Новини за підсумками півріччя на ринку комерційної нерухомості та приватних будинків

За даними Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, в 2021 році заміська нерухомість, залежно від локації, площі, якості будівництва зросла в середньому на 10-15%. 

Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, зауважив, що найбільші цінові зміни сталися в сегментах новобудов класів комфорт+ та бізнес, що знаходяться в стадії зведення на відстані до 20 км від меж Києва. Так станом на початок липня вартість м2 у таких об’єктах зросла до 15% і до кінця року, за прогнозами забудовників, вартість таких об’єктів може зрости ще на 7-10%.

“Зростання цін в сегменті якісного заміського житла пов’язане з високою інвестиційною привабливістю. Так за весь цикл будівництва (до 2 років) вартість такого житла може зрости в середньому на 40-50%”, - сказав Юрій Піта.

Експерт наголосив, що житло в передмісті Києва підвищеного комфорту користується попитом у 45-50% відсотків покупців. Популярність квартир комфорт-класу і приватних будинків разом з таунхаусами становить відповідно 30% і 20%.

“Популярність приватних садиб чи житла в багатоквартирних будинках залежить від місця розташування, зручності транспортного сполучення з Києвом, якості будівництва, площі тощо. Саме тому, з огляду на ці критерії, зростання цін неоднорідне: від 5% до 10-12%”, - розповів він.

За його словами, до кінця року вартість заміської нерухомості може зрости в ціні ще на 5-7%. Однак багато що залежатиме від економічної ситуації в країні, зокрема від рівня інфляції, податкових нововведень, розвитку іпотеки та програм забудовників із розтермінування.

“Люди і надалі охоче вкладатимуть кошти в житлову нерухомість, зокрема і в передмісті Києва, як мінімум, для збереження наявних статків. Проте варто розуміти, що без економічного поступу, без зростання доходів громадян, є великий ризик, що ціни вже цьогоріч можуть досягти своєї “стелі”, що стане запорукою відносної цінової стабільності в першій половині 2022 року”, - підкреслив Юрій Піта.

Експерт також зосередив увагу на ситуації в сегменті нежитлової нерухомості в Києві. Спираючись на дані АФНУ, він повідомив, що за 6 місяців 2021 року цінові коливання на таку нерухомість не перевищили 5% зокрема в сегменті стріт-рітейлу.

“Найбільші цінові зрушення - до 5% - відбулися на “фасадні” приміщення площею 70-150 м2 під кав'ярні, салони краси, аптеки тощо у велелюдних локаціях. При цьому популярність приміщень для стріт-рітейлу в новобудовах і старому житловому фонді практична однакова. Однак в сегменті оренди популярність об’єктів у новобудовах складає понад 65% від усього попиту”, - сказав він.

За його даними, орендні ставки на комерційні приміщення залишаються стабільними попри поступове зростання попиту. Ближче до осені можливе збільшення ставок в межах 3-5%, а до кінця року - ще до 7%.

Президент АФНУ повідомив, що від початку року попит на комерційні приміщення під продаж для малого та середнього бізнесу зріс щонайменше на 15% з проєкцією подальшого зростання на 3% щомісяця. 

“Упродовж наступних 3-5 місяців цінова динаміка може дещо змінитися: ціни продажу комерційних приміщень під стріт-рітейл, залежно від площі та місця розташування, до кінця року можуть зрости ще на 7-10%”, - зазначив Юрій Піта. 

Ситуація в сегменті офісних приміщень, за даними президента АФНУ, дедалі стабільна. Так з початку року вакантність таких площ дещо скоротилася, проте досі пропозиція на 20-25% превалює над попитом.

За його свідченнями, вартість продажу і оренди офісних приміщень більш-менш є сталою, і найближчими місяцями зростання цін в цьому сегменті комерційної нерухомості є малоймовірним.

“Затребуваність офісів залежить від кількох факторів, але найголовнішим є постпандемічне налаштування бізнесу на віддалену роботу. За різними даними, кількість офісних працівників у Києві скоротилася на 20-30%, відтак бізнес оптимізує витрати на утримання офісів. Таким чином, до кінця року ціни продажу та оренди офісних приміщень навряд чи суттєво зміняться”, - підсумував Юрій Піта.

 Львів

Попри зниження карантинних обмежень, у Львові досі бракує орендарів в сегменті комерційної нерухомості.

Про це розповів Андрій Борисов, голова Львівського регіонального відділення АФНУ.

За його словами, багато підприємців досі не в змозі оплачувати оренду навіть за зниженими в карантин цінами. Натомість поки бракує нових орендарів.

“Вартість оренди залишається стабільною, проте досі зберігається досить високий рівень вакантності комерційних площ під оренду - до 20%”, - зазначив експерт.

Він звернув увагу на те, що за останні 1,5 місяці кількість покупців комерційних площ зросла на в середньому на 5%.

“У Львові спостерігається тенденція до пожвавлення купівлі комерційних об'єктів, що безперечно позначиться на цінах. Так станом на середину липня діапазон цін на комерційні об’єкти в центральній частині міста (наприклад, в районі Площі Ринок) становить від $5000 / м2 до $10000 / м2. Не виключено, що через підвищений попит до кінця року максимальна вартість комерційних приміщень у центрі Львова може зрости до $11000 / м2”, - зазначив експерт.

Щодо сегменту заміської житлової нерухомості, фахівець зауважив, що найпопулярнішими у покупців напрямками є Сокільники, Малечковичі, Брюховичі. Найбільший попит спостерігається на типові будинки (котеджі) площею до 180 м2 із земельною ділянкою до 4-5 соток вартістю $90000-100000.

“В пропозиції переважають таунхауси, але наявний дефіцит індивідуальних ділянок (до 5 соток), яких потребують покупці разом з будинком, суттєво гальмують продажі. Вартість таких “безземельних” таунхаусів не перевищує $500 / м2 без ремонту”, - підкреслив Андрій Борисов. 

Харків

За неофіційними даними, за II півріччя 2020 і I півріччя 2021 років в сегменті комерційної нерухомості Харкова було укладено угод на суму понад $100 млн.

Про це повідомив Ігор Балака, голова Харківського обласного відділення АФНУ.

За його словами, з липня 2020 року сегмент комерційної нерухомості в Харкові розвивається дуже активно: так попит залежно від специфікації об'єктів зріс в середньому на 15-25%.

“Протягом I півріччя 2021 року, попри 2 локдауни, попит був активним, як з інвестиційною, так і операційною метою. За цей період на ринку були активними до десяти потужних інвесторів, що готові вкладати в об’єкти комерційної нерухомості понад 5 млн. доларів кожен. У період з березня по грудень 2020 року таких інвесторів було лише троє”, - зазначив експерт.

Як повідомив Ігор Балака, за 6 місяців поточного року, порівняно з минулим роком, значно збільшилася кількість орендних угод: в сегменті торговельної нерухомості - на 20%, складської - понад 25%, офісної - більше 15%.

“З травня по липень харківські рієлтори зафіксували понад 30 запитів потенційних орендарів офісів на приміщення сумарною площею понад 35 тис. м2. Для порівняння: за весь минулий рік сукупний попит на офісні приміщення склав лише 12-15 тис. м2”, - розповів представник АФНУ. 

Фахівець звернув увагу на те, що у 2021 році на ринку Харкова з’явиться понад 250 тис. м2 професійних торговельних площ. 

“Станом на сьогодні весь сегмент торгівлі без урахування існуючих магазинів і супермаркетів площею менше 3 тис. м2 складає 500 тис. м2. Тобто пропозиція якісних торговельних приміщень збільшиться більш як на 50%”, - наголосив він.  

Експерт підкреслив, що загалом сегмент комерційної нерухомості Харкова перебуває в стані відносної рівноваги. Він зауважив, що ціна продажу комерційних приміщень уздовж “червоної лінії” - вулиць Сумська, Пушкінська, пр-т Науки - становить $2000-$5000 / м2. Приміщення під стріт-рітейл на “червоній лінії” коштують $1000-$1500 / м2, на велелюдних вулицях ціна комерційних приміщень складає $2000-$3000 / м2.

На думку фахівця, до кінця року попит на комерційні приміщення різної специфікації може зрости ще на 5-10%.

“До кінця поточного року, через високу активність в сегменті комерційної нерухомості, слід очікувати подальшого зростання вартості м2 в межах 5-10% залежно від спеціалізації, розташування таких об'єктів”, - вважає Ігор Балака.  

Що стосується сегменту заміської нерухомості, то керівник Комітету з аналітики Харківського регіонального відділення АФНУ Борис Каган зазначив, що у харківському регіоні з весни 2020 року попит помірно зростає - за останні 9 місяців його збільшення становить приблизно 1,5-2% щомісяця. Відтак за останній рік попит на приватні будинки зріс вже в середньому на 20%.

“До кінця року ми очікуємо, що попит може зрости ще в межах 7-8%”, - прогнозує експерт.  

Він розповів, що за середніх показників експозиції заміських будинків тривалістю близько 2 років, за останні 6 місяців помічено тенденцію до скорочення цих термінів на 1-1,5 місяці.

“Скорочення терміну, за який продається будинок, є ознакою пришвидшення ринку та активних продажів”, - сказав фахівець.

За даними Бориса Кагана, найбільшим попитом користується сучасний формат заміської нерухомості: переважно одноповерхові будинки площею 120-200 м2 з ділянкою 10-15 соток, економічні у експлуатації з обов’язковим високим ступенем рівня готовності - бажано “під ключ” з сучасним ремонтом чи під чистове оздоблення.

“Структура пропозиції в харківському регіоні лише незначною мірою відповідає структурі попиту. І якщо первинний ринок заміської нерухомості протягом останніх п’яти років “перевзувся” і пропонує будинки, які переважно відповідають забаганкам покупців, то на вторинному ринку пропонується все, що було збудовано ще на початку 2000-х років: це гігантські газифіковані (тобто енерговитратні) будинки площею 400-600 м2. Такі об’єкти знаходяться поза попитом і пропонуються з дисконтом від 30% до 40%. Таким чином, зростання активності на ринку заміської нерухомості Харкова обмежена невеликою кількістю затребуваних будинків”, - наголосив представник АФНУ.

В той же час, як свідчить фахівець, нереалізований попит концентрується на ринку земельних ділянок.

Так у 1-му кварталі 2021 року кількість угод з купівлі-продажу землі під приватну забудову була на 40% більшою, ніж в аналогічний період 2020-го року.

За його даними, різниця в цінах на заміські ділянки під забудову дуже велика: від $200 до $6000 за сотку в елітних котеджних містечках. Враховуючи, що 2-й квартал року завжди є найбільш активним в сегменті заміської нерухомості, то він вважає, що активність покупців і кількість угод порівняно з початком року зростатиме і надалі.

“Існує “резерв” для незначного, але стабільного збільшення цін на земельні ділянки під забудову та заміські будинки високого рівня готовності, що відповідають вимогам покупця. Тому до кінця року ціна пропозиції на землю та будинки може зрости ще на 5-10%”, - підсумував Борис Каган. 

Вінниця

Від початку року вартість приватних будинків у Вінниці зросла в середньому на 17-18%.

Про це повідомила Лілія Пшенична, голова Вінницького міського відділення АФНУ.

Експертка зазначила, що головними причинами здорожчання приватних будинків стали суттєве збільшення собівартості будівництва, зростання цін на земельні ділянки з відповідним цільовим призначенням, а також інфляційні процеси. За її даними, вартість будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт зросла відповідно на 10% і 12% відповідно. 

“З початку 2021 року також зросла вартість землі під приватні будинки площею 5-10 соток у Вінниці та на відстані до 10 км від міських меж. Саме тому будівельні компанії суттєво збільшили ціни. В той же час вартість вже готових садиб “підлаштовується” під кон’юнктуру первинного ринку”, - наголосила Лілія Пшенична.

Експертка також звернула увагу на те, що з початку року попит на приватні будинки, порівняно з 2020 роком, зріс на 15%. Відповідно, як зазначила вона, пропозиція зменшилася на 30%.

“У найближчі 5 місяців тенденція зменшення пропозиції приватних будинків триватиме. Така нерухомість уже має всі ознаки дефіцитної. Через це є підстави стверджувати, що восени ціни зростуть ще на 10-15%”, - вважає Лілія Пшенична.

За її даними, за 6 місяців у сегменті нежитлових приміщень під стріт-рітейл ціни зросли в середньому на 7-10%. Попит у Вінниці тісно пов’язаний з локацією та орендованою площею: найбільш популярними в орендарів є приміщення 50-100 м2, розташовані у фасадних частинах будинків в багатолюдних місцях.

“До кінця року ціни на затребувані комерційні приміщення для стріт-рітейлу можуть зрости ще, як мінімум, на 5%, адже попит вже на 15% перевищує пропозицію”, - підкреслила експертка.

Вона розповіла, що в останні 2 місяці спостерігається тенденція зростання популярності будівель у сільській місцевості з наявними земельними ділянками під облаштування магазинів, кав'ярень або ж з метою збереження, інвестування коштів.

“Ми констатуємо підвищений попит на старі склади, закинуті ферми, на будь-які будівлі, біля яких є клаптик землі. Вочевидь через надмірний попит вартість такої нерухомості, ціна на яку ще 2 місяці тому була на 25-30% нижче спеціалізованих, облаштованих під стріт-рітейл будівель, буде зростати”, - резюмувала  Лілія Пшенична.

Чернівці

Від початку року вартість житла в передмісті Чернівців збільшилася в середньому на 7-10%.

Про це розповіла Зоряна Вакарчук, голова Чернівецького міського відділення АФНУ. 

За її словами, зростання цін у цьому сегменті житла зумовлене фактором сезонності, а також здорожчанням будівельних матеріалів. Експертка зазначила, що найбільший попит спостерігається на таунхауси, дуплекси та невелики будинки площею 100-120 м2.

“Покупців цікавлять як варіанти “під ключ”, так і ті, що в стані зведення. Адже за всіма ознаками, вартість заміського житла до осені може зрости ще на 10%. Власне очікується, що вартість житлової нерухомості в Чернівцях та передмісті досягне свого 5-річного максимуму”, - зауважила експертка.

Зоряна Вакарчук звернула увагу на те, що влітку, порівняно з початком року, попит на об’єкти нежитлової (комерційної) нерухомості зріс на 5-7%. Проте, як наголосила фахівчиня, значних цінових коливань в цьому сегменті нерухомості до кінця року навряд чи станеться.

“Наразі збільшився термін окупності нежитлових приміщень, адже через пандемію вартість оренди суттєво “просіла”. Досі пропозиція превалює над попитом. Проте зараз ринок орієнтований більше не на продаж, а на оренду комерційних приміщень площею 50-150 м2. Саме тому ціна оренди комерційних площ до кінця 2021 року може зрости в межах 10%”, - підсумувала Зоряна Вакарчук.