Несмотря на войну на рынке недвижимости заработал новый инвестиционный механизм

Несмотря на войну, с начала 2023 года на украинском рынке недвижимости появилось несколько REIT-фондов (фондов инвестирования в недвижимость), деятельность которых направлена на вложение средств в строительство объектов коммерческой недвижимости, способных приносить постоянную прибыль.

Об этом сообщил Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development.

Он отметил, что сейчас наиболее востребованными для инвестирования с "нуля" являются объекты коммерческой недвижимости в таких сегментах, как логистическая, торговая недвижимость, а также сервисные апартаменты.

Эксперт пояснил, что REIT-фонды по своей сути являются "управляющими" компаниями, направляющими полученные средства в инвестирование объектов недвижимости, которые генерируют доход. Специалист отметил, что львиная доля прибыли REIT-фондов - это арендные платежи, дающие стабильные и прогнозируемые денежные поступления.

Для граждан Украины, как указал Семенцов, вложение средств в REIT-фонды может стать хорошей альтернативой сохранения и приумножения имеющегося состояния. Ведь граждане могут приобрести свободноконвертируемые ценные бумаги фонда могут принести прибыль 8-12% годовых в долларовом эквиваленте.

"REIT-фонды могут стать весомым альтернативным инструментом для инвестиций и сохранения имеющихся доходов граждан. Например, в 2023 году доходность гривневых депозитов с учетом инфляции не превысит 6%, а валютных депозитов - до 3%. Кроме того, налог на доходы с депозитов составляет 18% НДФЛ и еще обязательные 1,5% военного сбора (итого 19,5%). Что касается налогообложения вложений в REIT-фонды, то налог за инвестора будет платить инвестиционный фонд: это 9% налога на дивиденды, 1,5% военного сбора и вознаграждение фонда в размере до 1-1,5%. То есть, с инвестора будет вычтено только 11-12% в гривневом эквиваленте", - рассказал он.

В то же время война, связанное с ней состояние неопределенности и невозможность рассчитать дальнейшие последствия вооруженной агрессии несколько сдерживают развитие украинских инвестиционных фондов, да и международные фонды, которые заинтересованы в восстановлении страны, пока находятся в состоянии ожидания.

Владимир Семенцов спрогнозировал, что в течение 2-3 лет после победы в войне в Украине могут появиться несколько фондов, созданных девелоперами совместно с коммерческими банками, деятельность которых будет сосредоточена на объектах преимущественно коммерческой недвижимости, элитных ЖК (клубных домах), а также сервисных апартаментов в формате live-work-play (с "гостиничным" обслуживанием, дополнительными объектами инфраструктуры, например, кофейнями, фитнес-центрами, магазинами, небольшими ТЦ, коворкингами, паркингом и т.д.).

"Пилотные" инвестиционные фонды - это, так сказать, прощупывание почвы, анализ конъюнктуры рынка недвижимости и тому подобное. Однако после победы в войне граждан может заинтересовать вложение средств именно в инвестфонды, которые будут специализироваться на инвестициях в прибыльные объекты коммерческой недвижимости и в частности в создание сервисных апартаментов. Ведь сейчас происходят тектонические изменения в сознании: продолжается переосмысление жилья, как необходимой собственности, зато, что свойственно молодому поколению, главным в широком смысле становится "место жизни" в зависимости от предпочтений и конкретных потребностей человека на определенном отрезке судьбы", - подчеркнул он.

Вместе с тем, как считает специалист, кроме сугубо украинских фондов, на рынок может выйти 3-5 международных специализированных фондов, которых прежде всего будут интересовать объекты с бюджетами от 10 млн $ до 100 млн $ и минимальной доходностью 7-8% годовых.  

"В создании REIT-фондов будут заинтересованы главным образом мощные украинские девелоперские компании, планирующие реализовывать одновременно от 3 до 5 масштабных проектов в различных сегментах недвижимости. Кроме того, несколько международных REIT-фондов уже готовы выйти на украинский рынок и присоединиться к послевоенному восстановлению страны. Однако для "безумного" инвестиционного развития одним из важнейших требований, которое выдвигают международные компании, является создание благоприятных и прозрачных условий ведения бизнеса, отсутствие политических и коррупционных преград", - подытожил Владимир Семенцов.