Особенности аренды коммерческой недвижимости

Аренда помещений под офисы или склады обычно сопровождается стрессовым состоянием для компании. До того как перебраться в новое помещение, соответствующее вашим требованиям, нужно осилить несколько не самых приятных процедур, таких как ремонт помещения, подписание договора аренды, расстановка мебели, организация рабочих мест и т.д. Всё это требует больших материальных затрат и опытности.

Если деятельность компании не пересекается с вопросами коммерческой недвижимости, то все вопросы касающиеся заключением договоров, поиска помещения, оценкой затрат являются для нее малоизученными. Для успешного лавирования между подводными камнями этих вопросов рекомендуется внимательно изучить некоторые нюансы рынка аренды.

Арендные ставки

Плата аренды начинает начисляться с момента передачи помещения, о чём составляется передаточный акт или с другой даты, которая оговаривается в договоре аренды. Весь порядок, сроки и условия выплаты арендной платы обязательно должны быть оговорены в договоре. Стоимость аренды офиса Киев может быть фиксирована или рассчитываться в зависимости от прибыли получаемой арендатором от пользования помещением.

Зачастую, арендные ставки, платежи за услуги парковки и эксплуатации указывают без учёта НДС.

Если арендованное помещение нуждается в ремонте, то необходимо оговорить льготные условия использования помещения на время ремонтных работ и размер возмещения арендодателем за ремонтно-отделочные работы.

Недвижимое имущество

В договоре аренды, описание имущества, передаваемое арендодателем в пользование, должно быть выполнено так, чтобы его можно было чётко идентифицировать. Настоятельно рекомендуется приложить строительный план части этажа с чётким обозначением границ сдаваемых в аренду помещений.

Эксплуатационные платежи

К данным платежам относятся дополнительные услуги, такие как: охрана помещений, уборка общих территорий, инженерное обслуживание систем и т.д. Учёт этих затрат должен быть прозрачным для арендатора. Он вправе минимум один раз в год затребовать полный перечень необходимых документов о затратах на содержание и обслуживание здания.

Коммунальные платежи

Если на этот счёт в договоре нет каких либо оговорок, то коммунальные платежи оплачиваются арендатором, раздельно от эксплуатационных платежей. За пользование электроэнергией и водой оплата производится отдельно на основании показаний учётных приборов. В эксплуатационные платежи, включена плата лишь за общие территории.

Поскольку все договора с коммунальными службами оформлены на арендодателя, то необходимо заранее оговорить порядок внесения данных платежей, во избежание недоразумений. Наличие такого пункта в договоре аренды существенно облегчит ваше взаимопонимание с арендодателем. При условии долгосрочной аренды возможен вариант переоформления договоров с коммунальными службами на арендатора.

Парковка

На сегодняшний день вопрос парковки автотранспорта стоит очень остро, и его необходимо заранее обсудить. Тут следует узнать платная ли стоянка, имеется ли возможность предоставления фиксированного места или мест, осуществляется ли охрана стоянки. Зачастую услуги платной стоянки оплачиваются за дополнительную плату не входящую в размер арендной.

Ежегодная индексация платежей

Данный вид платежей касается арендных платежей, и других платежей оговоренных в договоре аренды, без учёта коммунальных платежей.

В случае если индексация платы за аренду зависит от таких экономических показателей как арендные ставки или инфляция, то в договоре необходимо чётко обозначить источники этой информации.

Изменение арендной ставки

Зачастую в момент заключения договора арендодатель пытается предусмотреть возможное изменение арендной платы. Однако если об этом не упомянуто в договоре, то такое изменение возможно, лишь по обоюдному согласию обоих сторон.

Условием изменения арендной ставки может послужить увеличение расходов связанных с содержанием здания или изменение нормативной базы налогообложения.

Страховой депозит

Страховой депозит - это некий гарант выполнения арендатором своих обязательств. Таким гарантом могут служить гарантии материнской компании или банка, или предоставлением части суммы арендной платы в виде аванса.

Страхование

Объём расходов на страхование арендного помещения находится в зависимости от множества факторов. Это и установка пожарной или охранной сигнализации, характеристики как самого помещения, так и всего здания в целом, степень готовности инженерных систем к эксплуатации. Чтобы оградить себя от необходимости нести на страховку чрезмерно высокие расходы, рекомендуется связаться заранее со страховой компанией и заказать у них предварительный расчёт размера страховых взносов.