Новости по итогам 10 месяцев: первичный и вторичный рынки жилья

Из-за обострения пандемии в ноябре на первичном рынке жилья в крупнейших городах Украины снижение спроса может составить около 20%.

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, со второй половины сентября по октябрь включительно спрос сократился в среднем на 15-20%. Так, в Киеве и Одессе активность инвесторов снизилась более чем на 15-17%, а во Львове, Днепре и Харькове снижение спроса составляет около 20-22%.

Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, отметил, что со второй половины сентября по конец декабря уменьшение активности может составить в среднем 30%.

"Несмотря на то, что для вакцинированных граждан фактически не введены ограничения для инвестирования в первичный рынок жилья, активный негативный информационный фон об уровне заболеваемости ковидом станет существенным фактором для отсрочки сделок по меньшей мере на 1,5-2 месяца", - считает эксперт.

По его мнению, новые форсмажорные обстоятельства могут отразиться на динамике строительства. По его данным, в Киеве временные замедления строительных работ возможны у 30% возводимых объектов во Львове и Харькове - этот показатель может быть выше 35%, в Днепре и Одессе - более 25%.

По итогам октября в крупнейших городах Украины лишь немногим более 50% компаний имеют достаточные финансовые возможности продолжать строительство в течение определенного периода без привлечения средств инвесторов. До сих пор на первичном рынке существуют значительные риски для вложения средств, а ход пандемии только обостряет их. Поэтому интерес потенциальных покупателей к тому или иному жилищному комплексу будет зависеть еще и от активности ведения строительства”, - рассказал Юрий Пита.

Что касается ценовой политики, то, несмотря на ожидаемое сокращение спроса и возможные проблемы с ведением строительных работ, Юрий Пита считает, что до конца года застройщики вряд ли рискнут увеличивать цену. В то же время, как подчеркнул специалист, до конца года инвесторы при условии 100-процентной оплаты могут рассчитывать на скидки от 10%.

"В ближайшие 2 месяца колебания стоимости м2 на первичном рынке жилья в крупнейших городах Украины не превысит 0,5-1%, что будет главным выразителем ценовой стабилизации. Вместе с тем потенциальным инвесторам, при уплате полной стоимости будущих квартир, следует рассчитывать на так называемое "скрытое" снижение стоимости м2 до 10-15% в зависимости от динамики строительства, класса объекта, площади квартиры и ряда других характеристик", - подчеркнул он. 

В то же время, в ноябре на вторичном рынке жилья Киева, Львова, Днепра, Харькова и Одессы ожидается снижение спроса в пределах 17-20%. По данным АФНУ, со второй половины сентября и октября количество потенциальных покупателей уже сократилось в среднем на 10-15%. В то же время, на наиболее востребованные квартиры площадью до 50 м2 преимущественно в домах советской застройки в удачных локациях и при должном состоянии спрос снизился лишь на 5-7%.

“Ноябрьское сокращение сделок в крупнейших областных центрах Украины вряд ли приведет к существенному снижению цен. У 70% квартир, выставленных на продажу, цены будут оставаться стабильными.В 20% квартир возможно увеличение их стоимости в пределах 3-5%, а ситуативное снижение цен – до 3% – прогнозируется лишь у 10% объектов, которые по своим характеристикам не вызывают значительной заинтересованности у покупателей”, – рассказал эксперт.

По его словам, по завершению падемических ограничений ожидается постепенное возвращение покупателей на вторичный рынок.

“В отличие от первичного рынка, где стабилизация спроса и предложения наступит в феврале 2022 года, на вторичном рынке жилья уже к концу текущего года следует ожидать почти полной реализации отсроченных на время новых ограничений сделок. Однако предпосылок для экономически обоснованного роста цен сейчас нет, стоимость 90% выставленных на продажу объектов будет оставаться на уровне сентябрьских показателей”, - подытожил Юрий Пита.

Белая Церковь

С начала 2021 года темпы роста жилья на первичном рынке Белой Церкви в 2,5 раза ниже, чем в Киеве.

Об этом рассказал Валерий Рабенок, глава Белоцерковского городского отделения АФНУ.

Эксперт отметил, что за 10 месяцев рост цен на новостройки Белой Церкви составляет в среднем на 6%. По его данным, по состоянию на начало ноября на первичном рынке реализуется только 9 новостроек, в зависимости от класса объекта цена варьируется от 15 тыс. грн/м2 до 43,5 тыс. грн/м2.

"Наибольший спрос - до 60% - сконцентрирован на небольшие по площади 1,2-комнатные квартиры в кирпичных домах", - отметил он.

По прогнозу специалиста, до конца года на первичном рынке не произойдет каких-либо особых ценовых сдвигов.

“С ноября по декабрь 2021 цены будут оставаться на стабильном уровне. В то же время, ценовая динамика в 2022 году будет зависеть от эпидемиологической и экономической ситуации. Но вряд ли в следующем году возможны большие ценовые серебри”, - подчеркнул Валерий Рабенок.

На вторичном рынке Белой Церкви, как сообщил эксперт, ситуация тоже достаточно стабильная.

В течение года цены на вторичном рынке выросли почти на 12%. При этом наибольшая популярность наблюдается на 1-комнатной квартире площадью до 40 м2 преимущественно в домах советской застройки”, - сказал он.

До конца года, как и на первичном рынке, цены будут достаточно стабильными и будут соответствовать платежеспособному спросу.

“Вторичный рынок жилья Белой Церкви сейчас сбалансирован. Поэтому в ближайшие месяцы не стоит ожидать серьезных ценовых колебаний”, - подытожил Валерий Рабенок.

Ивано-Франковск

С начала года стоимость жилья на первичном рынке Ивано-Франковска выросла в среднем на 15%.

Об этом рассказал Виктор Фурдиака, председатель Ивано-Франковского городского отделения АФНУ.

Так, в зависимости от стадии строительства, стоимость квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса составляет около 10-11 тыс. грн/м2, в бизнес-классе цена составляет от 11 тыс./м2 до 13 тыс./м2, квартиры премиум- класса стоят от 12 тыс./м2 до 15 тыс./м2.

Ссылаясь на данные аналитиков Ивано-Франковского городского отделения АФНУ, эксперт сообщил, что с начала октября спрос на новостройки снизился на 5-7%, что связано с экономической и эпидемической ситуациями в стране.

“В течение прошлого месяца активность на первичном рынке несколько затормозилась. С одной стороны, непрогнозируемость ситуации в стране сдерживает покупателей, откладывающих покупку жилья на неопределенный срок. Именно поэтому на первичном рынке Ивано-Франковска царит ценовая стабильность», – подчеркнул специалист.

По его мнению, в ближайшие 3-4 месяца ценовая ситуация на первичном рынке жилья в корне не изменится. Однако ближе к весне 2022 года в условиях стабильной экономической ситуации и снижения пандемических рисков следует ожидать дальнейшего роста стоимости м2.

“Себестоимость строительства растет почти ежемесячно. Поэтому не исключено, что на первичном рынке Ивано-Франковска в 2022 году будет продолжаться ценовой рост», - подчеркнул Виктор Фурдиака.

В то же время на вторичном рынке жилья в период с июля по октябрь наблюдался дефицит предложения в сегменте малогабаритных квартир советской застройки и домах, возведенных в 90-х годах (стоимостью до $30 тыс.), также не хватало квартир площадью 40-80 м2 у введенных в эксплуатацию новостроек.

Как сообщил эксперт, в течение года стоимость квартир на вторичном рынке в домах, возведенных к 2000 году, подорожала от 2 до 10% в зависимости от расположения, технического состояния дома и квартиры в частности, их площади. Однако цена на жилье в домах, построенных в период с 2010 по 2020 год, увеличилась от 5% до 10%.

“Наибольший рост цен пришелся на 1-комнатные квартиры в относительно новых домах, как в окрестностях, так и в центральной части Ивано-Франковска. С января по октябрь такое жилье подорожало в среднем на 10%. Именно в этом наиболее востребованном сегменте жилья спрос на 50% превышает предложение, что может побуждать продавцов постепенно увеличивать стоимость выставленных на продажу квартир. Однако чрезмерная цена, не отвечающая ожиданиям покупателей, может повлечь обратный эффект - цены снизятся до уровня сентября-октября”, - сообщил эксперт.

По его прогнозу, в ближайшие 3-4 месяца на вторичном рынке Ивано-Франковска максимальные ценовые колебания возможны только в пределах 1,5-2%.

"Вторичный рынок Ивано-Франковска находится в состоянии ценовой стабилизации, которая продлится минимум несколько месяцев", - подытожил Виктор Фурдиака.

Сумы

С начала года стоимость жилья на первичном рынке Сум выросла в среднем на 25-30%.

Об этом сообщила Антонина Панок, глава Сумского отделения АФНУ.

По ее словам, более 70% сделок на первичном рынке приходится на 1- и 2-комнатные квартиры.

“В последние несколько месяцев популярность 2-комнатных квартир выросла на 10-15%, также постепенно растет количество сделок в сегменте 3-комнатных квартир. Однако в ближайшие месяцы существенные изменения в конъюнктуре спроса не предусматриваются”, - отметила эксперт.

Антонина Панок обратила внимание на то, что до конца года из-за пандемической ситуации возможно незначительное сокращение спроса в пределах 20%.

«Конечно, пандемия и связанные с ней новые жесткие ограничения увеличат количество отсроченных соглашений и заморозят цены на новостройки. Однако к весне 2022 года отложенный спрос будет полностью реализован. В то же время, ценовая политика застройщиков в большинстве случаев будет опираться исключительно на уровень спроса. Так что в течение 3-4 месяцев цены на новостройки будут стабильными”, - подчеркнула она.

Специалист рассказала, что ситуация на вторичном рынке недвижимости Сум почти похожа на первичный рынок.

По ее данным, с начала года стоимость квартир в зависимости от их площади, состояния и расположения выросла на 15-20%.

С начала года и по октябрь включительно, как указала экспертка, средняя стоимость приобретенных квартир на вторичном рынке Сум была на уровне $27,5 тыс. Стоимость 1-комнатных квартир составляет от $18 тыс. до $27 тыс., 2-комнатных - от $23 тыс. .

“В 2021 году выросло количество проданных двухкомнатных квартир по сравнению с однокомнатными. Постепенно увеличивается количество проданных 3-4 комнатных домов. Прежде всего, это объясняется ростом цен на коммунальные услуги”, - подчеркнула она.

По мнению специалиста, до конца года на вторичном рынке Сум будет наблюдаться относительная ценовая стабильность.

“Коррекция цен, их рост возможен лишь в пределах 1,5-2% на наиболее популярные 1-комнатные квартиры. Однако такие изменения не повлияют на ценовую политику продавцов жилья”, - резюмировала Антонина Панок.