За підсумками січня вартість житла на первинному ринку Києва залишається стабільною

За підсумками січня вартість житла на первинному ринку столиці залишається стабільною. 

Про це розповів Михайло Підвисоцький, засновник та керуючий партнер групи компаній Concept Group.

За його даними, в січні у переважній більшості проєктів, що почали зводитися не пізніше грудня 2021 року, цінові коливання не перевищили 0,5-1% залежно від площі та інших технічних характеристик квартир та якості самого житлового комплексу. 

Експерт повідомив, що порівняно з груднем 2021, в січні 2022 року скорочення попиту на первинному ринку становить в середньому 20%. На його думку, головними причинами зниження активності потенційних інвесторів у минулому місяці були: 1) тривалий період свят та пов’язані з ним відпустки, 2) висока ймовірність зовнішньої військової агресії проти України, 3) економічні наслідки від зовнішньої напруги, 4) нова хвиля пандемії, 5) скорочення платоспроможного попиту. 

“Зазвичай у зимовий “святковий період” активність на первинному ринку в середньому на 10-15% нижча, ніж в інші місяці року. Крім цього, у січні потенційних покупців стримувала нова хвиля пандемії, напружена ситуація на кордонах країни та пов’язана з цим певна економічна непрогнозованість, що спровокувала тимчасовий відтік іноземних капіталів та ослаблення гривні. Безумовно, сформований стан невизначеності вплинув на активність потенційних покупців житла. Саме сукупність цих факторів спричинила тимчасове збільшення відкладеного попиту. Проте якихось кризових явищ на первинному ринку житла не спостерігається”, - наголосив Михайло Підвисоцький.

Експерт розповів, що зниження попиту на первинному ринку, що спостерігається з кінця 2021 року, почасти пов’язане з надто швидкими темпами зростання собівартості будівництва, що змусило девелоперів збільшити  вартість м2. 

“Найбільші компанії, лідери ринку усвідомлюють, що суто “математичне” збільшення цін навіть з об’єктивної причини подорожчання будівельних матеріалів, що не пов’язане з рівнем активності покупців, може мати негативні зворотні наслідки. Тому у найближчий місяць збережеться цінова кон’юнктура на первинному ринку житла”, - вважає фахівець. 

За його даними, у жовтні-листопаді минулого року забудовники вже сформували ціни із певним запасом в розмірі до 5-7%, який враховує можливе зростання собівартості будівництва, щоб дасть змогу певний час не залежати від цін на будівельні матеріали та вартості будівельно-монтажних робіт. 

“Крім того, січень і лютий - два найменш активні місяці в будівництві. Тому варто очікувати, що до настання теплої пори року і початку нового ділового сезону собівартість будівництва суттєво не зміниться. Відповідно вартість м2 залишатиметься досить стабільною”, - зазначив очільник Concept Group.

Водночас він зазначив, що в лютому 2022 року політика більшості забудовників буде спрямована на збільшення попиту шляхом надання знижок за стовідсоткової сплати вартості квартири, пропонування більш лояльних умов розтермінування зі зниженням першого внеску, впровадження спільних з комерційними банками іпотечних програм. Також, за його твердженням, збільшення вартості м2 можливе лише в незначній кількості новобудов, що навряд чи позначиться на загальній ціновій кон’юнктурі первинного ринку.

“Упродовж січня в київських об’єктах, що зводяться, не спостерігалося суттєвих змін цінової кон’юнктури. Водночас у лютому можливе “точкове” збільшення вартості житла в новобудовах, пов’язане переважно з переходом до нових стадій будівництва. Проте цінові зміни можливі лише в 5% об’єктів, в яких рівень зростання вартості м2 можливий в межах 5-10% в гривні. Однак це суттєво не вплине на загальну ситуацію на ринку”, - підкреслив експерт. 

Михайло Підвисоцький розповів про те, як курсові коливання національної валюти впливають на ринок новобудов. Він нагадав, що зростання або ж різке падіння курсу долара саме в січні не є чимось сенсаційним. Так, у січні 2019 курс був на рівні 27,7-28 грн /дол, у січні 2020 року - 24,2 грн / дол, а в січні 2021 року - 28,2 грн / дол. 

“Звісно, що причини валютних коливань щороку не однакові. У 2019 році сталася “Керченська криза” із введенням воєнного стану в окремих регіонах України. У січні 2022 головним фактором послаблення гривні також була зовнішня загроза і пов’язані з нею економічні наслідки. Торік головним каталізатором знецінення гривні можна вважати введення нового локдауну через пандемію. А на початку 2020 року різке зміцнення гривні призвело до суттєвого зниження активності покупців, що зберігали свої заощадження в доларах”, - наголосив він.

За його твердженням, за останні 4 роки курс американського долара жодного разу не перетнув критичної позначки, яка б автоматично вплинула на зростання цін на первинному ринку житла. Він зазначив, що для ринку нерухомості такою позначкою вважається курс 29-30 грн / дол. 

“Саме “перетин” такого курсу потенційно міг би спровокувати виробників будівельної продукції вкотре переглянути свої цінники, що, в свою чергу, вплинуло б на цінову політику забудовників”, - сказав Михайло Підвисоцький.

Експерт також акцентував увагу на діяльності забудовників в наявних умовах невизначеності. На його думку, у Києві лише до 20% девелоперських компаній зможуть пройти період “нових викликів”, що триватиме орієнтовно до березня, не лише без відчутних втрат, пов’язаних з тимчасовим зниженням попиту, а й продовжити будівництво без будь-яких пауз чи зупинок. 

“Насамперед, це стосується девелоперських компаній повного циклу, а також тих учасників, лідерів ринку, що мають достатні фінансові можливості будувати концептуально нові та якісні проєкти, не озираючись на рівень продажів”, - розповів фахівець.

Він нагадав, що за прогнозами експертів ринку, в 2022 році понад 70% попиту на новобудови буде сконцентровано на об’єктах нових форматів, які зводяться з якісних будівельних матеріалів, в яких передбачений самодостатній інфраструктурний комплекс, що дасть змогу отримати максимум комфорту від життя, роботи і відпочинку. 

“Найбільш цікавими на потенційних покупців стануть житлові комплекси, розташовані поблизу рекреаційних зон чи навіть “в осерді” дикої природи в міській зоні або у найближчому передмісті. Саме тому, можна стверджувати, що стабільність цін - це не найголовніше, що зараз турбує потенційних покупців. Для них вкрай важливим є дотримання забудовниками термінів та темпів будівництва, а також висока якість та функціональні можливості майбутніх ЖК”, - резюмував Михайло Підвисоцький.