В 2022 будут развиваться фонды инвестирования в недвижимость, как альтернативный инструмент для инвестиций граждан

В 2022 году в Украине будут активно развиваться фонды инвестирования в недвижимость (ФИН), как альтернативный инструмент для инвестиций и сохранения состояния граждан.

Об этом сообщил Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development.

По его словам, главная особенность новых инструментов финансирования состоит в том, что граждане могут вложить собственные сбережения, приобретя соответствующие акции (ценные бумаги), находящиеся в свободном обращении, и получать прибыль в размере от 10% годовых с привязкой к курсу иностранной. валюты.

“Для сохранения средств и получения прибыли от инвестиций в объект недвижимости у большинства граждан исчезнет необходимость, например, в приобретении квартиры, ее обслуживании и сдаче в аренду, вместо этого возникнет возможность получить прибыль от инвестиции в фонд, который непосредственно владеет и сдает такую ​​недвижимость . Такие фонды существуют во всем мире, и это довольно популярный вид размещения свободных средств», - подчеркнул он.

Специалист отметил, что в Украине обычно фонды инвестирования в недвижимость закрыты для рядовых инвесторов. И, по данным эксперта, только в конце 2021 года несколько известных и мощных украинских девелоперов объявили о создании таких фондов с возможностью инвестирования в них всех желающих. Он отметил, что полученные инвестиционные средства девелоперы будут направляться в развитие собственных проектов в разных сегментах недвижимости.

“Вложение физических лиц в фонды инвестирования в недвижимость (ФИН) станет дополнительным источником финансирования строительства объектов недвижимости без привлечения банковского кредитования. Это также позволит застройщикам получать целевое финансирование на конкретный объект недвижимости, а конечным инвесторам получать прибыль от реализации этих проектов”, - подчеркнул Владимир Семенцов.

По его мнению, согласно украинскому законодательству и в зависимости от типа фонда, размер минимальной суммы для вхождения в украинский фонд инвестиций в недвижимость из-за покупки ценных бумаг может составлять от $5 тыс. Кроме того, как считает эксперт, именно такие фонды способны привлечь внимание иностранных инвесторов. к украинскому рынку недвижимости, потому что для них формат REIT-фондов (real estate investment trust) понятен и распространен.

“Фактически REIT – это управляющая компания, направляющая полученные средства в разные сегменты недвижимости. Ценные бумаги международных REIT-фондов свободно котируются на финансовых биржах и более ликвидны, чем объекты недвижимости, ведь продать их по рыночной стоимости можно гораздо быстрее, чем, например, квартиру. Наибольшую долю прибыли любого REIT-фонда составляют арендные платежи, дающие стабильные и прогнозируемые денежные поступления. Кроме того, прибыль REIT-фондов не зависит от уровня инфляции, ведь стоимость недвижимости арендных платежей очень часто растет на эквивалент обесценивания оборотных средств. По сути, явление фондов инвестирования в недвижимость – это одно из направлений к созданию прозрачного рынка недвижимости в Украине, что будет стимулировать вхождение иностранных инвестиций в этот сектор украинской экономики”, - подчеркнул специалист.

Он отметил, что в Украине доходность инвестиций в фонды недвижимости составляет в среднем 10% годовых с привязкой к иностранной валюте. К примеру, в США такая прибыль не превышает 2-5%.

По его словам, инвестирование в ФИНы может стать альтернативой банковским депозитам, но с более привлекательной прибыльностью. Он напомнил, что в конце 2021 года ставка по банковским депозитам в гривне колебалась от 9% до 11%, в то же время ставка в иностранной валюте для краткосрочных вложений составила 0,4-0,8%, а для долгосрочных – 1-3, 7%.

Опираясь на прогнозы финансовых аналитиков, специалист отметил, что в 2022 году рост % по валютным вкладам маловероятен, а ставка по гривневым вложениям может возрасти в среднем лишь на 0,5-1%.

Финансисты прогнозируют, что в 2022 году вряд ли ситуация в банковском секторе коренным образом изменится. В то же время такой "статус кво" дает толчок для развития альтернативных источников инвестирования для сохранения состояния с учетом инфляции и получения пассивной прибыли, - считает он.

По его мнению, в 2022 году для физических лиц наиболее приемлемым может стать инвестирование в ОВГЗ, жилую недвижимость на первичном рынке, объекты сервисных апартаментов и в ФИНы. Размещение же средств на депозитах будет наименее привлекательным для граждан Украины.

“До сих пор действует налог на доходы с депозитов, размер которого составляет 18% НДФЛ, также придется уплатить 1,5% военного сбора (итого 19,5%). Что касается налогообложения вложений в ФИНы, то налог на инвестора будет платить инвестиционный фонд: это 9% налога на дивиденды, 1,5% военного сбора и вознаграждение фонда в размере до 1-1,5%. То есть, в отличие от 19,5% налогов с депозитов, с инвестора будет вычтено только 11-12%”, – рассказал специалист.

По его прогнозу, в ближайшие 2-3 года в Украине может появиться и полноценно заработать не менее 10 фондов инвестирования в недвижимость. Эксперт не исключил, что вместе с фондами, созданными украинскими девелоперами, на украинский рынок также могут выйти 2-3 иностранных REIT-фонда.

"В создании таких фондов заинтересованы, прежде всего, мощные украинские девелоперские компании, которые планируют реализовывать одновременно от 3 до 5 масштабных проектов, растянутые во времени на 5-10 лет в разных сегментах недвижимости", - сказал он.

Специалист также предположил, что в 2022 году будет наблюдаться постепенное перетекание средств граждан по депозитным вкладам в ФИНы. Однако фокус внимания потенциальных вкладчиков к таким фондам возможен не раньше мая-июня.

“По самым оптимистическим прогнозам, в 2022 году “перетекание” капиталов физлиц из банковского сектора в инвестиционные фонды может составить до 2-2,5% от общей суммы вложений в иностранной валюте (до $250 млн), и до 3-5% от общей суммы гривневых депозитов (около 25-30 млрд грн)”, - подытожил Владимир Семенцов.