На первичном рынке жилья спрос почти полностью совпадает с «реальным» предложением — эксперт

На первичном рынке жилья имеющийся спрос почти полностью совпадает с "реальным" предложением: то есть с количеством предлагаемого жилья на продажу в объектах, возведение которых с февраля 2022 года не прекращалось/или возобновилось и продолжается без пауз. 

Об этом рассказала Марианна Бигунец, директор по продажам строительной компании GAZDA.

По ее словам, в среднем по стране спрос до сих пор составляет до 35% от "довоенного" уровня. Однако в отдельных регионах (Закарпатская, Львовская обл.) по сравнению с 2021 годом спрос на новое жилье увеличился в 1,5-1,8 раза. 

"Сейчас более 90% спроса на первичное жилье сконцентрировано главным образом в более безопасных в "военном" смысле городах, таких как Ужгород, Черновцы, Львов, Ивано-Франковск, Житомир, Днепр, Винница и Киев", — констатирует эксперт.

Она обратила внимание на то, что подавляющее большинство покупателей интересующее жилье готово к заселению (с ремонтом) или на завершающих стадиях строительства (более 50% имеющегося спроса), в новых очередях ЖК или коттеджного городка на стадии активного возведения (до 30% спроса), или в новых объектах с непрерывным ведением строительных работ на стадии готовности от 30% (до 20% спроса).

“С начала 2024 года можно заключить, что на “первичке” продается только то, что активно строится. Покупатели готовы инвестировать в жилье на этапе котлована только у проверенных застройщиков, работающих давно на рынке и имеющих хорошую репутацию. Ведь граждане стали более осмотрительными и не намерены покупать, даже "за дешево", жилье в "замороженных" объектах, сроки строительства которых, мягко говоря, "размыты" и неуверенны, а судьба девелоперов таких недостроев также под большим вопросом», — отметила она.

Марианна Бегунец подробно рассказала о главных факторах, влияющих на спрос на первичном рынке жилья.

1. Безопасность будущей жизни в условиях войны. Прежде всего, речь идет о рисках вражеских обстрелов и возможных попытках наступления агрессора. Что касается защищенности от ракетных и дроновых атак, то с начала полномасштабного вторжения наиболее защищенными регионами страны являются Закарпатье, Черновицкая обл., Киев (благодаря мощной противовоздушной обороне), учитывая незначительную частоту обстрелов, можно отнести некоторые западные и центральные областные центры, такие как Житомир , Львов, Ивано-Франковск, Винница, Днепр. 

"Конечно, категория безопасности является условной, ведь война продолжается и просчитать последствия причиненного ущерба в будущем почти невозможно", — подчеркнула специалист.

2. Баланс цены, качества и площади жилья, стадии готовности будущего ЖК. Эксперт обратила внимание, что потенциальных покупателей интересуют объекты, в которых соблюдено равновесие этих характеристик: покупатели готовы покупать по ценам, которые на 25-30% выше среднерыночных, однако их требования к комфорту, качеству будущих домов обязательно должны быть соблюдены.

«Например, если говорить о многоэтажных домах, это касается небольшой этажности (от 5 до 9 этажей). Кроме того, девелоперы должны учесть потребности совершенно разных категорий граждан — от студентов до больших семей. Поэтому часто на рынке снова актуален формат смартжила площадью от 25 м². А оптимальная максимальная площадь квартир в категории комфорт-жилья может достигать 160 м² (это полноценные 3-4-комнатные квартиры, рассчитанные на семью с двумя детьми)», — рассказала она.

3. Инфраструктурный комплекс вместе с рекреационным потенциалом. Покупателей интересует локальная безопасность ЖК, коттеджного городка или таунхаусов (закрытая территория, камеры наблюдения, круглосуточная охрана). Важно наличие достаточно парковочных мест, магазинов и других бытовых сервисов. Особое внимание покупатели обращают на создаваемую девелопером детскую, спортивную, развлекательную инфраструктуру и месторасположение ЖК или коттеджного городка (удаленность от центра города, транспортное сообщение, наличие вблизи живописной природы: лесов, озер, рек и т.п.). 

4. Инвестиционный потенциал. Речь идет не только о возможности приобрести жилье на стадии строительства по цене в среднем на 35-40% ниже, чем после ввода объекта в эксплуатацию для дальнейшей его продажи, а также о том, чтобы сдавать его в аренду и получать пассивную прибыль. 

“С начала 2023 года на рынок вернулись профессиональные рантье, ведь из-за войны миграционные процессы внутри страны существенно усилились. Гражданам очень нужно качественное жилье в безопасных регионах», — сказала Марианна Бигунец. 

5. Способы покупки: возможность выбора. Кроме уплаты 100% стоимости квартиры или, например, таунхауса, потенциальных покупателей также интересует рассрочка с фиксацией цены и минимальным первым взносом (от 30%) на период возведения ЖК (до 2-3 лет). Но лакмусом для покупателей, безусловно, является ипотека: это и общие программы девелоперов и банков, а также аккредитация девелопера и его проектов в государственной ипотечной программе "Еселя".

Как утверждает специалист, для потенциального покупателя возможность приобрести жилье в ипотеку может весить даже больше, чем цена. Ведь, например, участие девелопера в программе "Еселя" уже воспринимается покупателем, как определенная гарантия надежности приобретения жилья. 

Эксперт обратила внимание на то, что процесс аккредитации застройщика к участию в "еОселе", а также получение банковской аккредитации и введение совместных с банками ипотечных программ предусматривает, что девелопер, во-первых, соответствует нормам надежности и прозрачности, его деятельность полностью законна ( например, наличие всех документов на строительство того или иного ЖК, отсутствие каких-либо судебных обременений и т.п.). Во-вторых, строительство объектов происходит согласно установленным графикам и без перебоев. И в-третьих, возводимый объект соответствует задекларированным его качественным характеристикам (создаваемая инфраструктура, качество строительных материалов и т.п.).  

“Сейчас количество квартир на первичном рынке, приобретенных с помощью “Есселя”, не превышает 3%. Но учитывая, что стратегия "Укрфинжилла" частично направлена ​​на развитие строительной отрасли, то можно ожидать, что до конца года их количество может достичь 10-15% от общего объема домов, приобретенных с помощью государственной ипотечной программы, и это будет отличное. результат. Ведь такие показатели будут свидетельствовать о том, что происходят "тектонические" сдвиги главным образом в сознании девелоперов, которые готовы строить, соблюдая собственные обещания, а "безопасных" объектов, новостроек с минимальными рисками для покупателя станет значительно больше", — подытожила Марианна Бигунец.