В I квартале 2023 года активные работы ведутся только в 30% новостроек
По итогам I квартала 2023 года лишь в 30% новостроек, строительство которых началось еще до полномасштабного вторжения, продолжаются активные строительные работы.
Об этом рассказал Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development.
По его словам, в настоящее время большинство объектов (около 80%), в которых продолжаются работы, находятся на высоких стадиях готовности — более 60-70% и выше. В то же время, около 20% — это новые жилые комплексы, старт которых начался со второй половины 2022 года.
Как отметил эксперт, наибольшая активность на стройплощадках фиксируется в областных центрах на западе страны и в Киеве — 35% и 30% соответственно от общего количества возводимых объектов. В Одессе, Днепре и Харькове доля активного строительства составляет 12%, 10% и 7% соответственно. Остальные объекты (около 6%) возводятся в других областных центрах, в частности Житомире, Виннице, Полтаве, Черкассах и т.д.
Специалист обратил внимание, что за последние 2 месяца ценовая ситуация на первичном рынке жилья остается достаточно стабильной: номинальные цены выросли в среднем на 1-1,3% в гривневом эквиваленте.
Главными факторами, формирующими ценовую политику застройщиков в 2023 году, эксперт считает:
- стабилизацию в экономике страны за счет значительной макрофинансовой помощи стран-партнеров
- обузданную инфляцию, которая за январь-февраль составила всего 1,5%
- относительную стабильность в энергосистеме Украины
“Большинство отечественных производителей строительных материалов постепенно возобновляют свою работу, в частности, это касается бетонных заводов.Понимаем, что этот фактор положительно влияет как на обеспечение стройплощадок необходимыми материалами, так и ценовую ситуацию: производители, прекрасно осознавая имеющиеся военные обстоятельства, внедряют достаточно гибкую, лояльную систему ценообразования, держа цены в адекватных пределах”, — подчеркнул он.
Что касается спроса, то, по данным Владимира Семенцова, после относительной нормализации энергосистемы Украины и с наступлением весны на рынке заметно незначительное оживление.
"Подавляющее большинство покупателей (около 70%) заинтересовано в приобретении квартир на завершающих стадиях строительства в относительно безопасных западных регионах Украины", — отметил специалист.
В то же время эксперт отметил, что уровень спроса на новостройки до сих пор крайне низкий и составляет до 40% уровня февраля 2022 года.
"Программа доступного кредитования" есть Оселя", к сожалению, в настоящее время пока себя не оправдала. Ведь количество одобренных кредитов от октября 2022 года составляет лишь 0,5% (из более 46 тыс. заявок), а на первичный рынок приходится вообще лишь несколько десятков соглашений, однако при определенном совершенствовании этой программы (прежде всего речь идет о механизмах принятия решений о предоставлении кредита и соответствующего финансирования) она может существенно увеличить количество сделок на рынке недвижимости, из которых по меньшей мере 10% может прийтись на первичный рынок», — подчеркнул Владимир Семенцов.
По его словам, застройщики до сих пор предлагают реальным покупателям существенные скидки — от 10% до 25%, размер которых зависит от стадии готовности того или иного объекта, себестоимости строительства, региона, локации, имеющихся финансовых возможностей девелопера продолжать строительство без привязки. к уровню продаж.
Однако, по его мнению, в ближайшие два месяца уровень спроса вряд ли существенно вырастет. Именно столько времени нужно, чтобы заработал Закон 2923-IX "О компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной агрессией российской федерации против Украины", который будет внедрять имущественные сертификаты, которые будут иметь свободное обращение и могут быть использованы гражданами для приобретения жилья на первичном рынке.
При оптимальных условиях Закон о компенсации разрушенного жилья потенциально увеличит спрос на первичном рынке на 10-15%.
В то же время, чтобы сертификаты стали действенными и граждане начали их массово вкладывать именно в первичный рынок жилья, нужно, чтобы заработали предусмотренные механизмы получения компенсации: многое зависит от эффективности работы комиссий, принимающих решение о компенсации, справедливого механизма оценки поврежденного или разрушенного жилья, а также, что самое главное — соответствующие средства в госбюджете для финансирования этого закона”, — подчеркнул специалист.
Владимир Семенцов также обратил внимание на то, что за последние 3 месяца участились случаи разнообразных скандалов, связанных с застройщиками или земельными вопросами. При этом, как указал специалист, на фоне неоднозначных строек, требующих более тщательного изучения и анализа, активизировались и мошенники, которые безосновательно, даже вопреки здравому смыслу, пытаются "расшатать" любое законное строительство.
Он обратил внимание, что случаи давления мошенников на застройщиков наблюдаются почти во всех городах, где возобновилось строительство, в частности в Киеве, Ивано-Франковске, Харькове, Одессе. Семенцов подчеркнул, что в настоящее время это лишь точечные случаи, но пока не заработал закон, фактически завершающий градостроительную реформу, переведя все процедуры в "цифру", сделав весь процесс прозрачным, исключив из себя "человеческий фактор" при принятии решений о строительстве (особенно это касается областных центров), у вымогателей есть все рычаги давления не только на застройщиков, но и на общество.
“На местном уровне, пока не завершена цифровизация процесса строительства жилья, у вымогателей фактически остался последний шанс что-то заработать. Но они, как явление на рынке, значительно портят инвестиционный климат не только в отрасли, но и в целом в стране”, — считает эксперт.
Он утверждает, что большинство “активных” мошенников — это преимущественно бывшие депутаты и должностные лица всех уровней, использующие имеющийся административный ресурс или служебное положение, создавая искусственные препятствия для бизнеса.
“Такие “дельцы” сознательно порочат факты и удачно манипулируют общественным мнением с целью заработать на “решении вопроса” строительства.По информации участников рынка, мошенники пытаются содрать с девелоперов от $40 тыс. до $100 тыс. . Появление вымогателей фиксируется почти на всех новых объектах. Из-за того, что объем "живых" объектов катастрофически мал, они не гнушаются даже законными реконструкциями небольших объектов и админзданий", — рассказал специалист.
Владимир Семенцов напомнил, что несколько похожие ситуации уже возникали в стране, в частности, после Оранжевой революции, в начале войны в 2014 году, то есть на фоне глобальных изменений в стране. По его мнению, мошенники пытаются воспользоваться тем, что настоящие активисты уже давно защищают страну на фронте и судьба некоторых из них сложилась трагически.
“В условиях войны репутационные риски застройщиков значительно выросли. Поэтому некоторые компании склонны не выносить вопрос давления мошенников в публичную плоскость, даже если их строительство вполне законно. Однако, на мой взгляд, таким случаям нужна обличительная огласка с обращениями в прокуратуру, полицию и т.д. Для девелоперов необходимо изменение менталитета, иначе развивать первичный рынок будет крайне сложно”, — подчеркнул эксперт.
Он убежден, что сейчас необходимо сфокусироваться не только на завершении градостроительной реформы, но и на трансформации сознания и соблюдении общественного договора, когда наличие всей разрешительной документации делает невозможными случаи вымогательства.
«Вместо презумпции вины должен заработать принцип зеленого света, когда все инстанции будут максимально настроены на создание благоприятного регионального инвестиционного климата. Это единственный путь для притока инвестиций в нашу экономику”, — резюмировал Владимир Семенцов.
