Надежный помощник в выборе жилья
Надежный помощник в выборе жилья

С 1 ноября 2022 года вводится НДС для девелоперов и НДФЛ для инвесторов на первичном рынке жилья

Автор материала
INSPI Development
INSPI Development

Инвестиционно-девелоперская компания

18.10.2022
0   комментариев
2668

С 1 ноября вступают в силу нормы Закона 2600 "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения операций с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем", предусматривающие введение для девелоперов налога на добавленную стоимость по кассовому методу, а для людей — продавцов на первичном рынке налог на доходы физлиц в размере 18% по разнице между ценой покупки ценой продажи при первой продаже квартиры.

Об этом сообщил Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development.

Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development.

По словам эксперта, нововведения в налогообложении на первичном рынке не только повлекут за собой коренные изменения в ценообразовании, но и повлияют на количество инвесторов, вкладывающих средства в первичный рынок с целью их сохранения и приумножения.

“Дополнительные расходы, возникающие у девелопера из-за действия этого закона, с большой вероятностью будут возложены на плечи покупателей, что в ближайшее время может существенно сократить количество инвесторов и покупателей на первичном рынке. С другой стороны, Закон 2600 — это попытка государственных органов уменьшить манипуляции с налоговым кредитом, возникающим у компаний-застройщиков в процессе строительства и попытка увеличить поступление в бюджет. На мой взгляд, в этом случае НДС не будет выполнять свою прямую функцию, а именно сдерживание перепроизводства, а в случае строительства в условиях войны и необходимости стимулирования экономики, НДС должна быть вообще отменена и изменена сама сущность и форма такого налога. Это позволит, во-первых, сделать невозможными любые манипуляции с возмещением и оптимизацией НДС, во-вторых будет стимулировать рост строительства”, — отметил специалист.

По его мнению, с большой вероятностью НДС в размере 20% станет дополнительной нагрузкой на цену для покупателя-инвестора.

"Цены на первичном рынке могут вырасти как минимум на 20% без учета роста себестоимости строительства", — считает он.

Эксперт напомнил, что за весь цикл строительства цена м2 растет в среднем на 30-35% от начальной цены "на котловане". Однако с введением НДС для девелоперов стартовые цены могут возрасти в среднем на 10-15%.

Другими словами, девелоперы сразу "подготовятся" к будущей уплате НДС, увеличив первоначальные цены. Соответственно, может снизиться амплитуда роста цен от начальных стадий строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию”, — отметил Семенцов.

Эксперт рассказал, что за весь цикл строительства ЖК девелоперы в среднем пересматривают цены 7-10 раз с шагом увеличения стоимости м2 в 3-5% от предыдущей цены м2. В случае если стартовые цены вырастут в пределах 15% из-за введенного НДС, то, по его мнению, сократится количество "фаз" роста цен.

Кроме роста цен от застройщика на размер НДС, Закон 2600 может привести к сокращению количества инвестиционных сделок, ведь этот документ вводит налог на доходы физлиц в размере 18% с разницы между ценой покупки и ценой продажи при первой продаже квартиры за год и 5% — при дальнейших продажах. Следствием этого может стать переход части рынка в тень, когда будут официально демонстрировать минимальную разницу по купле и продаже, а большая часть прибыли будет оформляться наличными.

“Введение налогообложения инвестиционных сделок фактически приравнивает первичный рынок ко вторичному. Соответственно может существенно сократиться количество граждан, использующих первичный рынок как вид бизнеса, вкладывая средства на начальных стадиях строительства с целью дальнейшей продажи будущих квартир ближе к завершению строительства с прибылью в среднем от 30% на каждой квартире. Новый налог приведет к сокращению по меньшей мере на 1/4 прибыли "перекупщиков", а по сути — инвесторов, которые берут на себя часть рисков строительства", — подчеркнул специалист.

Он обратил внимание, что на конец 2021 года на первичном рынке жилья количество инвестиционных соглашений с целью сохранения и приумножения средств граждан составляло около 50-55% от их общего количества. Приблизительно ⅓ покупателей вкладывали средства в приобретение 2 и более квартир с целью дальнейшей их продажи до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Эксперт отметил, что за последние 20 лет одной из особенностей украинского первичного рынка жилья была возможность инвестировать в квартиру на начальных стадиях строительства по значительно более низкой цене — по меньшей мере на 30%, чем покупать аналогичное жилье на вторичном рынке. Фактически строительство велось за средства инвестора-покупателя, а инвестор прекрасно понимал все касательные риски, как несвоевременное ввод дома в эксплуатацию, несоответствующее качество жилья или риск оказаться в состоянии "обманутого инвестора". По его мнению, новое налогообложение на первичном рынке фактически нивелирует для покупателя преимущество приемлемой цены, а вопрос надежности защиты его инвестиций в жилье, который будет возведен в будущем, также достаточно дискуссионным и пока не перебивает мотивацию приобретения квартиры по более низкой цене.

“Новые законы, как 2518 «О гарантировании имущественных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем» и причастный к нему 2600 «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения операций с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», бесспорно, устанавливают новые условия для работы девелоперов по защите покупателей и налогообложения, но пока рано говорить об их положительном эффекте — как эти документы скажутся на планах и способности застройщиков вообще реализовывать новые проекты, привлекая средства граждан на стадии строительства. Изменения в налогообложении — это изменения в ценообразовании и прибыли, поэтому количество потенциальных инвесторов, за счет которых держался первичный рынок, также значительно сократится”, — считает специалист.

Он подчеркнул, что в ближайшие 3-6 месяцев ситуация на первичном рынке жилья будет зависеть, в первую очередь, от войны и наличия спроса. В то же время, застройщики будут прилагать максимальные усилия, чтобы завершить уже начатые жилые комплексы и выполнить свои обязательства перед покупателями-инвесторами.

“В ближайшие месяцы девелоперы будут пытаться завершить строительство уже начатых объектов, свернув планы по строительству новых ЖК. В то же время, не стоит ожидать стремительного роста спроса без привлечения доступной и массовой ипотеки. Без "инъекции" специальных государственных программ по кредитованию как девелоперов, так и покупателей первичный рынок будет возобновляться довольно медленно, — подытожил Владимир Семенцов.

Мероприятия

Все мероприятия
  • 27.02.24, 00:00
    За последнее десятилетие украинский бизнес сталкивался с различными вариациями форс-мажора. За это время он пережил события 2014 года, оккупацию части территорий страны, далее была пандемия, сейчас - полномасштабная война. Казалось бы, предприниматели уже адаптировались и знают все о форс-мажоре и алгоритме действий в таких обстоятельствах. Но нет. До сих пор существует ошибочное понимание сути форс-мажора, возникает немало вопросов относительно получения сертификата о наступлении форс-мажорных обстоятельств и прохождения других связанных процедур для урегулирования сотрудничества с украинскими и иностранными партнерами, подрядчиками, другими стейкхолдерами.  Основываясь на глубоких теоретических знаниях и собственном практическом опыте заверения и получения сертификатов о форс-мажоре, урегулирования арендных отношений с сотней ритейлеров, ведения судебных дел, Станислав Хачикян, руководитель юридического отдела компании "Мартин" (ТРЦ и БЦ RETROVILLE), подготовил вебинар для арендодателей и арендаторов коммерческой недвижимости. В рамках мероприятия он сфокусируется на таких основных теоретических и практических вопросах:  Нормативное регулирование обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажорных обстоятельств). Международные и украинские нормы.  Юридический статус письма ТПП Украины от 28.02.2022 г. Почему не все так однозначно? Обстоятельства непреодолимой силы в договорах. Как избежать ошибок? Уведомление о наступлении форс-мажорных обстоятельств.  Получение сертификата о наступлении форс-мажорных обстоятельств. Практический разбор. Актуальная судебная практика по форс-мажорным обстоятельствам. "До сих пор существует ошибочное мнение, что форс-мажор автоматически освобождает от всех обязательств, особенно если он объявлен на национальном уровне. На самом же деле форс-мажор требует доказательства и надлежащего правового оформления, даже если он очевиден и общеизвестен. Чтобы воспользоваться пунктом договора о форс-мажоре, нужно собрать немалый пакет документов и получить сертификат или даже несколько сертификатов о наступлении обстоятельств непреодолимой силы. Заявление на получение имеет свои тонкости, а потому, чтобы правильно с ним работать, нужно иметь определенные знания. Ими и другим своим опытом я поделюсь на вебинаре", - говорит Станислав Хачикян.  Вебинар будет проводиться вместе с Натальей Возной, главным юристом компании COLIN'S. Она сфокусируется на действиях предприятия в случае потери документов по форс-мажору, в частности осветит такие вопросы, как порядок обращения в органы ТПП при потере первичных документов, сбор доказательств, удостоверяющих наступление форс-мажорных обстоятельств, период их наступления и окончания и тому подобное. Вся информация подготовлена с акцентом на арендные отношения, поэтому вебинар будет полезен: юристам торговых центров, бизнес-центров, складских комплексов; юристам компаний-арендаторов (прежде всего сетевых операторов); руководителям и сотрудникам отделов аренды/договорных отделов как арендодателей, так и арендаторов;  директорам компаний, владельцам коммерческой недвижимости. Конечно, вебинар предусматривает и блок для вопросов и ответов. В дополнение к возможности пообщаться с лекторами и задать вопросы участникам вебинара вместе с презентацией будут предоставлены структура и примеры заполнения заявок на получение сертификатов о форс-мажоре (а именно при нарушении валютного законодательства, при разрушении объекта недвижимости в результате военных действий, при уничтожении документов), ссылки на судебный практикум Верховного Суда по форс-мажору, шаблоны для договоров аренды, сформированные на базе новой судебной практики. Дата: 27 февраля 2024 года Начало: 15:00 Формат: онлайн (Zoom) Регистрационный взнос: 800 грн О спикерах (преподавателях): Станислав Хачикян: Специализация - судебная практика, арендные правоотношения, проверка юридических рисков приобретения недвижимости. 15-летний юридический опыт работы. Работал в государственном секторе, в частности в Харьковском городском совете и Министерстве регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины. С 2014 года работает в частном секторе: ТРЦ SkyMall (Киев), ТРЦ и БЦ RETROVILLE (Киев) Сертифицированный лектор Национальной ассоциации адвокатов Украины. Наталья Возная: Специализация - арендные правоотношения. Опыт работы в судебном органе и юристом in-house в международной компании более 10 лет. Работала помощником судьи в Апелляционном суде Киевской области. С 2013 года работает главным юристом в международной компании COLIN'S. Регистрация через гугл-форму! Контакты организаторов вебинара для вопросов и регистрации: Образовательная платформа CP School: school@c-p.com.ua, +38 (063) 641 53 18, +38 (097) 265 04 36 "Международный институт бизнеса": ocenka@iib.com.ua, +38 (067) 819 07 17  …
    210
  • 29.02.24, 00:00
    Мы рады анонсировать Games Gathering 2024 Lviv - событие, которое вдохновит всех специалистов геймдева! Поэтому, мы готовы рассказать вам самые важные детали. Когда? 29 февраля - 3 марта 2024-го года Где? Львов Отель "Днестр" Формат конференции традиционно гибридный: вы можете посетить событие онлайн, или отправиться в увлекательное путешествие во Львов и присоединиться вживую. Вы можете присоединиться со спешл промокодом на скидку 10% BUDYNOK10GGLVIV ЧТО ПО ПЛАНУ? 29 февраля - онлайн день конференции 1 марта - препати для спикеров и владельцев билетов Бизнес 2 марта - живой день конференции (который, конечно, транслируется онлайн) и главная вечеринка 3 марта - живой день конференции ВАС ОЖИДАЕТ: 1000+ посетителей Информативные спитчи от звездных лекторов Хорошая возможность для продуктивного нетворкинга Незабываемые, шумные вечеринки Indie Blast award и ценные призы Бесплатное пиво на бесплатное пиво Присоединяйтесь к нам, где бы вы ни находились, Games Gathering 2024 Lviv - это событие для тех, кто страстно любит мир геймдева! Конечно, 10% от каждого приобретенного билета будет направлено на проект Gamedev Under Bombs для помощи ВСУ и беженцам. Также сделать донат можно прямо сейчас по ссылке: https://send.monobank.ua/jar/DAwykdhcT Регистрация  …
    163
photo
У вас остались вопросы?
scroll