В 2023 году ситуация на первичном рынке жилья будет оставаться крайне тяжелой: основные факторы, влияющие на рынок

В 2023 году ситуация на первичном рынке жилья будет оставаться тяжелой.

Такое мнение высказал Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер INSPI Development.

По его словам, строительство жилья будет напрямую и косвенно зависеть от обстоятельств войны, безопасности жизни граждан, динамики освобождения Украины от захватчиков и экономической ситуации в стране.

Он отметил, что риски для застройщиков и инвесторов сейчас едва ли не самые большие за последние 15 лет. Так, по его данным, на грани банкротства (т.е. в условиях невозможности выполнить обязательства перед покупателями и партнерами по бизнесу) находится в девелоперских компаниях. В то же время, по оценке специалиста, совокупно до 30% инвесторов, купивших жилье с помощью программ по рассрочке и ипотеке, по объективным финансовым причинам не могут погасить накопленную задолженность по платежам.

"В настоящее время все указывает на то, что в 2023 году рынок будет "жить" именно в таких трудных условиях", — сказал он.

В то же время Владимир Семенцов выделил главные факторы, которые могут положительно повлиять на первичный рынок жилой недвижимости в следующем году:

1. прогнозируемый и контролируемый уровень инфляции, что в годовом измерении не превысит 25%,
2. снижение себестоимости строительства в среднем на 15% за счет конкурентной цены строительных материалов и строительно-монтажных работ (уменьшение затрат станет важным предохранителем номинального роста цены за м2 для покупателя),
3. увеличение уровня доходов граждан в среднем на 15-20%,
4. эффективная политика страны по восстановлению экономики и привлечению инвестиций, направленных на кредитование строительной отрасли и в частности девелоперов под 3-5%,
5. рост уровня спроса; возможность для широких слоев населения стать собственниками жилья с помощью льготных программ по ипотечному кредитованию.

По мнению эксперта, при полном стечении всех факторов в 2023 году может произойти частичное возобновление спроса, но по сравнению с мартом-апрелем 2022 года в пределах 10-15%.

"В ближайшие 2-3 месяца на рынке сохранится минимальный (точечный) спрос на новостройки преимущественно эконом- и комфорт-класса с уровнем готовности от 80% и выше. При этом более 90% покупателей будут заинтересованы в приобретении жилья только в нескольких городах: Киеве, Ивано-Франковске, Львове, Черновцах, Ужгороде и частично в Одессе", — отметил специалист.

Он напомнил, что себестоимость м2 с начала широкомасштабного вторжения выросла в среднем на 25-30% в иностранной валюте, что повлияло на рост цен для покупателей.

"Несмотря на то, что застройщики существенно увеличили стоимость м2 (в среднем на 40% в гривневом эквиваленте), такие ценовые изменения на фоне нулевого спроса можно считать чисто формальными. Ведь в течение последних 6 месяцев реальный покупатель при полной оплате стоимости квартиры мог рассчитывать на существенную скидку в размере от 10% до 20%. И с большой долей вероятности данная тенденция продлится не менее следующих 3 месяцев”, — рассказал специалист.

Владимир Семенцов заострил внимание на том, что в 2023 году, несмотря на войну и производные от нее объективные обстоятельства, на первичном рынке жилья вполне возможны тектонические изменения в ведении строительного бизнеса, которые будут основываться на высоком качестве объектов и безопасном приобретении жилья.

Среди главных возможных изменений эксперт отметил:

1. внедрение в девелопменте жилья принципиально новых форм ведения бизнеса, прежде всего это касается привлечения мощных инвесторов еще на старте проекта, в том числе и коммерческих банков, что позволит аккумулировать до 80-100% необходимых затрат на строительство того или иного жилого комплекса и гарантировать контроль за своевременным выполнением строительных работ,
2. новые законы №2518 "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" и №2600 "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины относительно налогообложения сделок с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем" постепенный переход девелоперов на продажу квартир уже после ввода объекта в эксплуатацию,
3. из-за высокого спроса на аренду жилья и существенного дефицита качественного предложения, в 2023 году возможно постепенное развитие новых форматов недвижимости, как, например, сервисные апартаменты.

“После победы в войне для полноценного обновления первичного рынка жилья понадобится не менее 3 лет. Поэтому грядущий 2023 год может стать лишь основой для будущих положительных изменений”, — подытожил Владимир Семенцов.