Рынок недвижимости в I полугодии 2022 года: прогноз АФНУ

В I полугодии 2022 года при сохранении контролируемой пандемической ситуации и относительной экономической стабильности на первичном и вторичном рынках жилья в Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове рост цен не превысит 5-7%.

По прогнозу Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторам) Украины, с января по март 2022 года на первичном рынке в крупнейших украинских городах будет сохраняться ценовая стабильность, связанная со снижением спроса, наблюдаемого со второй половины сентября 2021 года.

В этот период незначительный рост цен (в пределах 5%) возможен только у 15% жилых комплексов преимущественно комфорт-класса. Увеличение стоимости м2 будет связано, прежде всего, с переходом на новый этап строительства и соответствующим снижением рисков для потенциальных инвесторов.
По прогнозу аналитиков АФНУ, незначительный ценовой рост следует ожидать с наступлением активного сезона. В период с апреля по июнь включительно стоимость м2 на первичном рынке Киева, Львова и Одессы может увеличиться в среднем на 7%, а в Харькове и Днепре подорожание м2 составит около 5%.

Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, отметил, что в I полугодии 2022 более 70% имеющегося спроса будет сконцентрировано на объектах классов комфорт и комфорт (новые форматы жилья), что будет влиять на ценовую политику застройщиков.

Концентрация спроса на объектах комфорт-класса и новых форматов может стать главным фактором к росту стоимости жилья. Однако не стоит ожидать резких ценовых скачков.Девелоперы будут воплощать более гибкие тактики в ценообразовании, опираясь исключительно на имеющийся спрос и уровень затрат на строительство домов”, - отметил эксперт.

По его словам, наибольший рост цен ожидается в новостройках на стадии строительства до 1 года в наиболее востребованных сегментах, преимущественно комфорт-класса, объектов в новом формате (комфорт+) и ЖК бизнес-категории. В то же время стоимость жилья эконом-класса в 90% возводимых объектов будет оставаться почти без изменений: ценовой рост не превысит 3%.

“В 2022 году будет продолжаться процесс переориентации спроса на более качественные объекты, которые по своим характеристикам могут удовлетворить самого взыскательного покупателя. Соответственно, это будет влиять на формирование цен”, - подчеркнул он.

По мнению Юрия Питы, в I полугодии 2022 года на вторичном рынке жилья ценовая ситуация будет складываться в соответствии с конъюнктурой спроса. Однако, по словам специалиста, средний рост цен в Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове возможен только в пределах 5% на наиболее востребованные квартиры площадью 35-50 м2.

По состоянию на начало декабря спрос на вторичном рынке жилья в крупнейших городах Украины на 65% сконцентрирован в сегменте малогабаритных квартир преимущественно советской застройки. Именно в этом сегменте в I полугодии 2022 года возможен незначительный рост цен», – рассказал эксперт.

Он считает, что в первые три месяца 2022 года, учитывая эпидемическую ситуацию в стране, в крупнейших городах будет наблюдаться ценовая стабильность.

“К апрелю 2022 года на вторичном рынке Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова ценовая ситуация будет стабильной, колебания стоимости м2 не превысят 1%. Последующие изменения в стоимости квартир на вторичном рынке могут быть связаны с ростом спроса. В случае увеличения количества потенциальных покупателей, по меньшей мере, на 10%, цены на вторичном рынке могут возрасти в пределах 5%”, - сказал Юрий Пита.

В сегменте аренды жилья в I квартале 2022 года, по мнению эксперта, цены будут сохраняться на уровне октября 2021 года.

«Сегмент аренды наиболее чувствителен к любым социально-экономическим и пандемическим изменениям. Поэтому сейчас любые прогнозы могут опираться исключительно на сложившуюся сейчас ситуацию.Оживление в сегменте аренды возможно не раньше марта-апреля. Однако стоимость найма квартир будет формироваться с учетом уровня спроса”, - рассказал Юрий Пита.

По его мнению, в случае сохранения относительно стабильной ситуации в Украине, с апреля по июнь рост спроса в сегменте аренды квартир возможен в пределах 10-15%, что и повлияет на ценовую конъюнктуру.

“За увеличение спроса на 15% рост стоимости аренды возможен в пределах 10%. Однако не исключено, что спрос на наиболее востребованные квартиры площадью до 50 м2 может возрасти до 20%, что, соответственно, скажется на ценах”, - считает эксперт.

Ценовая ситуация в сегментах земельных участков под застройку и частные дома в пригородах Киева, Днепра, Львова, Одессы и Харькова в ближайшие 6 месяцев будет достаточно стабильной. Средний рост цен возможен только на земельные участки площадью 8-10 соток с подведенными коммуникациями (более 60% имеющегося спроса) и на частные дома площадью до 150 м2 (более 70% спроса), находящиеся на расстоянии 10-15 км от крупнейших украинских городов. По мнению эксперта, увеличение цен в этих категориях может составить 3-5%.

“Следует понимать, что платежеспособный спрос в сегментах земельных участков и частных усадеб почти иссяк. Поэтому ценовые изменения во многом будут зависеть от специфики того или иного объекта и предложения. Но в I полугодии 2022 года даже самые востребованные земельные участки и частные дома вряд ли вырастут в цене более чем на 5%”, - подчеркнул эксперт.

По его мнению, в I полугодии 2022 года общая ситуация на рынке недвижимости будет вполне прогнозируемой.

“Не стоит ожидать каких-либо стремительных ценовых изменений, ведь предпосылок для этого сейчас существует. В свою очередь, многое будет зависеть от развития ипотечного кредитования, эффективности законодательства, регулирующего строительство жилья, роста платежеспособного спроса и эпидемической ситуации в стране. Рынку недвижимости не угрожает ни ажиотажный рост цен, ни какие-либо кризисные явления, способные его "обвалить". В ближайшие 6 месяцев ценовая ситуация на рынке недвижимости будет прогнозируемой, а спрос и предложение будут находиться в балансе”, - подытожил Юрий Пита.

Киев

В первой половине 2022 г. на киевском рынке жилья будет наблюдаться относительная ценовая стабильность.

Об этом сообщила Елена Гайдамаха, глава Киевского городского отделения АФНУ.

Эксперт отметила, что в первые месяцы 2022 года на первичном рынке Киева будут ощутимы последствия снижения активности покупателей, которое наблюдается с середины сентября по декабрь. Она напомнила, что сокращение спроса на первичном рынке Киева составило 30%.

“С одной стороны, на снижение активности на первичном рынке Киева повлияла новая волна пандемии, а с другой – слишком высокие темпы роста жилья, наблюдавшиеся за последние 2 года. Именно эти два фактора могут стать главными в ценообразовании на первичном рынке жилья в следующем году”, - сказала она.

На ее взгляд, во избежание кризисных явлений, связанных с оторванностью цен от платежеспособного спроса, в первые 3 месяца 2022 года застройщики будут активно использовать разнообразные программы лояльности: существенные скидки за 100-процентную оплату будущей квартиры, а также длительные программы по рассрочке за минимального первого взноса.

“Платоспособный спрос почти исчерпан. И даже возможный рост затрат на строительство (рост стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ) не станут экономически взвешенным поводом для увеличения цен”, - рассказала Елена Гайдамаха.

По ее данным, в I полугодии 2022 года более 70% спроса на первичном рынке будет сконцентрировано на жилых комплексах новых форматов преимущественно комплексной застройки, которые предлагают будущим жителям оптимальные и безопасные условия для комфортной жизни (развитый инфраструктурный комплекс, имеющиеся зоны рекреации, занятия спортом и отдыха, вместительные паркинги и т.п.). При этом инвесторов будут интересовать преимущественно объекты на начальных стадиях строительства, или те, в которых уже реализована 1-я очередь строительства.

“Начиная с конца марта по конец мая 2022 года стоимость жилья в объектах новых форматов преимущественно комплексной застройки может возрасти в среднем на 3-5%. В других сегментах первичного рынка, например в объектах эконом-класса и бизнес-класса, рост цен будет лишь точечным в зависимости от стадии строительства, потенциальных возможностей для инвестирования и выставленной застройщиком цены”, - отметила она.

Что касается первичного рынка в ближайшем пригороде Киева в 20 км от столицы, то, по мнению Елены Гайдамахи, в ближайшие 6 месяцев стоимость м2 может возрасти в среднем на 7%.

“Популярность пригорода у покупателей жилья на первичном рынке обусловлена ​​прежде всего ценами: стоимость м2 в пригороде Киева в среднем на 20-25% ниже аналогичных объектов в пределах столицы. А спрос на новостройки, расположенные в окрестностях, на 10-15% выше спроса на киевские ЖК. Именно это может спровоцировать застройщиков пригород к медленному выравниванию цен. Однако чрезмерный рост стоимости м2, не отвечающий ожиданиям покупателей, может иметь обратный эффект.Поэтому любые ценовые изменения должны быть экономически взвешенными, - считает эксперт.

В то же время на вторичном рынке Киева в ближайшие полгода стоимость жилья будет оставаться почти без изменений. Как отметила специалист, незначительные ценовые колебания в пределах 3% возможны только у 20% выставленных на продажу малогабаритных квартир площадью до 50 м2, преимущественно в домах советской застройки в районах со станциями метрополитена. Стоимость подавляющего большинства квартир в предстоящие 6 месяцев будет относительно стабильной с незначительными ценовыми колебаниями, которые в среднем не будут выше 1-1,5%.

“Спрос на малогабаритные квартиры в удачных локациях всегда очень высок. Однако, как и на первичном рынке, стоимость вторичного жилья на протяжении 2020-2021 годов росла достаточно активно – квартиры небольшой площади подорожали от 20% до 30%. И сложившиеся к началу сентября цены на данном этапе развития рынка недвижимости достигли "потолочных" отметок. Дальнейший рост стоимости квартир без увеличения спроса может только спровоцировать кризис, что окажет негативное влияние на количество сделок. Подавляющее большинство продавцов не заинтересовано ни в каких кризисных явлениях”, - подчеркнула глава Киевского отделения АФНУ.

На ее взгляд, первое полугодие 2022 года будет относительно стабильным. И, как считает специалист, без существенного роста платежеспособного спроса, который бы минимум на 10% перевесил предложение, дальнейший рост цен не будет иметь оснований.

“Все участники рынка, и покупатели, и продавцы прекрасно понимают, что стабильность цен на жилье – это лучшее, что может быть в период пандемии и экономической неуверенности. В то же время существует вероятность того, что ипотечные банковские программы, как, например, "Доступная ипотека", будут развиваться более динамично и позволят большему количеству граждан стать собственниками жилья. Однако, чтобы ипотека заработала по-настоящему и существенно повлияла на увеличение потенциальных покупателей, количество выданных кредитов должно возрасти по меньшей мере в 2-2,5 раза. Только в этом случае можно будет говорить о возможном росте стоимости жилья”, - считает специалист.

По ее мнению, в I полугодии 2022 г. в сегменте аренды жилья ценовая ситуация будет зависеть от сезонных факторов.

“До апреля, до начала нового делового сезона, стоимость аренды будет оставаться более-менее устойчивой. В этот период незначительные ценовые колебания – до 1-2% – возможны только у 10-15% арендованного жилья”, - считает Елена Гайдамаха.

По ее прогнозу, период роста стоимости аренды возможен не раньше конца марта – начала апреля 2022 года, и будет связан с существенным ростом спроса. Эксперт подчеркнула, что в зависимости от активности потенциальных арендаторов, стоимость аренды в течение апреля-июня может возрасти до 10%.

“Спрос будет диктовать свои правила. И его уровень отразится на арендных ценах. Ожидается, что завершение отопительного сезона станет катализатором активизации потенциальных арендаторов. К этому следует добавить традиционный сезонный фактор: именно со второй половины марта миграционные процессы значительно усиливаются.Однако возможное удорожание стоимости аренды будет происходить без резких скачков - во II квартале 2022 года ежемесячное увеличение стоимости аренды не будет больше 3-5%”, - подчеркнула специалист.

По ее данным, начиная со II квартала 2022 года, как и в последние 3 года, более 60-65% спроса на аренду киевского жилья будет сконцентрировано в сегменте квартир площадью 35-50 м2 преимущественно в советских домах, расположенных в местах с удачным транспортным сообщением. .

“Традиционно подавляющее большинство арендаторов будут искать небольшие квартиры по относительно приемлемой цене. И из-за роста спроса самая ценовая динамика возможна именно на такой тип жилья”, - рассказала Елена Гайдамаха.

В первой половине 2022 г. в сегментах земельных участков под застройку и частных домов, по прогнозу экспертки, ценовая ситуация будет зависеть от количества потенциальных покупателей. Она считает, что активизация в этих сегментах рынка возможна не раньше апреля-мая, когда обычно спрос по сравнению с январем растет по меньшей мере на 10%.

По ее мнению, ценовая ситуация в сегментах земельных участков и частных домов будет напрямую зависеть от их характеристик, места нахождения и начальной цены.

По прогнозам Киевского АФНУ, более 70% спроса придется на участки площадью до 10 соток в живописных местах с подведенными коммуникациями и на расстоянии не более 20 км от Киева.

Ожидается, что с апреля по июнь стоимость именно такой земли под застройку может возрасти в среднем на 5%."Стоимость других, "неидеальных" для покупателей участков, которые по своим характеристикам уступают наиболее востребованным наделам, останется почти без изменений", - отметила она.

Похожая ситуация будет наблюдаться в сегменте частных домов. По данным эксперта, ⅔ имеющегося спроса придется на дома площадью до 150 м2 в удачных локациях и расположенных на минимальном расстоянии от столицы. По ее мнению, в I полугодии 2022 года стоимость частных усадеб может возрасти в цене не более чем на 3-5%.

В ближайшие месяцы ситуация в сегменте частных усадеб будет вполне приемлемой, как для потенциальных покупателей, так и для продавцов. Ведь за 2021 год стоимость домов увеличилась в среднем на 20%, что является очень весомым ростом, отчасти не соответствующим рыночным возможностям потенциальных покупателей. Именно поэтому не стоит ожидать какого-либо стремительного роста стоимости в этом сегменте недвижимости”, - подытожила Елена Гайдамаха.

Ровно

В I полугодии 2022 года рост стоимости жилья в Киеве может составить около 3%.

Об этом сообщила Ирина Радько, глава Ровенского регионального отделения АФНУ.

По ее словам, на первичном рынке ценовая ситуация будет зависеть от уровня спроса и предложения, но в первые месяцы особых ценовых колебаний не предусматривается. Экспертша рассказала, что по состоянию на конец декабря средняя стоимость м2 в новостройках составляет $800.

“Ценовой диапазон на первичном рынке Ровно достаточно пестрый: от $600 за м2 в домах экономкласса на начальных стадиях строительства до $1700 за м2 в элитных новостройках. В 2022 году рынок ожидает роста общих темпов строительства, кроме этого запланирована сдача в эксплуатацию около 20% от всех возводимых ЖК”, - отметила специалист.

На вторичном рынке в первой половине 2022 года, как считает Ирина Радько, сохранится баланс между спросом и предложением.

“Популярность квартир на вторичном рынке обусловлена ​​тем, что они существенно дешевле жилья на первичном рынке. Кроме того, локация большого количества домов советского периода также довольно удачной. Однако мы не ожидаем каких-либо резких ценовых скачков. Ближе к концу марта рынок активизируется и ценовая динамика станет более ощутимой. После 2-х лет стремительного роста стоимости жилья на вторичном рынке наступает время стабилизации и затишья. К июню месяца стоимость квартир на вторичном рынке может возрасти только в пределах 2-3%”, – считает эксперт.

В I полугодии 2022 года в сегменте аренды ровенского жилья из-за большого выбора предложений цены будут оставаться устойчивыми.

“Стоимость аренды ожидаема будет стабильной довольно длительный период. Незначительные ценовые колебания возможны только в более дорогом сегменте, а размер возможного роста арендной стоимости не превысит 5%. В дальнейшем популярны будут квартиры с комфортными условиями проживания стоимостью 10-12 тыс. грн в месяц”, - подчеркнула глава Ровенского отделения АФНУ.

Она рассказала, что в сегменте земельных участков подавляющее большинство потенциальных покупателей, а это более 60%, интересуются участками площадью от 8 соток в черте города с подведенными коммуникациями под строительство частных домов и коттеджей. По состоянию на декабрь 2021 года стоимость такой земли составляет от $40 тыс. до $70 тыс. за участок.

В этом сегменте недвижимости в первые 3 месяца 2022 года вряд ли произойдут существенные ценовые изменения. Оживление покупателей, а отсюда и незначительный ценовой рост, возможно не раньше апреля-мая. Если не возникнет новых форсмажорных условий, то в этом сегменте в течение 2022 года можно ожидать ценовую стабильность: возможен только точечный рост стоимости земли в определенных локациях. Однако цены по сравнению с 2021 годом прибавят в среднем 1-2%”, - сказала специалист.

В сегменте частных усадеб, по ее мнению, в 2021 году ценовая ситуация будет зависеть от соотношения спроса и предложения по конкретным параметрам: площадь дома, его состояние, локация и т.д.

“На протяжении 2021 года популярность готовых современных домов площадью от 120 м2 до 200 м2 была достаточно высокой. Такие дома интересовали до 70% от всего активного спроса.Поэтому по всей вероятности, в случае преобладания спроса над предложением, ценовая динамика может быть достаточно ощутимой. Но до апреля 2022 года, до начала высокого сезона, цены будут оставаться стабильными», - резюмировала Ирина Радько.