Программа "еОселя" способствует формированию положительного имиджа девелопера

Государственная ипотечная программа "еОселя" способствует формированию имиджа надежной компании-застройщика, а также в целом усиливает доверие потенциальных покупателей к первичному рынку жилья.

Такое мнение высказала Елена Дмитриева, первый заместитель председателя правления ГЛОБУС БАНКА.

Опираясь на обнародованные данные Украинской финансовой жилищной компании ("Укрфинжилло"), она рассказала, что с 2024 года количество аккредитованных девелоперов к участию в программе "Еселя" выросло почти в 5 раз: по состоянию на начало июня их насчитывается уже почти 50. Это же касается количества аккредитованных объектов на стадии возведения: по официальным данным, их количество составляет уже около 100 ЖК в 14 областях Украины. 

Банкирша считает, что самым главным достижением "еОсели" в первом полугодии следует считать процесс постепенной переориентации этой программы на первичный рынок, в частности, на объекты в стадии возведения. 

“Участие девелоперов в государственной ипотечной программе, кроме сугубо стратегических задач по развитию максимального количества механизмов привлечения потенциальных покупателей, требует соблюдения четких критериев к аккредитации, среди которых непрерывность строительства, наличие всех разрешительных документов, отсутствие судебных обременений, соответствие объекта задекларированным характеристикам. Именно поэтому можно считать, что участие девелоперов в "Еоселе" является своеобразным "знаком качества" и надежности для потенциальных покупателей", — рассказала эксперт.

В то же время, по словам Елены Дмитриевой, на первичном рынке жилья сохраняются высокие риски, связанные как с финансовой способностью девелопера вовремя завершить строительство начатых объектов, так и с чисто "военными" обстоятельствами. «Кредитные риски» полностью ложатся на банк и покупателя жилья на первичном рынке.

Она рассказала, что сейчас более 60% всех кредитов населению — это короткие потребительские кредиты на сумму от 5 тыс. до 100 тыс. грн сроком погашения до 12 месяцев. В то время как ипотечные кредиты обычно выдаются на более значительные суммы: чаще всего от 1 млн. грн. до 4 млн. грн. и сроком от 3 до 20 лет. То есть, считает эксперт, ипотека для банков имеет значительно больший средний чек и длиннее во времени, поэтому количество выданных банками ипотечных кредитов незначительно по сравнению с потребительскими кредитами и составляет около 1000 сделок в месяц. 

“По состоянию на июнь 2024 года только 9 банков развивают ипотеку, а в программе “еОселя” принимают участие 8 банковских учреждений. И надо учитывать, что у каждого из них есть своя собственная стратегия развития, соответствующие финансовые возможности и собственные требования как к заемщику, так и к девелоперу (если банк работает на первичном рынке). Ведь выдача ипотечного кредита на первичном рынке — это необходимость сформировать банковские резервы в размере от 7% до 50% от суммы предоставленной ипотеки. То есть, предоставляя кредит, банк сразу должен понести существенные затраты на резервы. Именно поэтому развитие ипотеки в условиях войны это достаточно рискованно и дорого для банков», — подчеркнула банкирша. 

Елена Дмитриева указала основные взаимосвязанные факторы, влияющие на развитие ипотеки во втором полугодии 2024:

1. Общее экономическое развитие страны: размер учетной ставки, формирующей ставки по кредитам (в настоящее время она составляет 13%), уровень инфляции и соответственно курс валют. 
2. Ситуация в банковской сфере: развитие кредитования, потенциальное расширение количества банков-партнеров программы "еОселя". 
3. Темпы строительства и стратегия девелоперов, направленная на расширение механизмов приобретения жилья на стадии возведения (программы рассрочки, общие ипотечные программы с банками, участие в государственной ипотечной программе "еОселя" и т.д.).
4. Строительные риски: финансовая способность девелопера осуществлять строительство в условиях возможного роста себестоимости, соблюдение сроков сдачи объектов в эксплуатацию, несмотря на перебои с энергоснабжением, общий уровень спроса на жилье в стадии возведения.
5. "Военные" риски: "география" боевых действий, эффективное противодействие врагу, преодоление последствий враждебной агрессии.

Эксперт прогнозирует, что до конца года количество выданных кредитов по программе на объекты в стадии строительства по программе "еОселя" будет увеличиваться и может составить до 20% от общего количества льготных ипотек. Однако для этого должно совпасть несколько важных условий: активизация девелоперов, заинтересованных в участии в государственной ипотечной программе, увеличение количества банков, которые будут развивать ипотечное кредитование, а также заинтересованность и финансовые возможности потенциальных покупателей в приобретении жилья в кредит на стадии постройки. 

“Ипотека на первичном рынке важна, учитывая, что это один из эффективных механизмов развития строительной сферы. Именно поэтому стратегическая цель "еосели" скорее всего останется неизменной — это создание оптимальных условий, которые позволили бы стимулировать развитие строительства, а также удовлетворить потребности граждан в собственном качественном жилье", — подытожила Елена Дмитриева.