С 1 ноября 2022 года вводится НДС для девелоперов и НДФЛ для инвесторов на первичном рынке жилья

С 1 ноября вступают в силу нормы Закона 2600 "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения операций с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем", предусматривающие введение для девелоперов налога на добавленную стоимость по кассовому методу, а для людей — продавцов на первичном рынке налог на доходы физлиц в размере 18% по разнице между ценой покупки ценой продажи при первой продаже квартиры.

Об этом сообщил Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development.

По словам эксперта, нововведения в налогообложении на первичном рынке не только повлекут за собой коренные изменения в ценообразовании, но и повлияют на количество инвесторов, вкладывающих средства в первичный рынок с целью их сохранения и приумножения.

“Дополнительные расходы, возникающие у девелопера из-за действия этого закона, с большой вероятностью будут возложены на плечи покупателей, что в ближайшее время может существенно сократить количество инвесторов и покупателей на первичном рынке. С другой стороны, Закон 2600 — это попытка государственных органов уменьшить манипуляции с налоговым кредитом, возникающим у компаний-застройщиков в процессе строительства и попытка увеличить поступление в бюджет. На мой взгляд, в этом случае НДС не будет выполнять свою прямую функцию, а именно сдерживание перепроизводства, а в случае строительства в условиях войны и необходимости стимулирования экономики, НДС должна быть вообще отменена и изменена сама сущность и форма такого налога. Это позволит, во-первых, сделать невозможными любые манипуляции с возмещением и оптимизацией НДС, во-вторых будет стимулировать рост строительства”, — отметил специалист.

По его мнению, с большой вероятностью НДС в размере 20% станет дополнительной нагрузкой на цену для покупателя-инвестора.

"Цены на первичном рынке могут вырасти как минимум на 20% без учета роста себестоимости строительства", — считает он.

Эксперт напомнил, что за весь цикл строительства цена м2 растет в среднем на 30-35% от начальной цены "на котловане". Однако с введением НДС для девелоперов стартовые цены могут возрасти в среднем на 10-15%.

Другими словами, девелоперы сразу "подготовятся" к будущей уплате НДС, увеличив первоначальные цены. Соответственно, может снизиться амплитуда роста цен от начальных стадий строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию”, — отметил Семенцов.

Эксперт рассказал, что за весь цикл строительства ЖК девелоперы в среднем пересматривают цены 7-10 раз с шагом увеличения стоимости м2 в 3-5% от предыдущей цены м2. В случае если стартовые цены вырастут в пределах 15% из-за введенного НДС, то, по его мнению, сократится количество "фаз" роста цен.

Кроме роста цен от застройщика на размер НДС, Закон 2600 может привести к сокращению количества инвестиционных сделок, ведь этот документ вводит налог на доходы физлиц в размере 18% с разницы между ценой покупки и ценой продажи при первой продаже квартиры за год и 5% — при дальнейших продажах. Следствием этого может стать переход части рынка в тень, когда будут официально демонстрировать минимальную разницу по купле и продаже, а большая часть прибыли будет оформляться наличными.

“Введение налогообложения инвестиционных сделок фактически приравнивает первичный рынок ко вторичному. Соответственно может существенно сократиться количество граждан, использующих первичный рынок как вид бизнеса, вкладывая средства на начальных стадиях строительства с целью дальнейшей продажи будущих квартир ближе к завершению строительства с прибылью в среднем от 30% на каждой квартире. Новый налог приведет к сокращению по меньшей мере на 1/4 прибыли "перекупщиков", а по сути — инвесторов, которые берут на себя часть рисков строительства", — подчеркнул специалист.

Он обратил внимание, что на конец 2021 года на первичном рынке жилья количество инвестиционных соглашений с целью сохранения и приумножения средств граждан составляло около 50-55% от их общего количества. Приблизительно ⅓ покупателей вкладывали средства в приобретение 2 и более квартир с целью дальнейшей их продажи до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Эксперт отметил, что за последние 20 лет одной из особенностей украинского первичного рынка жилья была возможность инвестировать в квартиру на начальных стадиях строительства по значительно более низкой цене — по меньшей мере на 30%, чем покупать аналогичное жилье на вторичном рынке. Фактически строительство велось за средства инвестора-покупателя, а инвестор прекрасно понимал все касательные риски, как несвоевременное ввод дома в эксплуатацию, несоответствующее качество жилья или риск оказаться в состоянии "обманутого инвестора". По его мнению, новое налогообложение на первичном рынке фактически нивелирует для покупателя преимущество приемлемой цены, а вопрос надежности защиты его инвестиций в жилье, который будет возведен в будущем, также достаточно дискуссионным и пока не перебивает мотивацию приобретения квартиры по более низкой цене.

“Новые законы, как 2518 «О гарантировании имущественных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем» и причастный к нему 2600 «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения операций с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», бесспорно, устанавливают новые условия для работы девелоперов по защите покупателей и налогообложения, но пока рано говорить об их положительном эффекте — как эти документы скажутся на планах и способности застройщиков вообще реализовывать новые проекты, привлекая средства граждан на стадии строительства. Изменения в налогообложении — это изменения в ценообразовании и прибыли, поэтому количество потенциальных инвесторов, за счет которых держался первичный рынок, также значительно сократится”, — считает специалист.

Он подчеркнул, что в ближайшие 3-6 месяцев ситуация на первичном рынке жилья будет зависеть, в первую очередь, от войны и наличия спроса. В то же время, застройщики будут прилагать максимальные усилия, чтобы завершить уже начатые жилые комплексы и выполнить свои обязательства перед покупателями-инвесторами.

“В ближайшие месяцы девелоперы будут пытаться завершить строительство уже начатых объектов, свернув планы по строительству новых ЖК. В то же время, не стоит ожидать стремительного роста спроса без привлечения доступной и массовой ипотеки. Без "инъекции" специальных государственных программ по кредитованию как девелоперов, так и покупателей первичный рынок будет возобновляться довольно медленно, — подытожил Владимир Семенцов.