У 2025 році 40% кредитів за програмою “єОселя” припаде на первинний ринок житла

За сприятливих економічних та воєнних умов у 2025 році близько 40% всіх виданих іпотечних кредитів за програмою “єОселя” може припасти на первинний ринок житла.

Такий прогноз озвучила Олена Дмітрієва, перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ.

Посилаючись на дані ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія” (“Укрфінжитло”), вона нагадала, що протягом 2024 року завдяки системній переорієнтації держпрограми на первинний ринок житла, частка виданих кредитів в новобудовах, що зводяться, зросла у 8 разів: з 3% у січні до 24% у грудні. Також зросла частка готових квартир в кредит від девелоперів: з 21% у січні до 37% в грудні. 

На її погляд, такі результати стали наслідком кількох важливих змін у програмі, зокрема:

1. Розширення кола банків-партнерів програми “єОселя” до 11 (на початку дії програми в ній брало участь лише 5 банків).
2. Обмеження максимального віку житла 3 роками, за винятком кредитів для внутрішньопереміщених осіб.
3. Збільшення учасників програми серед девелоперів: на кінець грудня 2024 року в програмі “єОселя” акредитовано 91 забудовника та 201 проєкт. 

“Ще торік ми прогнозували суттєве зростання кількості іпотечних угод на первинному ринку. І наші прогнози повністю справдилися. На кінець грудня 2024 року частка первинного ринку в структурі виданих державних іпотечних кредитів за програмою “єОселя” склала 24%. Попри непрості економічні обставини, такі, як, наприклад, прискорення інфляції, у 2024 році кількість виданих іпотек склала понад 8,5 тис. на загальну суму понад 14,6 млрд грн, що є найкращим показником за за 2 роки і 3 місяці дії державної пільгової іпотеки”, — зауважила банкірка.

Фахівчиня детально розповіла про динаміку та якість виданих кредитів за програмою “єОселя”. Так, від початку дії програми “Глобус Банк” видав 106 кредитів у 8 регіонах країни на загальну суму понад 186 млн грн, з яких понад 90% позик було видано на придбання житла на первинному ринку. Згідно з даними банку, 1 кредит вже достроково погашено, а сплата 35% кредитів відбувається з випередженням графіку. Серед позичальників 58% одружених, близько 50% мають дітей. Понад 45% кредитів було видано пільговим категоріям позичальників за ставкою 3% (військовослужбовцям і силовикам, медикам, викладачам, науковцям). Понад 80% кредитів було видано на придбання 1,2-кімнатних квартир.

Експертка вважає, що у 2025 році розвиток іпотеки і програми “єОселя” зокрема залежатиме від низки важливих чинників. 

Серед них:

1. Економічні фактори. Йдеться про темпи зростання ВВП, досягнення балансу державного бюджету завдяки міжнародній фінансовій допомозі, стратегію НБУ щодо облікової ставки, як основного запобіжника знецінення гривні, ситуацію на валютному ринку, рівень купівельної спроможності громадян тощо.
2. Фінансування програми “єОселя”. На погляд банкірки, важливим стало ухвалене напередодні 2025 року рішення про докапіталізацію “Укрфінжитла” через випуск облігацій внутрішньої державної позики на суму 20 млрд грн. На її переконання, з огляду на динаміку 2024 року, цих коштів може вистачити на активний розвиток державної іпотеки у 2025 році з можливістю видавати кредити на суму до 1 млрд грн щомісяця.
3. Подальше вдосконалення (лібералізація) умов програми, залежно від запитів громадян.
4. Динаміка будівництва житла. Поступова переорієнтація “єОселі” на первинний ринок передбачає, що державна іпотека дасть змогу девелоперам поступово нарощувати темпи будівництва завдяки збільшенню продажів на стадії зведення.
5. Воєнні чинники: від долання наслідків ворожих ракетних та БПЛА-атак до ситуації на фронті.
6. Геополітичні чинники: обсяги фінансової та воєнно-технічної допомоги Україні, а також гіпотетична можливість завершення “гарячої” фази війни.

На думку Олени Дмітрієвої, впродовж 2025 року державна програма “єОселя” залишатиметься головним механізмом розвитку іпотеки. За її словами, частка кредитів на придбання житла за комерційними іпотечними програмами збільшиться з 3% у 2024 році до 10% у 2025 році, в тому числі завдяки спільним іпотечним програмам банків і девелоперів. 

“Не виключено, що збільшення долі комерційної іпотеки відбуватиметься й на вторинному ринку, активізацію якого ми відчули вже у листопаді-грудні 2024 року після зміни умов державної програми. Активного розвитку мають набути “Ветеранські” іпотечні програми, за зниженими на 1-2 в.п. ставками”, — наголосила банкірка. 

Вона розповіла про основні характеристики іпотеки за комерційними програмами станом на початок 2025 року. 

• Середня вартість квартири на первинному ринку, придбаної за програмами комбанків, становить від 2,3 млн грн до 2,8 млн грн; 
• Найбільш поширена сума першого внеску - від 30% від вартості житла. 
• Найбільший попит фіксується на 1-2-кімнатні квартири площею від 45 м2 до 70 м2.
• Позичальники надають перевагу житлу у стадії готовності від 50% і вище.
• Понад 70% всіх кредитних угод припадає на житло комфорт-класу.
• 75% угод укладається терміном на 20 років, 25% — терміном до 10 років.
• Переважна більшість іпотечних угод (від 80% до 85%) припадає на Київ, Київська обл., Львів, Івано-Франківськ, Закарпатська обл. та ін.

“У надважких воєнних умовах іпотека в Україні тримається саме на “плечах” “єОселі”. Водночас комбанки у 2025 році цілеспрямовано шукатимуть ефективні шляхи для розвитку власних іпотечних програм за найбільш прийнятними відсотковими ставками. Звісно банківський сектор плекає надії на сприятливі економічні та воєнні умови, від яких взагалі залежатиме майбутнє України”, — підсумувала Олена Дмітрієва.