Ринок житла у 2025 році зріс лише на 7%, а іпотека поки не визначає загальні продажі

Кількість угод на ринку нерухомості в Україні за І-III квартали 2025 року збільшилася лише на 7% і становила 238 тис. Найактивніші регіони — це Київ і Київська область, Дніпропетровщина та Харківщина. Водночас частка іпотечних угод на ринку в цілому залишається низькою — 2-3%, йдеться у даних НБУ.

Про це йдеться у статті Центру економічних досліджень та прогнозування “Фінансовий пульс”.

За даними Національного банку України, наведеними у Звіті про фінансову стабільність, за І–III квартали 2025 року кількість операцій на ринку нерухомості порівняно з аналогічним періодом 2024 року зросла лише на 7% і склала 238 тис. угод. Найбільше угод було зафіксовано у Києві та Київській області (19,1 тис. та 17 тис. відповідно), а також у Дніпропетровській та Харківській областях (16,8 тис. та 14 тис. відповідно).

Переважно українці купують квартири — на них припадає близько двох третин угод. При цьому найбільший попит зосереджений на невеликому й відносно недорогому житлі на вторинному ринку: середня площа квартири становить 38 кв. м, будинку — 70 кв. м.

“Ринок і далі “тягне” вторинка — це логічно в умовах війни: люди шукають простіші, зрозуміліші та дешевші рішення, а на первинці попит стримують і безпекові ризики, і розрив між тим, що пропонують на продаж, та тим, що покупці хочуть отримати за ці гроші”, — коментує Діляра Мустафаєва, керівниця аналітичного департаменту “Фінансового пульсу”.

Як зазначається в матеріалі, активному розвитку ринку житлової нерухомості загалом заважають високі безпекові ризики та проблеми з електроенергією через руйнування енергетичної інфраструктури. Додатковим фактором є зростання масштабів пошкоджень житла: протягом дев’яти місяців 2025 року внаслідок повітряних атак було пошкоджено удвічі більше житла, ніж за аналогічний період 2024 року.

На первинному ринку пропозиція поповнюється переважно завдяки добудові давно розпочатих житлових комплексів — через брак коштів у забудовників на тлі низького попиту на нерухомість у недобудованих об’єктах. Запуск нових проєктів частіше спостерігається в західних регіонах, які вважаються більш безпечними, і саме там ціни за період повномасштабної війни зростали найбільше.

За даними ЛУН, станом на лютий 2026 року найвища середня вартість однокімнатних квартир на вторинному ринку зафіксована у Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку, а найнижча — у Запоріжжі та Миколаєві.

Водночас іпотека поки що не визначає загальний стан ринку купівлі-продажу житла: частка угод з використанням іпотечних кредитів у І-II кварталах 2025 року становила 2%, а у III кварталі зросла до 3%.

“Якщо дивитися на ринок у цілому, іпотека поки не є масовим драйвером продажів. Вона “працює” більш помітно в сегменті нового житла, де кожна п’ята квартира купується в кредит. Однак така тенденція — це переважно здобуток програми “єОселя””, — зазначає Діляра Мустафаєва.

У матеріалі також наголошується, що на первинному ринку купівля житла з використанням іпотеки становить 60% від загального обсягу, а близько 44% угод укладаються під готове житло від забудовників. Іпотека на житло, що ще споруджується, зростає повільніше.

За даними НБУ, найактивніше іпотека у 2025 році використовувалася в Київській області (співвідношення кількості нових іпотечних кредитів та договорів купівлі-продажу — 8,8%). Далі Волинська область (5,2%), Івано-Франківська (4,7%), м. Київ (4%) та Рівненська область (3,4%). Основними позичальниками залишаються військовослужбовці та правоохоронці (майже 40% нових іпотек у 2025 році), частка ВПО становить близько 10%.

Окремо в тексті оцінюється доступність купівлі житла через індикатор price-to-income. У Києві станом на 30.11.2025 цей показник становив 8,6 року (проти 9,8 року станом на 30.11.2024). Однак навіть після зниження такий рівень індикатора все одно свідчить про низьку доступність придбання житла без кредитів: у середньому родині потрібно спрямовувати всі доходи понад 8 років.

Для безпечного обслуговування кредиту, як зазначається в статті “Фінансового пульсу”, щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% доходу родини. За розрахунками НБУ, для обслуговування пільгових кредитів за програмою “єОселя” достатньо доходу близько 30 тис. грн на місяць для ставки 3% та близько 42 тис. грн — для ставки 7%. Водночас для кредитів за ринковими ставками потрібні значно вищі доходи: зокрема, для обслуговування кредиту під 18% — близько 84 тис. грн на місяць, тоді як середня зарплата по Україні за грудень 2025 року становила близько 31 тис. грн.

“Саме розрив між потрібними доходами для “ринкової” іпотеки та реальними доходами більшості домогосподарств звужує коло позичальників і стримує розвиток іпотечного ринку. Навіть за сценарію можливого зниження облікової ставки у 2026 році доступність ринкової іпотеки, за оцінками, залишатиметься помірною”, — підкреслює Діляра Мустафаєва.

У грудні 2025 року уряд ухвалив постанову №1637, яка оновила правила участі в програмі “єОселя”: держава звузила перелік категорій, яким надаватимуться пільгові ставки, а також обмежила спектр житла, яке можна купувати за пільговими кредитами (орієнтація на відносно дешеве житло). Також передбачено винагороду банкам за роботу з позичальниками та подальшу передачу іпотечного портфеля до компанії “Укрфінжитло”, а підтримку решти клієнтів планують здійснювати через часткову компенсацію процентних платежів.

На думку авторів матеріалу, звуження умов програми означатиме вужчий вибір житла в межах “єОселі”, а частина позичальників, які не відповідатимуть оновленим вимогам, звертатиметься до комерційних банків, що потенційно може підтримати розвиток ринкової іпотеки.

“Водночас через війну та обмежені фінансові можливості населення попит у найближчій перспективі залишатиметься стриманим, а конкурентною перевагою для банків може стати співпраця з забудовниками для формування прийнятних іпотечних умов”, — підсумовує Діляра Мустафаєва.