Во II полугодии 2023 года стоимость жилья на первичном рынке существенно не изменится, - эксперт

Во II полугодии 2023 года, в зависимости от хода военных действий и экономической ситуации в стране, стоимость жилья на первичном рынке вырастет в среднем на 3-5% в гривневом эквиваленте, а затем существенные ценовые "скачки" маловероятны. 

Такое мнение высказал Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development.

На его взгляд, в настоящее время для роста стоимости жилья нет ни экономических, ни конъюнктурных предпосылок (прежде всего речь идет об уровне спроса). 

Он напомнил, что по уточненному прогнозу, уровень инфляции по итогам года может составить от 15,3% до 15,6%. А за первые 5 месяцев года инфляция не превысила 4%. В то же время, как указал Семенцов, МВФ прогнозирует, что ВВП страны в 2023 году максимально вырастет до 3%, то есть шаткий оптимизм относительно дальнейшей экономической ситуации в стране.

"Понимаем, что инфляция для первичного рынка, прежде всего, отражается в стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ: но сейчас цены производителей выставлены, так сказать, "с запасом" в 10-15% (на случай вероятного скачка инфляции, который превысит прогнозы НБУ минимум на 5-10%). Вполне справедливо, что производители подготовились к возможным негативным сценариям. Однако в случае более-менее стабильной экономики и постепенного ее роста, цены на стройматериалы будут оставаться на устойчивом уровне", - считает эксперт. 

Второй причиной, которая потенциально может двигать цены вверх, эксперт назвал соотношение спроса и предложения. По его данным, в зависимости от локации, состояния готовности, класса и качества объекта, уровень спроса в среднем минимум в 3 раза меньше предложения. Только в отдельных объектах, возведение которых близится к завершению (со степенью готовности от 80% и выше и с ориентировочным сроком ввода в эксплуатацию в течение 6-8 месяцев), спрос на 40-50% меньше предложения.

"Иначе говоря, фактор спроса не влияет на ценовую конъюнктуру рынка. Понимаем, что законы бизнеса да еще и в условиях войны работают: рост цен при минимальном спросе не только не будет побуждать покупателей "торопиться" с покупкой жилья, а наоборот - будет вызывать только раздражение и попытки найти другой объект по адекватным ценам", - подчеркнул специалист.

Что касается уровня спроса во II полугодии, то, по его прогнозу, при самом оптимистичном сценарии спрос будет расти точечно и только на почти готовые объекты в отдельных локациях, которые являются наиболее защищенными от вражеских ракетных атак.  Поэтому наибольшее внимание потенциальный покупателей (более 75% спроса) будет приковано к 1,2-комнатным домам площадью от 40 м2 до 70 м2 в объектах на финальных стадиях строительства, расположенных в относительно безопасных городах, таких, как Киев, Львов, Ивано-Франковск, Ужгород, частично это касается Одессы и Днепра.

Эксперт также отметил, что во II полугодии уровень спроса во многом будет зависеть от нескольких важных факторов: 

1. хода войны (причиненного ущерба врагом) и ожидаемого освобождения украинских территорий от врага;
2. объема и системности международной финансовой помощи, которая, главным образом, направлена на покрытие огромных расходов госбюджета;
3. общего состояния в экономике страны: увеличение активности, как крупных предприятий, так и малого и среднего бизнеса с соответствующим ростом внутренних источников наполнения бюджета;
4. уменьшение безработицы, постепенный рост доходов граждан;
5. лояльных условий приобретения жилья на первичном рынке: программы по рассрочке, совместные ипотечные программы банков и системных девелоперов, уровня скидок в условиях 100-процентной оплаты стоимости жилья и тому подобное.  

Относительно перспектив развития первичного рынка в ближайшие 1,5-2 года, то, специалист отметил, что в условиях войны можно лишь очертить основные направления, по которым будет развиваться рынок. 

На его взгляд, по завершению войны, рынок надеется на мощные финансовые инвестиции не только на восстановление страны, но и на развитие всех возможных сегментов строительства: в частности жилого, коммерческого, промышленного.

Кроме того, он прогнозирует, что в условиях завершения градостроительной реформы, которая выведет рынок на "прозрачный" уровень, могут существенно измениться бизнес-процессы в девелопменте, прежде всего в вопросе финансирования строительства жилья. Эксперт считает, что новым трендом может стать инвестирование в строительство собственных средств девелоперов (до 60% от себестоимости проекта), что позволит изменить парадигму отношений между застройщиками и клиентами: до ⅔ продаж будут происходить уже после завершения строительства ЖК. 

Еще одним важным изменением может стать развитие альтернативных форм для инвестирования, так называемые фонды инвестирования в недвижимость (ФИНы), что предполагает выпуск девелоперами свободно конвертируемых ценных бумаг-сертификатов.

"И, наконец, на первичном рынке жилья могут качественно сместиться акценты в качестве, безопасности, экологичности, энергосбережении и функциональности новых ЖК.  "После победы в войне приоритетными форматами могут стать жилые комплексы и сервисные апартаменты в формате live-work-play, которые, с одной стороны, будут строиться по новым "стандартам" экологического, энергосберегающего и функционального жилья, а с другой - будут иметь высокую степень безопасности для будущих жильцов", - подытожил Владимир Семенцов.