ограничило спектр жилья, которое можно покупать по льготным кредитам (ориентация на относительно дешевое жилье). Также предусмотрено вознаграждение банкам за работу с заемщиками и дальнейшую передачу ипотечного портфеля компании «Укрфинжитло», а поддержку остальных клиентов планируют осуществлять через частичную компенсацию процентных платежей.

По мнению авторов материала, сужение условий программы будет означать более узкий выбор жилья в рамках «єОселі», а часть заемщиков, которые не будут соответствовать обновленным требованиям, будет обращаться в коммерческие банки, что потенциально может поддержать развитие рыночной ипотеки.

«В то же время из-за войны и ограниченных финансовых возможностей населения спрос в ближайшей перспективе будет оставаться сдержанным, а конкурентным преимуществом для банков может стать сотрудничество с застройщиками для формирования приемлемых ипотечных условий», — заключает Диляра Мустафаева.