З другої половини вересня активність на вторинному ринку житла знизилася на 5-10%

З другої половини вересня активність на вторинному ринку житла в Києві, Львові, Одесі, Дніпрі та Харкові знизилася майже на 5-10%.

Про це повідомив президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта.

За його словами, пік активності на вторинному ринку в найбільших містах поволі спадає, і до кінця жовтня ця тенденція перекинеться на решту обласних центрів.

“Станом на початок жовтня тенденція до спадання активності вже простежується не лише в найбільших містах, а й у всіх обласних центрах України”, - зазначив експерт. 

Він звернув увагу на те, що зменшення активності покупців призвело до стабілізації цін. Так у Києві, Одесі, Дніпрі, Львові та Харкові середнє зростання вартості житла, порівняно з серпнем, не перевищило 1,5-2%. В решті міст ціни залишилися практично без змін.

“За останні 2-3 тижні цінова ситуація на вторинному ринку житла досить стабільна. У вересні спостерігалися незначні коливання і переважно на найбільш затребувані малогабаритні квартири в належному стані та у вдалих локаціях площею до 50 м2. За даними аналітиків АФНУ, ціни зросли всього в 10% виставлених на продаж квартир і лише в окремих локаціях найбільших міст”, - наголосив експерт.

За його словами, до кінця року по всій країні спостерігатиметься стабілізація цін з незначними коливаннями, що суттєво не позначаться на загальних цінових показниках. Експерт зауважив, що зниження попиту насамперед пов’язане з тим, що покупець уже не готовий до існуючих цін. 

“Покупець є, але шукає більш дешеві пропозиції. Таким чином, зростання цін, що спостерігалося в першій половині року вже “перестрибнуло” очікування та фінансові можливості покупців”, - підкреслив фахівець.

На його погляд, упродовж наступних 3 місяців навряд чи варто очікувати якихось суттєвих цінових змін. 

“Ще у липні фахівці АФНУ прогнозували, що ціни на вторинному ринку майже досягли своїх максимальних позначок, що відповідають платоспроможному попиту. Тому в наявній економічній ситуації не варто очікувати якогось суттєвого пожвавлення на ринку житла”, - наголосив Юрій Піта.

 Що стосується первинного ринку, то, за словами очільника АФНУ, цінова кон’юнктура в цьому сегменті залежить від кількох факторів, таких, як зростання собівартості будівництва, зокрема будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт, наявного попиту, розвитку іпотеки та реформи містобудування.

Проте, як повідомив Юрій Піта, попри збільшення цін на первинному ринку в найбільших містах на 15-20%, пов'язане зі зростанням собівартості будівництва (на 20-30%), а також з високим ступенем інвестиційних придбань з метою збереження та примноження коштів (до 60% від усіх угод), до кінця року подальше зростання цін малоймовірне.

Наприклад, за даними Львівського відділення АФНУ, за вересень кількість угод у деяких забудовників Львова знизилася на 12-20%. Схожі тенденції спостерігаються в інших великих обласних центрах: у Києві, в Одесі та Харкові зменшення покупців становить близько 10%, у Дніпрі - 7-10%.

Юрій Піта розповів, що зниження активності покупців на первинному ринку поки що не спричинило якихось суттєвих цінових змін. Проте, забудовники отримали досить красномовний сигнал того, що наразі попит майже повністю реалізовано.

“До кінця року середні ціни на новобудови можуть зрости в середньому лише на 2-3%. Наразі збільшення цін в межах 3-5% очікується лише у 20-30% об’єктів, що зводяться. Разом з тим, забудовники чудово розуміють, що “відірваність” цін від реального попиту вплине на подальше зменшення кількості угод”, - підкреслив фахівець.

З його слів, до кінця 2021 року як на первинному, так і на вторинному ринках простежуватимуться схожі цінові тенденції. Проте для первинного ринку вкрай важливим є завершення реформи містобудівної діяльності. Юрій Піта вважає, що поки зарано стверджувати, що в цьому питанні вже сталися значні зрушення.

Діяльність новоствореної Державної інспекції архітектури та містобудування України (ДІАМ), на думку експерта, напряму залежатиме від прийняття та набуття чинності кількох законопроєктів, зокрема: №5655 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності”, пов’язаний з ним проєкт закону №5656 “Про внесення змін до Бюджетного кодексу України щодо зарахування окремих адміністративних зборів за державну реєстрацію у сфері містобудівної діяльності” та №5877 “Про внесення змін до Кодексу України про адміністративні правопорушення та Кримінального кодексу України щодо посилення відповідальності у сфері містобудівної діяльності”.

Окрім зазначених законопроєктів, Юрій Піта вважає важливими для первинного ринку законопрєкт 5091 “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”, що спрямований на гарнтування майнових прав інвесторів на первинному ринку, а також законопроєкт 5600 в частині, що стосується змін в оподаткуванні операцій з нерухомим майном. 

“У жовтні-листопаді очікується голосування народних депутатів з низки законопроєктів, які прямо впливатимуть на кон’юнктуру первинного ринку житла. Прийняття необхідних документів для реформування будівельної галузі (законопроєктів 5655, 5656 та 5877) можуть суттєво спростити діяльність забудовників і водночас збільшити довіру потенційних покупців до них. Зокрема не виключено, що з прийняттям цих законопроєктів вже до кінця року на ринку збільшиться кількість нових об’єктів, в яких розпочнуться продажі квартир. Зростання пропозиції на тлі обмеженого попиту стане вагомим фактором збереження стабільних цін”, - підкреслив він. 

Що стосується законопроєкту 5877, то одним з головних питань для його ефективності, на думку експерта, є оподаткування придбаної квартири, що буде збудована в майбутньому. 

“За логікою, придбання квартири в будинку, що зводиться має оподатковуватися відразу за ставкою 20% ПДВ, що призведе до податкового навантаження для забудовників, та 18% податку на доходи фізичних осіб з третього і наступного продажу, що призведе до суттєвих витрат для інвесторів, які придбають об'єкти з метою їх наступного відчуження. Очевидно, що це вплине на кінцеві витрати покупця, а тому не виключена переорієнтація частки з них на вторинний ринок. Для зменшення податкового тягаря на інвестора вочевидь потрібні зміни до Податкового кодексу України, які б врахували спеціальний статус квартир, що будуть побудовані в майбутньому”, - вважає Юрій Піта.

У вересні в сегменті оренди житла в найбільших містах України, за його даними, попит був реалізований більш як на 90%, відповідно майже остаточно сформувалася ціна на найближчі 2-3 місяці. 

За даними АФНУ, за підсумками вересня середнє зростання цін на оренду житла становить 5-10% залежно від міста, локації, технічного стану будинку, якості ремонту тощо. При цьому найбільше зростання - до 10% - зафіксоване у Києві, Львові, Харкові, Одесі та Дніпрі. В інших обласних центрах збільшення вартості оренди квартир не перевищило 5%.

“До кінця року суттєвих цінових змін поки не передбачається. Малогабаритне житло радянської забудови, що користується попитом у 60-65% винаймачів, може зрости в ціні не більше 2-3% і в основному за рахунок появи на ринку нових об’єктів - передчасно звільнених орендарями квартир”, - наголосив фахівець.

На його думку, високі комунальні тарифи, зокрема вартість опалення, можуть суттєво позначитися на подальшому ціноутворенні.

“Є певна цінова межа, вище якої ціни на оренду не можуть зростати. Витрати на комірне не повинні перевищувати 30% від вартості місячної оренди квартири. Проте у розпал опалювального сезону в старих радянських будинках комунальні витрати наймачів сягнуть 40-50% від ціни оренди житла, що може спричинити відтік орендарів та зниження вартості оренди на 10-15%”, - наголосив він.  

Фахівець також звернув увагу на те, як розвиватиметься ринок житла в разі оголошення локдауну із жорсткими обмеженнями, як це було навесні 2020 року. На його погляд, цінова ситуація в різних сегментах житла залежатиме насамперед від тривалості жорсткого карантину.

“В разі, якщо жорстких локдаун триватиме не більше 1-1,5 місяців, то вартість житла на вторинному та первинному ринках залишатиметься без змін. Тобто, потенційним покупцям житла не варто очікувати падіння ринку або ж суттєвого зниження вартості квартир”, - сказав він.

Проте, на думку Юрія Піти, на первинному ринку може спостерігатися приховане зниження вартості м2 переважно в об’єктах на початкових стадіях будівництва та за умови 100-відсоткової оплати вартості квартири.

“На первинному ринку, як це було торік, розмір знижок за 100-відсоткової оплати вартості житла досягне в середньому 10%, але це стосуватиметься переважно об’єктів на старті будівництва. Всі чудово розуміють, що локдаун не назавжди. І попри зниження кількості потенційних покупців на цей період, яке може скласти до 50-70%, вже після локдауну у наступні 2-3 місяці відкладений попит буде повністю реалізовано”, - підкреслив Юрій Піта.

В сегменті оренди, за його твердженням, локдаун може призвести до зниження цін на 30-40%.

“Сегмент оренди найчутливіший до будь-яких соціально-економічних та вже і “пандемічних” змін. Тому очевидно, що в умовах локдауну різко зменшиться попит, що позначиться на орендних цінах. Проте, як і на первинному, вторинному ринках, по завершенню локдауну ціни поволі почнуть вирівнюватися до вересневих показників”, - резюмував Юрій Піта.