2026 год может стать переломным для ипотеки: что меняется в программе "єОселя" и чего ждать заемщикам

Государственная программа ипотечного кредитования «єОселя» в 2025 году оставалась ключевым драйвером развития рынка жилищных кредитов в Украине. По итогам года банки выдали ипотечных кредитов на сумму около 15,7 млрд, почти 94% из которых пришлось именно на «єОселю». В то же время условия программы существенно меняются, что уже в 2026 году может существенно изменить структуру спроса на ипотеку и дать толчок развитию чисто банковских программ.

Об этом, ссылаясь на данные ЧАО «Украинская финансовая жилищная компания» («Укрфинжитло») и Национального банка Украины, рассказала Елена Дмитриева, первый заместитель председателя правления ГЛОБУС БАНКА.

По словам банкира, одним из важнейших изменений в программе «єОселя» стало уменьшение допустимого возраста домов, которые можно приобрести по программе, и активная аккредитация новых жилых комплексов. Это, по ее мнению, стимулировало спрос на новостройки: доля квартир, приобретенных у застройщиков, выросла до 64%. Фактически 9,4 млрд грн ипотечных средств было направлено на строительство нового жилья, тогда как в 2024 году этот показатель составлял лишь 4,8 млрд грн или 32% от общего объема ипотеки.

«Ипотека в рамках «єОселі» в 2025 году выполняла не только социальную, но и экономическую функцию. Каждая гривна, вложенная в новое жилье, работала на строительную отрасль, смежные производства и занятость населения», — отмечает Елена Дмитриева.

Больше всего ипотечных кредитов традиционно было выдано в Киеве и Киевской области — более 56% от общего объема. Далее следуют Львовская область (6%) и Ивано-Франковская область (5%).

Ипотека для ВПЛ: первые результаты

Отдельным важным шагом стала правительственная программа поддержки внутренне перемещенных лиц, запущенная в сентябре 2025 года. В рамках программы «єОселя» государство дополнительно компенсирует 70% первого взноса и 70% платежей за первый год кредитования, а также покрывает расходы на оформление кредита до 40 тыс. грн. По информации Министерства социальной политики, семьи и единства Украины, в рамках Программы было подано 1224 заявления, из которых Пенсионный фонд Украины уже назначил государственную помощь по 118.

Впрочем, программа для ВПЛ имеет существенное ограничение, ведь стоимость жилья не может превышать 2 млн грн. Фактически, как заключает специалист, программа столкнулась с нехваткой жилья, соответствующего установленным ценовым параметрам.

Эксперт привела такой пример: в прошлом году в Киеве более 80% жилья, подпадающего под параметры «єОселі», стоило от 2 млн и выше. В других крупных городах ситуация была несколько лучше, но найти жилье в рамках существующих требований также было непросто.

Она напомнила, что в 2026 году правительство предусмотрело на эту программу 4,4 млрд грн, и ее эффективность в значительной степени будет зависеть от возможного пересмотра условий.

«Идея программы для ВПЛ является правильной и социально важной. Но установленный ценовой порог существенно ограничивает выбор жилья, особенно в крупных городах, где стоимость жилья значительно выше», — отмечает Елена Дмитриева.

Новые правила «єОселі»

В декабре 2025 года Кабинет Министров принял постановление №1637, которое существенно обновило правила участия в программе «єОселя». Часть изменений уже вступила в силу, в частности расширен перечень льготных категорий — кредиты под 3% теперь могут получать военнослужащие, призванные во время мобилизации.

Другая часть нововведений вступает в силу с 9 февраля 2026 года и предусматривает более жесткие ограничения, которые непосредственно повлияют на возможность участия граждан в программе и параметры жилья, которое может быть приобретено в ипотеку.

Чтобы лучше понять эти изменения, Елена Дмитриева рассмотрела изменения в программе на конкретных примерах.

1. Ограничения в отношении имеющегося жилья

Отныне участниками программы не могут быть граждане, которые уже владеют жилой недвижимостью общей площадью:

• 52,5 кв. м — для семьи из одного или двух человек;
• дополнительно 21 кв. м — на каждого следующего члена семьи.

«Ранее ограничение в 52,5 кв. м применялось только к семье из одного человека, а для каждого следующего члена семьи разрешалось иметь дополнительные 21 кв. м. То есть, например, семья из двух человек, владея квартирой площадью до 73,5 кв. м, все равно имела право участвовать в программе. Отныне молодая семья из двух человек может подать заявку на «єОселю» только при условии, что в ее собственности менее 52,5 кв. м жилья», — отметила банкир.

2. Ограничения на отчуждение жилья

Также существенно изменен подход к анализу операций с недвижимостью в прошлом. Если раньше учитывался период 12 месяцев, то теперь 36 месяцев до даты подачи заявки.

«Это означает, что если в течение последних трех лет гражданин продал жилье, и совокупная площадь проданных объектов вместе с имеющимся жильем превышает нормативную площадь, он не сможет стать участником программы», — подчеркнула Елена Дмитриева.

3. Ограничения по площади и стоимости квартир

Вводятся новые ограничения, касающиеся непосредственно параметров жилья:

• Площадь квартиры

Квартира не может превышать нормативную площадь более чем на 10%. При этом установлен абсолютный предел — не более 115,5 кв. м, независимо от количества членов семьи.

• Стоимость 1 кв. м

Максимальная цена квадратного метра не может превышать предельную стоимость более чем на 10%.

Предельная стоимость определяется как косвенная стоимость строительства жилья в регионе, умноженная на коэффициент 2 (по данным Министерства развития общин и территорий Украины).

Пример для Киева:

Опосредованная стоимость — 30 081 грн/кв. м

Предельная стоимость: 30 081 × 2 = 60 162 грн/кв. м

Максимально допустимая стоимость с учетом +10% — 66 178 грн/кв. м

• Общая стоимость квартиры

Общая цена жилья также не может превышать предельную стоимость более чем на 10%. Предельная стоимость определяется как произведение предельной стоимости 1 кв. м на нормативную площадь.

Пример для семьи из трех человек в Киеве:

Нормативная площадь — 73,5 кв. м

Предельная стоимость: 60 162 × 73,5 = 4 421 907 грн

Максимальная стоимость квартиры с учетом +10% — 4 864 097 грн

Для Львова максимальная стоимость квартиры для такой же семьи составит 4 139 196,60 грн.

«Ранее программа «єОселя» фактически не ограничивала ни площадь, ни стоимость жилья — разницу можно было покрыть большим первым взносом. Теперь правила стали значительно жестче, и это кардинально меняет подход к выбору квартиры», — объясняет Елена Дмитриева.

«єОселя» и развитие ипотеки в 2026 году

По словам банкира, наиболее дискуссионным вопросом является соотношение стоимости жилья и площади квартир в новостройках к параметрам, заложенным в новых условиях программы. Она акцентировала, что жилищное строительство имеет достаточно длинный цикл: от двух до трех лет, а в условиях военной неопределенности и ряда объективных причин, например связанных с перебоями с электроснабжением, процесс строительства может затянуться на неопределенный срок (в настоящее время среднее время задержки сроков ввода в эксплуатацию составляет от 6 мес. до 1 года). И подавляющее большинство квартир, которые сегодня находятся в продаже, были спроектированы в 2024 — первой половине 2025 года, когда новых ограничений еще не существовало.

Кроме того, как утверждает банкир, за последние годы существенно выросла себестоимость строительства из-за подорожания материалов, энергоносителей, логистики, рабочей силы и т. д.

«Большинство современных жилых проектов просто не укладываются в установленные программой параметры. Это означает, что предложение жилья, соответствующего всем требованиям «єОселі», будет достаточно ограниченным», — отмечает Елена Дмитриева.

В то же время стратегия «Укрфинжилья» предусматривает расширение источников финансирования программы за счет международных финансовых организаций и коммерческих банков. Речь идет о компенсационной модели, при которой банки будут кредитовать за собственные средства, а проценты будут компенсироваться за счет международных доноров.

Дополнительным положительным сигналом для рынка стало увеличение уставного капитала «Укрфинжилья» на 30 млрд грн в конце 2025 года, что создает финансовую основу для дальнейшего развития ипотеки в Украине.

«Если эта модель заработает полноценно, она может существенно увеличить объемы ипотечного кредитования и сделать программу более гибкой», — подчеркнула Елена Дмитриева.

Что касается развития других ипотечных продуктов, то, по ее мнению, в 2026 году открываются новые возможности для развития банковских ипотечных программ, а особенно для активного развития сотрудничества между банками и девелоперами жилья.

«Совместные ипотечные программы банков и девелоперов всегда были более выгодными и надежными для покупателей, ведь ставки по ним почти всегда были ниже, чем по обычным ипотечным программам. Кроме того, банк фактически подтверждал надежность девелопера, качество его проектов в соответствии с заявленными характеристиками и т. д. То есть благодаря сотрудничеству банков и девелоперов риски приобретения жилья на первичном рынке были существенно снижены. Поэтому вполне уместной станет дальнейшая активизация ипотеки именно на первичном рынке», — отметила Елена Дмитриева.

Она напомнила, что в конце января НБУ впервые за длительный период снизил учетную ставку до 15%, фактически начав новый тренд, который должен повлиять на размер ставок по большинству кредитных продуктов.

Елена Дмитриева считает, что при максимально благоприятных экономических и геополитических условиях к концу 2026 года учетная ставка может снизиться до 13,5-14%. В то же время, как утверждает эксперт, пока такие прогнозы более чем оптимистичны.

«На мой взгляд, при сохранении устойчивой тенденции к снижению инфляции даже в сложных условиях энергетической неопределенности, в первом полугодии оптимальным станет снижение учетной ставки до 13,5-14%. И это существенно «поколеблет» ставки по большинству кредитных программ, в том числе ипотечных. Сейчас можно прогнозировать, что может возникнуть перспектива снижения ипотечных ставок в среднем на 1-1,5 п.п.», — прогнозирует банкир.

Елена Дмитриева считает, что в случае снижения учетной ставки до 13,5-14%, общая «архитектура» ипотечных программ на первичном рынке жилья будет выглядеть следующим образом:

• программы со сроком погашения до 3 лет: в зависимости от первоначального взноса средние ставки составят от 5% до 10% годовых.
• программы до 5 лет со средними ставками от 10% до 13% годовых;
• программы на 20 лет: 2% на первый год и 17% на последующие 19 лет.

«До войны около 60% ипотечных кредитов выдавались по коммерческим программам банков. Если часть потенциальных заемщиков не подпадает под новые условия программы «єОселя», то этот спрос естественно вернется к рыночным продуктам, то есть ипотечным программам коммерческих банков. То есть сейчас можно говорить, что в 2026 году кроме государственной «єОселі» существенное развитие могут получить и банковские ипотечные продукты», — говорит банкир.

Несмотря на войну, ипотечное кредитование в Украине не останавливается и продолжает эволюционировать. Государственные программы играют важную роль в поддержании спроса на жилье, но не менее важно создавать условия для развития рыночной ипотеки.

«Задача банков сегодня — находить решения, которые одновременно учитывают риски военного времени, возможности экономики и реальные потребности людей. Именно такая сбалансированная модель ипотеки может стать не только инструментом поддержки граждан, но и фундаментом восстановления жилищного рынка после войны», — подытожила Елена Дмитриева.