До конца года доля жилья на первичном рынке, приобретенного по программе "єОселя", может достичь 12-15%

К концу года доля жилья на стадии возведения, приобретенного по программе "єОселя", может достичь 12-15% от общего количества выданных ипотечных кредитов.

Такое мнение, опираясь на данные ЧАО Украинской финансовой жилищной компании (Укрфинжилье), высказала Елена Дмитриева, первая заместитель председателя правления ГЛОБУС БАНКА.

По данным экспертки, за последние несколько месяцев количество оформленных ипотек на строящееся жилье существенно возросло: в начале года в общем количестве выданных кредитов доля первичного рынка не превышала 2,6%, а уже к середине августа она составляла более 8,1%. 

Она прогнозирует, что по итогам 2024 года общее количество кредитов, выданных для приобретения жилья на первичном рынке по программе "єОселя", может превысить 1 тыс. шт., что будет свидетельствовать о существенном усилении роли первичного рынка в государственной ипотечной программе.

Такой результат, по ее мнению, объясняется несколькими факторами: 

1. активностью девелоперов, для которых целесообразность участия в государственной ипотечной программе обусловлена ​​ожидаемым ростом продаж и укреплением собственного позитивного имиджа — уже более 70 девелоперских компаний и более 200 жилых объектов аккредитованы к участию программе; 
2. увеличением банковских учреждений, приобщившихся к программе (в начале действия программы в ней участвовало 5 коммерческих банков, а по состоянию на конец августа уже 11); 
3. постепенной либерализацией условий предоставления льготных кредитов.

Кроме того, как считает Елена Дмитриева, участие девелопера и его проектов в "єОселя" подпадает под ряд жестких требований, в частности: 1) четкое соблюдение сроков возведения объекта; 2) непрерывность строительства; 3) соответствие задекларированному качеству ЖК и т.п. В то же время участие в "єОселя" — это "знак надежности" застройщика, что в условиях имеющихся военных и экономических рисков является большим преимуществом для потенциальных покупателей, тщательно изучающих предложения новостроек на рынке. 

“Мы двигаемся к тому, что программа “єОселя” может полностью переориентироваться на первичный рынок. Конечно это будет происходить постепенно, однако такое направление стратегическое и важное в контексте стимулирования развития строительной отрасли, ведь средства по ипотеке направляются на реальный сектор экономики, а это рабочие места, зарплаты и уплаченные налоги, что крайне важно для экономики страны”, — отметила банкирша.

Эксперт также подробно рассказала о 5 основных изменениях в программе “єОселя”, вступивших в силу с 16 августа 2024 года. Она выделила:

1. Смягчены условия для участия в программе молодежи до 25 лет: первоначальный взнос по кредиту уменьшен вдвое — с 20% до 10%.
2. Сертификаты "Восстановление", компенсирующие убытки граждан за разрушенное и поврежденное имущество, можно использовать как первоначальный взнос по ипотечному кредиту в программе "єОселя".
3. Условия участия в программе ВПЛ распространяется на их ближайших родственников первой степени родства.
4. Кандидат к участию в программе потенциально может получить кредит в случае, если он не отчуждал имущество в течение 12 месяцев до подачи заявки на кредит, суммарная площадь которого вместе с площадью жилья, имеющегося в собственности семьи, не превышает 52,5 м2 на семь с одного человека и дополнительно 21 м2 на каждого следующего члена семьи. При этом не учитываются объекты жилой недвижимости, которые существенно повреждены или уничтожены в результате военных действий или расположены на временно оккупированных территориях.
5. Изменение ипотечных ставок: общая ставка 7% будет действовать в первые 10 лет, в дальнейшем она увеличивается до 10%. Ставка 3% для отдельных категорий граждан (для военнослужащих, учителей, медработников и т.п.) дается на первые 10 лет погашения кредита, в дальнейшем она увеличивается до 6%.

«Условия привлечения граждан к программе «єОселя» значительно расширились: в частности, это касается снижения первоначального взноса для молодежи, а также ближайших родственников временно переселенных лиц. Однако, учитывая экономические обстоятельства (в том числе рост инфляции), процентная нагрузка теоретически возрастет, что может стимулировать заемщиков к преждевременному “гашению” кредита”, — акцентировала Елена Дмитриева. 

Она напомнила, что ни один коммерческий банк пока не может предложить гражданам более выгодные или конкурентные ипотечные условия, чем в "єОселя". Банкирша рассказала, что в течение 2024 года ипотечные ставки почти не изменились. В зависимости от первоначального взноса и срока погашения ипотеки средние ставки составляют: от 7% до 12% годовых (ипотека на 3 года), от 11% до 14% годовых (ипотека на 5 лет), 4% на первый год и 19% на последующие годы (ипотека на 20 лет).

“В настоящее время “єОселя” покрывает до 98% всех ипотечных кредитов на первичном рынке жилья. На общие программы банков и девелоперов приходится всего до 2% ссуд. То есть даже увеличенные ставки по “єОселя” вряд ли отвлекут интерес потенциальных покупателей от государственной ипотеки, условия по которой финансово наиболее приемлемы”, — подчеркнула банкирша.

Эксперт сосредоточила внимание на основных перспективных направлениях дальнейшего развития ипотечного кредитования в Украине:

1. Расширение круга участников программы (отечественных и иностранных финансовых кредитных учреждений и девелоперов).
2. Наработка эффективного механизма аккредитации в программе объектов на начальных стадиях строительства, но с существенными гарантиями надежности для покупателей (предотвращение рисков "долгостроя" и мошенничества).
3. Дальнейшее смягчение условий для заемщика, в том числе потенциальное снижение ипотечных ставок (в зависимости от экономических и военных факторов).

“Способность экономики покрывать расходы бюджета, постепенно уменьшая зависимость от макрофинансовой помощи иностранных партнеров, — это сверхсложная задача, выполнение которой во многом зависит от эффективной экономической стратегии государства, умноженной на успехи ВСУ и защиты инфраструктуры от повреждений и разрушений. Именно поэтому дальнейшая судьба украинской ипотеки будет связана как с экономическими, так и военными факторами», — подытожила Елена Дмитриева.