Новости по итогам 11 месяцев 2021 года

Новости по итогам 11 месяцев 2021 года: первичный, вторичный рынки жилья, аренда жилья

До конца года в крупнейших украинских городах сокращение спроса на первичном рынке жилья составит более 30%.

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторам) Украины, по итогам ноября по сравнению с августом количество сделок на первичном рынке Киева сократилось в среднем на 35%, в Днепре снижение активности инвесторов составляет около 30%, в Одессе, Харькове и Львове снижение количества сделок зафиксировано на уровне 25-27%.

Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, обратил внимание на несколько факторов, приведших к уменьшению активности покупателей на первичном рынке жилья.

На его взгляд, главным из них слишком быстрые темпы роста стоимости м2, которые уже не сопоставимы с платежеспособным спросом.

“С 2020-го и на протяжении 2021 года стоимость жилья в новостройках в крупнейших городах Украины выросла в среднем на 35-40%. В то же время, количество сделок за 2 года также увеличилось в среднем на 25-30%. Однако слишком быстрые процессы на рынке привели к фактическому "истощению" платежеспособного спроса", - отметил специалист.

Он считает, что стремительному росту стоимости жилья и количеству сделок способствовало сокращение объемов строительства, безальтернативность первичного рынка для сохранения состояния граждан, снижение пандемических ограничений, что положительно сказались на экономике страны в целом.

“С 2020 года и в течение трех кварталов 2021 года спрос на 10-15% превалировал предложение, что позволило застройщикам увеличивать цены.Однако с сентября 2021 началось постепенное снижение активности покупателей. В настоящее время предложение уже на 20% больше спроса, что стало главным фактором для стабилизации цен”, - отметил эксперт.

По его прогнозу, к концу 2021 года ситуация на первичном рынке Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова коренным образом не изменится, соответственно стоимость м2 будет стабильной. Однако, по его данным, в крупнейших областных центрах Украины до конца года в 80% возводимых ЖК будут введены системы скидок в размере от 5% до 15%.

До конца года средняя стоимость м2 на первичном рынке жилья в крупнейших городах будет оставаться постоянной. Однако такая ценовая стабильность будет только номинальной. До конца года реальные покупатели смогут приобрести квартиры, воспользовавшись акционными предложениями и скидками от девелоперов. В то же время, такие поощрительные акции вряд ли будут слишком эффективными и не приведут к резкому увеличению покупателей”, - сообщил глава АФНУ.

На вторичном рынке жилья до конца 2021 года в Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове возможны незначительные ценовые колебания в пределах 1%, что, как говорит Юрий Пита, является самым большим свидетельством стабилизации цен.

“Следует понимать, что ценовые колебания – это неотъемлемая часть действующего рынка. Однако изменение средних цен в крупнейших городах, не превышающее 1%, является ярким свидетельством стабилизации цен”, - сказал он.

Однако, по данным АФНУ, именно в пятерке крупнейших региональных центров сконцентрировано до 60% всего имеющегося спроса. В других областных центрах, как считает специалист, а также в большинстве районных центров к концу текущего года цены на вторичном рынке жилья могут несколько снизиться – в среднем на 3-5%.

В течение последних 3 месяцев в подавляющем большинстве областных и районных центров, кроме Киевской, Днепропетровской, Львовской, Одесской, Харьковской областей спрос на вторичном рынке снизился в среднем на 30-35%. К примеру, в Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове за последние два месяца спрос сократился в среднем на 17-20%. В то же время, уменьшение количества покупателей заставляет собственников жилья несколько снижать цену.Однако следует акцентировать, что такие процессы вполне естественны, ведь более 60% потенциальных покупателей концентрируют свое внимание на поиске жилья в наиболее экономически и инфраструктурно развитых городах, где уровень жизни намного выше, чем в большинстве областных центров», - отметил эксперт.

По его мнению, ход пандемии, экономическая неопределенность на фоне роста коммунальных тарифов и инфляции лишь усугубляют отток покупателей из небольших населенных пунктов. Но, как отметил Юрий Пита, стремительное падение цен маловероятно не только до конца 2021 года, но и в течение 2022 года.

“В течение 2021 года даже в небольших городах цены на вторичном рынке жилья выросли, по меньшей мере, на 5-7%. Вполне естественно, что сокращение спроса является основным фактором для понижения стоимости выставленных на продажу квартир. Однако такое снижение не будет происходить скачками. Речь идет о достаточно медленном и прогнозируемом процессе. Цены будут "искать" своего покупателя. По всей вероятности, что в ближайшие 6-7 месяцев они могут снизиться на эти же 5-7%. То есть, в первой половине 2022 года стоимость квартир будет сопоставимой со стоимостью жилья в начале 2021 года”, - отметил он.

Юрий Пита также рассказал, что в сегменте аренды жилья ожидается продолжительный период стабильных цен. Эксперт напомнил, что в октябре аналитики АФНУ отметили, что возможное снижение стоимости аренды квартир в крупнейших городах будет связано, прежде всего, с высокими расходами арендаторов на отопление и традиционно пассивным зимним периодом на рынке аренды жилья.

«Мы внимательно отслеживаем ценовую ситуацию в сегменте аренды жилья как наиболее чувствительном на рынке недвижимости. По состоянию на начало декабря в Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове только в 7% сдаваемых в аренду квартир владельцы жилья прибегли к временным, но нигде не задекларированным скидкам, связанным с ростом стоимости отопления”, - сказал специалист.

По его данным, 90% случаев предоставления временных скидок связаны с продолжительностью аренды (если семья снимает квартиру несколько лет), или изменением состояния жилья.

“Владельцы квартир, по своим параметрам не конкурентные с другими “лотами”, вынуждены идти на уступки арендаторам. В случае с долгосрочной арендой главная роль заключается в межличностных взаимоотношениях собственников и нанимателей. Скидка на отопительный сезон является результатом продолжительного сотрудничества между ними”, - подчеркнул Юрий Пита.

Он сообщил, что шаг понижения стоимости аренды в крупнейших украинских городах в 80% составляет 300-500 грн. Так, например, в Днепре, Львове, Одессе и Харькове цена аренды 1-комнатной квартиры в зависимости от ее состояния, расположения дома, года постройки дома, площади квартиры составляет от 4,5-6,5 тыс. грн/мес. до 6-8,5 тыс. грн/мес. В Киеве средняя стоимость 1-комнатной квартиры составляет около 8-10 тыс. грн/мес. Таким образом, шаг временного понижения не превышает в среднем 10-15%.

В других областных центрах ежемесячная арендная плата в среднем на 20% ниже, чем в крупных городах. То есть, возможное снижение стоимости аренды не будет превышать 300 грн в месяц”, - отметил эксперт.

По мнению главы АФНУ, в декабре ситуация в сегменте долгосрочной аренды будет оставаться стабильной.

«Конечно, многое будет зависеть от экономической ситуации в стране и эпидемического состояния. Мы не исключаем, что цены на аренду могут быть пересмотрены еще в 5-10% съемных квартир. Однако стоит отметить, что это могут быть временные скидки именно на зимний период. В общем, до марта-апреля не стоит ожидать какой-либо особой ценовой динамики в сегменте аренды квартир”, - подытожил Юрий Пита.

Киев

По итогам ноября 2021 стоимость жилья на первичном рынке Киева остается стабильной.

Об этом сообщила Елена Гайдамаха, глава Киевского городского отделения АФНУ.

Эксперт отметила, что, начиная со второй половины сентября, незначительные ценовые колебания - в пределах 1,5-3% - наблюдаются только в некоторых объектах бизнес- и премиум-класса преимущественно на начальных стадиях строительства.

“Потенциальные покупатели бизнес- и премиального жилья инвестируют в объекты на начальных стадиях строительства из-за обещанной достаточно высокой инвестиционной прибыли в будущем, что по прогнозам застройщиков может составить не менее 45% от вложенной суммы. Однако спрос на такие объекты составляет не более 10% общего количества покупателей жилья на первичном рынке Киева”, - рассказала эксперт.

По ее данным, в объектах комфорт-класса и новых форматов категории комфорт+, суммарно составляющих более 60% всех возводимых ЖК, цены достаточно стабильны и до конца декабря не претерпевают существенных изменений.

“За последние месяцы на первичном рынке жилья наблюдается ощутимое сокращение спроса: в объектах эконом-класса уменьшение покупателей составляет более 40%, в ЖК комфорт-класса уже более 30%, а в объектах бизнес- и премиум-класса снижение активности покупателей превышает 25%. Уменьшение количества покупателей будет сдерживать застройщиков от пересмотра цен и будет стимулировать к предоставлению потенциальным покупателям скидок при приобретении квартир при условии 100-процентной оплаты их стоимости”, - отметила Елена Гайдамаха.

По ее прогнозу ценовая стабильность на первичном рынке Киева сохранится до конца года.Только в 10-15% новостроек пригорода, преимущественно расположенных на расстоянии до 20 км от столицы, стоимость м2 может подорожать в пределах 3-5%.

“Средние цены на новостройки в окрестностях Киева на 25% ниже, чем в столице. Поэтому часть потенциальных покупателей может переориентироваться с Киевских объектов на новостройки в ближайшем пригороде. Весомыми факторами выбора объекта станут стадия строительства, рекреационные и инфраструктурные возможности будущих ЖК, качество строительства, расположение и репутация застройщика. Однако до конца года массового удорожания жилья в окрестностях столицы не ожидается. Первичный рынок Киевского региона находится на стадии ценовой стабилизации”, - подчеркнула она.

На вторичном рынке жилья, по данным Елены Гайдамахи, в ноябре не произошло каких-либо существенных ценовых изменений. По ее информации, фактор "красной зоны" не в значительной степени повлиял на уровень спроса - в среднем количество потенциальных покупателей сократилось на 15-20% преимущественно на объекты, возведенные после 2000 года, цены на которые в среднем на 25-30% выше за малогабаритные квартиры советской застройки.

Еще в июле специалисты АФНУ прогнозировали стабилизацию цен на вторичном рынке из-за слишком высоких темпов ценового роста в течение второй половины 2020 и первой половины 2021 года. Сейчас цены соответствуют имеющемуся платежеспособному спросу.

Она считает, что отложенные из-за пандемии соглашения будут реализованы в течение 1,5-2 месяцев после завершения периода карантинных ограничений.По ее словам, новая волна подорожания квартир возможна только при условиях резкого роста спроса, что на 20% должно быть выше предложения. Зато после реализации отложенных сделок рост количества покупателей ожидается на уровне 3-5% ежемесячно, что существенно не повлияет на ценовую конъюнктуру.

“Стоимость квартир на вторичном рынке Киева достигла своего экономически мотивированного максимума. И без существенного роста спроса их пересмотр маловероятен. Именно поэтому в ближайшие несколько месяцев не стоит ожидать существенных ценовых изменений», - подчеркнула специалист.

По итогам ноября в сегменте аренды киевского жилья наблюдалась ценовая стабильность. Елена Гайдамаха рассказала, что рост цен в пределах 5% произошел только в 3% квартир преимущественно премиальной категории. В то же время, стоимость квартир площадью 35-50 м2, составляющих более 70% от объемов арендного рынка столицы, осталась почти без изменений.

Экспертша отметила, что к началу ноября спрос на аренду малогабаритного жилья был почти полностью реализован. По ее утверждению, новая волна пандемии не повлекла за собой отток арендаторов и соответственно не привела к существенному снижению цен.

Только в 5-7% арендованных квартир возможны незначительные скидки на период отопительного сезона. Однако это не станет массовым явлением. На такую ​​скидку можно рассчитывать только по индивидуальной договоренности с собственником жилья, при условии жизни в доме не менее 3-5 лет. К тому же такие скидки нигде не будут фиксироваться, ведь они временные и по “воли” владельцев квартир”, - отметила она.

На ее взгляд, до конца года ценовые колебания в этом сегменте недвижимости маловероятны.

До конца 2021 года в сегменте аренды киевских квартир сохранится ценовая стабильность. Реализованный спрос и высокая стоимость отопления будут удерживать рост арендной стоимости жилья”, - резюмировала Елена Гайдамаха.

Ровно

За 11 месяцев 2021 стоимость жилья на первичном рынке Ровно выросла почти на 15%.

Об этом сообщила Ирина Радько, глава Ровенского регионального отделения АФНУ.

По словам экспертки, по сравнению с 2020 годом спрос на первичном рынке увеличился почти на 30%, что и стало главной причиной для роста стоимости м2.

“Рост спроса стал возможным благодаря более лояльным условиям приобретения квартиры с помощью ипотеки и рассрочки от застройщиков. Кроме того, стоит сказать, что на фоне инфляции граждане охотно вкладывают средства в первичный рынок с целью, как минимум, сохранения собственного состояния”, - подчеркнула специалист.

Она рассказала, что более 70% спроса на первичном рынке больше всего пришлось на 1,2-комнатные квартиры площадью 36-50 м2.

"Стоимость такого жилья в зависимости от локации и стадии строительства на начало декабря составляет $800-$1200 за м2", - подчеркнула Ирина Радько.

В 2021 году, как сообщила эксперт, спрос на коттеджи в загородной полосе вырос в среднем на 15%. В этом сегменте рост цен за 11 месяцев достигает около 10%.

“Граждане часто продавали квартиры на вторичном рынке и покупали коттеджи, стоимость которых, в зависимости от площади, локации, имеющихся коммуникаций составляет от $30 тыс. до $150 тыс. Наибольшим спросом пользовались дома площадью до 150 м2 с хорошим подъездом, недалеко от городского транспорта в живописных локациях», – отметила она.

Что касается ситуации на вторичном рынке Ровно, то в течение года более 50% спроса пришлось на 1,2-комнатные квартиры в домах советской застройки стоимостью от $25 тыс, и более 30% на квартиры в домах, возведенных с 2000-х годов, с достаточной и развитой инфраструктурой.

Согласно спросу, рост стоимости малогабаритных квартир за 11 месяцев текущего года составил в среднем более 10%. При этом 1,2-комнатные дома выросли в цене почти на 15%”, - подчеркнула специалист.

В сегменте аренды пиковый период в Ровно пришелся на конец лета – начало осени, когда и были сформированы цены с учетом уровня спроса. По ее словам, предложение квартир на 30% больше спроса, что и сказалось на уровне цен.

“Наибольший спрос (более 40%) наблюдается на квартиры в новостройках с ремонтом и автономным отоплением стоимостью 8 тыс. – 10 тыс. грн в месяц. Бюджетное жилье в старых домах популярно только у 30% арендаторов. А стоимость 1-комнатной квартиры без ремонта и качественного оборудования стоит от 4 тыс. грн в месяц”, - рассказала глава Ровенского отделения АФНУ.

До конца года, по мнению специалиста, во всех сегментах жилья Ровно особых изменений не предвидится.

"До конца декабря 2021 года и в начале 2022 года стоимость жилья на первичном, вторичном рынках и в сегменте аренды будет оставаться стабильной", - резюмировала Ирина Радько.