По программе "єОселя" было заключено до 10 ипотечных сделок в объектах на стадии строительства

По государственной программе "еОселя" по состоянию на август 2023 года было заключено лишь до 10 ипотечных сделок в объектах на стадии строительства.

Об этом сообщила Елена Дмитриева, Первый заместитель Председателя правления ГЛОБУС БАНКА.

По словам эксперта, общие объемы предоставленных кредитов за более чем год полномасштабной войны в девять раз меньше, чем за 12 месяцев, предшествовавших вторжению. При этом почти 100% новых кредитов было выдано на приобретение жилья на вторичном рынке. По собственным ипотечным программам банки выдали менее 250 ипотечных кредитов.

"После старта программы "єОселя" уже было выдано более 2 тыс. кредитов на приобретение жилья преимущественно на вторичном рынке, а также во введенных в эксплуатацию новостройках. Это в 8 раз больше, чем количество выданных кредитов по программам коммерческих банков. Таким образом можно констатировать, что ипотека в Украине держится преимущественно на государственной ипотечной программе", - отметила она.

Елена Дмитриева считает, что эффективность программы "єОселя" после резапуска с 1 августа будет зависеть от привлечения постоянных источников финансирования, ведь "финансовая аритмия", которая наблюдалась с самого начала действия программы, не будет способствовать росту спроса.

Она напомнила, что с января по конец мая из-за нехватки средств реализация программы была приостановлена. А по состоянию на июнь кредитование возобновилось благодаря дополнительному финансированию с открытого рынка, однако привлеченного ресурса может хватить лишь на 5-6 тысяч кредитных сделок, чего явно недостаточно для оживления рынка.

Специалист также рассказала о перспективах "єОсели" на первичном рынке - в возводимых жилых комплексах. По ее словам, главная проблема того, что "єОселя" не работает на первичном рынке, заключается в ограничении схем финансирования, разрешенных для участия в программе: только 10% застройщиков работают по разрешенным схемам - фондами финансирования строительства, куплей-продажей имущественных прав, целевыми облигациями.

"Менять схему финансирования очень дорого. Застройщики хотят гарантированных объемов финансирования по "єОселе" для того, чтобы вносить изменения в свои процессы. Пока этот вопрос поставлен на паузу", - отметила она.

Елена Дмитриева считает, что решить эту проблему может широкое применение норм Закона Украины №2518 "О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем", принятого 15 августа 2022 года, и Постановления КМУ №596 от 13 июня 2023 года, которое распространяет действие Закона на объекты строительства, возведение которых началось до вступления в силу указанного Закона. 

"Эти документы накладывают определенные обязательства на застройщика, вводят понятие специального имущественного права и его регистрации, делают рынок первичной недвижимости прозрачным, а права покупателей - более защищенными. Поэтому крайне важным является упрощение условий перехода застройщиков на новую схему работы, указанную в законе", - отметила специалист. 

Еще одной важной проблемой для эффективной реализации "єОсели" на первичном рынке является крайне низкий спрос. Она отметила, что сейчас он составляет 20-30% от уровня начала февраля 2022 года. 

Сокращение количества потенциальных покупателей жилья в возводимых объектах, на ее взгляд, возникло из-за ряда объективных причин, среди которых:

1. рост себестоимости жилья (за год от великой войны цены на возведение новостроек выросли в среднем на 40% в долларовом эквиваленте);
2. снижение платежеспособности потенциальных покупателей;
3. большие риски, связанные со сроками завершения строительства и наличия соответствующих финансовых ресурсов у девелоперов;
4. состояние неопределенности, в котором находится большинство покупателей, их психологическая неготовность вкладывать средства в приобретение жилья на первичном рынке в условиях войны;
5. отсутствие страхования рисков на случай повреждения или разрушения новостройки в результате боевых действий или ракетных (дроновых) обстрелов, в которой приобретено жилье;
6. общая непрогнозируемость последствий войны - отсутствие 100-гарантий безопасности проживания в крупных городах.

В то же время эксперт выделила 3 стратегических направления, реализовав которые, как она считает, в перспективе 2-3 месяцев можно существенно увеличить спрос на первичном рынке недвижимости: 

1. активизация "єОсели" именно на первичном рынке для широкого круга украинцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
2. развитие совместных ипотечных программ между банками и девелоперами: для покупателя это и дополнительная гарантия надежности приобретения жилья в новостройке, и уменьшенные проценты; 
3. участие местных властей в дополнительной компенсации процентов по ипотечным кредитам на первичном рынке.

Специалист считает, что до конца года размер учетной ставки НБУ может снизиться минимум до 20%, что будет мотивировать коммерческие банки не только обновлять собственные ипотечные программы, но и сделать их более привлекательными для потенциальных клиентов.

"Снижение размера учетной ставки побуждает к существенному смягчению ипотечных условий. В случае, если размер учетной ставки будет снижен, как минимум, еще на 2 п.п., то в среднем ипотечные ставки могут упасть на 3,5-5%. Это в свою очередь приведет к росту конкурентоспособности ипотечных программ комбанков по сравнению с программой "єОселя", а граждане получат возможность выбирать кредит под собственные финансовые возможности", - подытожила Елена Дмитриева.

Справка о развитии ипотеки ГЛОБУС БАНКА (с февраля 2022 года по август 2023 года)

• в апреле 2023 года банк возобновил программы по ипотечному кредитованию;
• банк заключил 11 партнерских программ с девелоперами;
• возобновлена аккредитация 26 объектов жилищного строительства в Киеве, Львове, Виннице, Киевской области, Луцке, Каменец-Подольском и др;
• ипотечных кредитов было выдано на сумму в более 50 млн грн;
• с февраля 2022 по август 2023 года было погашено 32% ипотечного портфеля;
• в период с июня по октябрь по программе "еОселя" планируется выдать до 30 ипотечных кредитов в объектах на стадии строительства на сумму до 100 млн грн в Киеве, Одессе, Харькове, Виннице, Луцке, Каменец-Подольском (ЖК эконом и комфорт-класса).