У 2022 розвиватимуться фонди інвестування в нерухомість, як альтернативний інструмент для інвестицій громадян

У 2022 році в Україні активно розвиватимуться фонди інвестування в нерухомість (ФІН), як альтернативний інструмент для інвестицій та збереження статків громадян.

Про це повідомив Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development.

За його словами, головна особливість нових інструментів фінансування полягає в тому, що громадяни можуть вкласти власні заощадження, придбавши відповідні акції (цінні папери), що перебуватимуть у вільному обігу, та отримувати прибуток в розмірі від 10% річних з прив’язкою до курсу іноземної валюти. 

“Для збереження коштів та отримання прибутку від інвестицій в об’єкт нерухомості у більшості громадян зникне необхідність, наприклад, в придбанні квартири, її обслуговуванні та здачі в оренду, натомість виникне можливість отримати прибуток від інвестиції в фонд, який безпосередньо володіє та здає таку нерухомість. Такі фонди існують у всьому світі і це досить популярний вид розміщення вільних коштів”, - наголосив він. 

Фахівець зауважив, що в Україні зазвичай фонди інвестування в нерухомість закриті для пересічних інвесторів. І, за даними експерта, тільки наприкінці 2021 року кілька відомих  і потужних українських девелоперів оголосили про створення таких фондів з можливістю інвестування в них всіх охочих. Він зазначив, що отримані інвестиційні кошти девелопери спрямовуватимуть в розвиток власних проєктів в різних сегментах нерухомості. 

“Вкладення фізичних осіб у фонди інвестування в нерухомість (ФІН) стане  додатковим  джерелом фінансування будівництва об’єктів нерухомості без залучення банківського кредитування. Це також дасть змогу забудовникам отримувати цільове фінансування на конкретний об'єкт нерухомості, а кінцевим інвесторам - отримувати прибуток від реалізації цих проєктів”, - підкреслив Володимир Семенцов.

На його думку, згідно з українським законодавством і залежно від типу фонду, розмір мінімальної суми для входження в український фонд інвестицій в нерухомість через купівлю цінних паперів може становити від $5 тис. Крім того, як вважає експерт, саме такі фонди здатні привернути увагу іноземних інвесторів до українського ринку нерухомості, бо для них формат REIT-фондів (real estate investment trust) зрозумілий та розповсюджений.

“Фактично REIT — це керівна компанія, що спрямовує отримані кошти в різні сегменти нерухомості. Цінні папери міжнародних REIT-фондів вільно котуються на фінансових біржах та є більш ліквідними, ніж об’єкти нерухомості, адже продати їх за ринковою вартістю можна набагато швидше, ніж, наприклад, квартиру. Найбільшу частку прибутку будь-якого REIT-фонду складають орендні платежі, що дають стабільні і прогнозовані грошові надходження. Крім того, прибуток REIT-фондів не залежить від рівня інфляції, адже вартість нерухомості, орендних платежів дуже часто зростає на еквівалент знецінення обігових коштів. По суті, з’ява фондів інвестування в нерухомість - це один з напрямків до створення прозорого ринку нерухомості в Україні, що стимулюватиме входження іноземних інвестицій в цей сектор української економіки”, - підкреслив фахівець.

Він зазначив, що в Україні прибутковість інвестицій у фонди нерухомості становить в середньому 10% річних з прив’язкою до іноземної валюти. Наприклад, у США такий прибуток не перевищує 2-5%. 

За його словами, інвестування у ФІНи може стати альтернативою банківським депозитам, але з більш привабливою прибутковістю. Він нагадав, що наприкінці 2021 року ставка за банківськими депозитами в гривні коливалася від 9% до 11%, в той же час ставка в іноземній валюті для короткострокових вкладень становила 0,4-0,8%, а для довгострокових - 1-3,7%. 

Спираючись на прогнози фінансових аналітиків, фахівець зазначив, що у 2022 році зростання % за валютними вкладами є малоймовірним, а ставка за гривневими вкладеннями може зрости в середньому лише на 0,5-1%.

“Фінансисти прогнозують, що у 2022 році навряд чи ситуація в банківському секторі докорінно зміниться. В той же час такий “статус кво” дає поштовх для розвитку альтернативних джерел інвестування для збереження статків з урахуванням інфляції та отримання пасивного прибутку”, - вважає він.

На його погляд, у 2022 році для фізичних осіб найбільш прийнятним може стати інвестування в ОВДП, житлову нерухомість на первинному ринку, об’єкти сервісних апартаментів та у ФІНи. Натомість розміщення коштів на депозитах буде найменш привабливим для громадян України. 

“Досі діє податок на доходи з депозитів, розмір якого становить 18% ПДФО, також доведеться сплатити 1,5% військового збору (разом 19,5%). Що стосується оподаткування вкладень у ФІНи, то податок за інвестора платитиме інвестиційний фонд: це 9% податку на дивіденди, 1,5% військового збору та винагорода фонду в розмірі до 1-1,5%. Тобто, на відміну від 19,5% податків з депозитів, з інвестора буде вирахувано лише 11-12%”, - розповів фахівець.

За його прогнозом, у найближчі 2-3 роки в Україні може з’явитися і повноцінно запрацювати щонайменше 10 фондів інвестування в нерухомість. Експерт не виключив, що разом з фондами, створеними українськими девелоперами, на український ринок також можуть вийти 2-3 іноземних REIT-фонди. 

“У створенні таких фондів зацікавлені насамперед потужні українські девелоперські компанії, які планують реалізовувати одночасно від 3 до 5 масштабних проєктів, розтягнуті в часі на 5-10 років в різних сегментах нерухомості”, - сказав він.

Фахівець також припустив, що в 2022 році спостерігатиметься поступове перетікання коштів громадян з депозитних вкладів до ФІНів. Проте фокус уваги потенційних вкладників до таких фондів можливий не раніше травня-червня. 

“За найоптимістичнішими прогнозами, у 2022 році “перетікання” капіталів фізосіб з банківського сектору до інвестиційних фондів може скласти до 2-2,5% від загальної суми вкладень в іноземній валюті (до $250 млн), і до 3-5% від загальної суми гривневих депозитів (близько 25-30 млрд грн)”, - підсумував Володимир Семенцов.