В 2024 году на первичном рынке жилья ожидается стагнация - эксперт

В 2024 году первичный рынок жилья будет иметь признаки стагнации: спрос на новостройки будет оставаться низким и ограниченным объектами с высоким уровнем готовности (спрос не превысит 25-30% от уровня февраля 2022 года), в условиях экономической стабильности стоимость м2 будет расти точечно и преимущественно в объектах с высокой степенью готовности, будет наблюдаться отрицательное соотношение старта новых объектов с количеством запланированных к сдаче в эксплуатацию - на уровне 10-15%.

Такой прогноз дал Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development.

На основе главных экономических, военных и политических прогнозов, специалист предположил, что в следующем году ни стремительного развития строительства, ни существенного роста спроса не произойдет.

"В течение 2023 года по сравнению со второй половиной 2022 года темпы строительства выросли лишь на 15-20%, что едва дотягивает до ⅓ от количества объектов, строительство которых велось до полномасштабного вторжения. При этом более 80% ЖК, на которых ведутся строительные работы, должны были бы быть сданы в эксплуатацию еще в 2022 и в начале 2023. Фактически часть девелоперов, хоть и медленно, но пыталась и будет пытаться в следующем году привести в порядок начатые объекты", - рассказал эксперт. 

Владимир Семенцов отметил, что более 70% возводимых ЖК преимущественно сконцентрированы в западных областях и Киеве из-за "статуса" наиболее защищенных от вражеских обстрелов - отсюда и более ощутимый спрос, чем в остальных регионах страны. 

В то же время он считает, что в 2024 году уровень спроса не будет "абстрактным".  Концентрация покупателей будет точкой по нескольким основным критериям выбора новостроек:

1) цена в соотношении с площадью жилья, 2) место и удобство расположения жилого комплекса (регион, удаленность от центральной части города, номинальная защита от вражеских обстрелов), 3) стадия строительства и активность на стройплощадке, 4) статус девелопера: его опыт работы на рынке, качество уже построенных объектов, 5) наличие всех разрешений и отсутствие судебных и других "обременений" (например, общественных протестов), которые могут поставить под сомнение завершение объекта, 6) действующие гибкие программы скидок и рассрочки, совместные с комбанками ипотечные программы, возможность приобретения жилья по программе "еОселя" (аккредитация ЖК для участия в этой программе), 7) качество будущего ЖК: создаваемые объекты инфраструктуры, закрытая территория, безопасность и защита и т.д.

Девелопер подчеркнул, что активное внедрение программы льготного ипотечного кредитования "еОселя" в строящихся новостройках может стимулировать рост спроса.

"Сейчас количество квартир, приобретенных по программе "еОселя" в ЖК на стадии строительства, не превышает 1%, при этом большинство квартир покупается в объектах классов "кофорт+" и "бизнес", цена которых в среднем на 30-50% выше стоимости квартир в объектах экономкласса с аналогичной степенью готовности. Для более-менее ощутимого влияния государственной ипотеки на первичный рынок эта цифра должна вырасти хотя бы до 25-30% от выданных кредитов - до 200-250 ипотек ежемесячно. Кроме того, важным станет существенное расширение программы на объекты эконом и комфорт-класса", - отметил эксперт.   

Что касается ценовой ситуации, то, на его взгляд, главные изменения в стоимости жилья для покупателей будут наблюдаться в объектах с динамичным и непрерывным строительством на высоких стадиях готовности. Он отметил, что на 2024 год в таких ЖК уже запланирован рост стоимости м2 в среднем на 10-15% в гривневом эквиваленте, однако такие ценовые изменения связаны больше с коммерческой стратегией и переходом на новый этап строительства, а не из-за повышенного спроса.

По его прогнозу, отсутствие достаточного количества покупателей из-за неуверенности в "завтрашнем дне" и общий низкий уровень доходов граждан станут главными сдерживающими факторами для глобального роста цен. Именно поэтому, в среднем по рынку увеличение цен может не превысить 3-5%, что будет в 2-2,5 раза меньше прогнозируемых темпов инфляции (ожидается, что в 2024 году инфляция в Украине составит 9,7%).

"На первичном рынке существует прочная связь войны, спроса, темпов строительства, качества ЖК, способов приобретения, курса валют и себестоимости строительства. Собственно на этом должна основываться ценовая политика девелоперов. Однако уже сейчас некоторые компании озвучивают собственные коммерческие "планы" по поднятию цен в их объектах на 10-15%. Это подается, как ожидаемый общерыночный тренд, однако вряд ли это звучит убедительно и корректно по отношению ко всему рынку. Ведь немного абсурдно, когда в объектах с нулевым или "слабым" спросом при стабильной себестоимости стремительно растут цены. А кроме того не следует забывать, что на первичном рынке хоть пруд пруди разнообразных рисков для инвестора: от чисто "военных", до превращения объекта в долгострой или откровенного мошенничества. Думаю, что в состоянии потенциальных покупателей нет никаких ценовых иллюзий, ведь дефицита на первичном рынке жилья нет", - отметил специалист.

Среди факторов, которые будут влиять на развитие первичного рынка жилья в 2024 году, эксперт выделил следующие:

1. Продолжительность и ход войны, противодействие агрессору и преодоление последствий войны;
2. Развитие экономики и в частности строительной и смежных отраслей (рост ВВП, низкая инфляция, сбалансированные доходы и расходы государственного бюджета благодаря макрофинансовой поддержке стран-партнеров);
3. Развитие государственной программы "еОселя" на первичном рынке;
4. Эффективность градостроительной реформы (от преодоления коррупции на всех уровнях, создание прозрачного инвестиционно привлекательного рынка, к защите прав покупателей); 
5. Ситуация на рынке валют: прочность национальной валюты;
6. Рост доходов граждан;
7. Политический консенсус: отсутствие внутренних разрушительных распрей.

"За оптимістичного сценарію ситуація на первинному ринку житла 2024 року залишатиметься нормальною: навряд чи ринку загрожуватиме більш глобальна криза, ніж та, що спричинена війною. Водночас збереження "статус кво" в будівництві житла можна буде вважати цілком прийнятним результатом", - підсумував Володимир Семенцов.