В 2025 году 40% кредитов по программе «еОселя» придется на первичный рынок жилья

При благоприятных экономических и военных условиях в 2025 году около 40% всех выданных ипотечных кредитов по программе «еОселя» может прийтись на первичный рынок жилья.

Такой прогноз озвучила Елена Дмитриева, первый заместитель председателя правления ГЛОБУС БАНКА.

Ссылаясь на данные ЧАО «Украинская финансовая жилищная компания» («Укрфинжилье»), она напомнила, что в течение 2024 года благодаря системной переориентации госпрограммы на первичный рынок жилья, доля выданных кредитов в строящихся новостройках выросла в 8 раз: с 3% в январе до 24% в декабре. Также выросла доля готовых квартир в кредит от девелоперов: с 21% в январе до 37% в декабре. 

На ее взгляд, такие результаты стали следствием нескольких важных изменений в программе, в частности:

1. Расширение круга банков-партнеров программы «еОселя» до 11 (в начале действия программы в ней участвовало только 5 банков).
2. Ограничение максимального возраста жилья 3 годами, за исключением кредитов для внутренне перемещенных лиц.
3. Увеличение участников программы среди девелоперов: на конец декабря 2024 года в программе «еОселя» аккредитован 91 застройщик и 201 проект. 

«Еще в прошлом году мы прогнозировали существенный рост количества ипотечных сделок на первичном рынке. И наши прогнозы полностью оправдались. На конец декабря 2024 года доля первичного рынка в структуре выданных государственных ипотечных кредитов по программе «еОселя» составила 24%. Несмотря на непростые экономические обстоятельства, такие, как, например, ускорение инфляции, в 2024 году количество выданных ипотек составило более 8,5 тыс. на общую сумму более 14,6 млрд грн, что является лучшим показателем за 2 года и 3 месяца действия государственной льготной ипотеки», — отметила банкир.

Специалист подробно рассказала о динамике и качестве выданных кредитов по программе «еОселя». Так, с начала действия программы «Глобус Банк» выдал 106 кредитов в 8 регионах страны на общую сумму более 186 млн грн, из которых более 90% займов было выдано на приобретение жилья на первичном рынке. Согласно данным банка, 1 кредит уже досрочно погашен, а оплата 35% кредитов происходит с опережением графика. Среди заемщиков 58% женатых, около 50% имеют детей. Более 45% кредитов было выдано льготным категориям заемщиков по ставке 3% (военнослужащим и силовикам, медикам, преподавателям, ученым). Более 80% кредитов было выдано на приобретение 1,2-комнатных квартир.

Эксперт считает, что в 2025 году развитие ипотеки и программы «еОселя» в частности будет зависеть от ряда важных факторов. 

Среди них:

1. Экономические факторы. Речь идет о темпах роста ВВП, достижение баланса государственного бюджета благодаря международной финансовой помощи, стратегию НБУ по учетной ставке, как основного предохранителя обесценивания гривны, ситуацию на валютном рынке, уровень покупательной способности граждан и тому подобное.
2. Финансирование программы «еОселя». По мнению банкира, важным стало принятое накануне 2025 года решение о докапитализации «Укрфинжитла» путем выпуска облигаций внутреннего государственного займа на сумму 20 млрд грн. По ее убеждению, учитывая динамику 2024 года, этих средств может хватить на активное развитие государственной ипотеки в 2025 году с возможностью выдавать кредиты на сумму до 1 млрд грн ежемесячно.
3. Дальнейшее совершенствование (либерализация) условий программы, в зависимости от запросов граждан.
4. Динамика строительства жилья. Постепенная переориентация «еОсели» на первичный рынок предполагает, что государственная ипотека позволит девелоперам постепенно наращивать темпы строительства благодаря увеличению продаж на стадии возведения.
5. Военные факторы: от преодоления последствий вражеских ракетных и БПЛА-атак до ситуации на фронте.
6. Геополитические факторы: объемы финансовой и военно-технической помощи Украине, а также гипотетическая возможность завершения «горячей» фазы войны.

По мнению Елены Дмитриевой, в течение 2025 года государственная программа «еОселя» будет оставаться главным механизмом развития ипотеки. По ее словам, доля кредитов на приобретение жилья по коммерческим ипотечным программам увеличится с 3% в 2024 году до 10% в 2025 году, в том числе благодаря совместным ипотечным программам банков и девелоперов. 

«Не исключено, что увеличение доли коммерческой ипотеки будет происходить и на вторичном рынке, активизацию которого мы почувствовали уже в ноябре-декабре 2024 года после изменения условий государственной программы. Активное развитие должны получить «Ветеранские» ипотечные программы, по сниженным на 1-2 п.п. ставкам», — отметила банкир. 

Она рассказала об основных характеристиках ипотеки по коммерческим программам по состоянию на начало 2025 года. 

• Средняя стоимость квартиры на первичном рынке, приобретенной по программам комбанков, составляет от 2,3 млн грн до 2,8 млн грн; 
• Наиболее распространенная сумма первого взноса — от 30% от стоимости жилья. 
• Наибольший спрос фиксируется на 1-2-комнатные квартиры площадью от 45 м2 до 70 м2.
• Заемщики предпочитают жилье в стадии готовности от 50% и выше.
• Более 70% всех кредитных сделок приходится на жилье комфорт-класса.
• 75% сделок заключается сроком на 20 лет, 25% — сроком до 10 лет.

Подавляющее большинство ипотечных сделок (от 80% до 85%) приходится на Киев, Киевскую обл., Львов, Ивано-Франковск, Закарпатскую обл. и др.

«В сверхтяжелых военных условиях ипотека в Украине держится именно на «плечах» «еОсели». В то же время комбанки в 2025 году целенаправленно будут искать эффективные пути для развития собственных ипотечных программ по наиболее приемлемым процентным ставкам. Конечно банковский сектор лелеет надежды на благоприятные экономические и военные условия, от которых вообще будет зависеть будущее Украины», — подытожила Елена Дмитриева.