Обзор рынка офисной недвижимости Киева за первое полугодие 2025 года

Аналитические данные по этому вопросу были представлены во время Business Club КБУ, который состоялся 23 июля 2025 года. С обзором выступила Анастасия Качан, старший консультант по офисной недвижимости CBRE Ukraine.

Арендаторская активность со стороны малых и средних компаний сохраняется, однако офисный рынок теряет площади. Так, спрос на офисы увеличился на 16% и составляет 82 тыс. кв.м. В то же время предложение уменьшилось на 3% (2,1 млн кв.м), поскольку были повреждены здания, где находились офисы (это около 20 тыс. кв.м).

Однако стоит учесть, что попадание в офисы вызвало дополнительный спрос со стороны резидентов этих офисов. Именно они сформировали 20% того спроса, который возник на рынке в первом полугодии.

Вакантность на рынке составляет около 21%.

«Эффективная прайм-ставка – это ставка за лучшие помещения, лучшие объекты аренды, самая высокая достижимая ставка. Раньше мы ее подавали как один показатель, сейчас мы ее подаем как ранжирование – от и до. Раньше на эффективную ставку влияло качество помещения и его расположение, и они все были плюс-минус сопоставимы. Сейчас на эти характеристики влияет много разных факторов, – объясняет Анастасия. – Теперь наблюдается большая корреляция с расположением бизнес-центра. Это уже не только близость к метро, это также близость к инфраструктурным или военным объектам. Каждый бизнес-центр по факту сейчас может вообще не подчиняться законам рынка в этом субрынке или в этом районе».

Арендаторская активность на данный момент является относительно стабильной и постепенно растет, начиная с 2022 года.

Кто арендует офисы в Киеве? IT-компании продолжают формировать наибольший спрос на рынке, однако другие сферы тоже достаточно активны. В последние полгода наблюдается повышение спроса со стороны военной сферы. Поэтому рынок сейчас к этому адаптируется и предлагает более сложные механизмы удовлетворения потребностей именно этого сектора.

Эксперт также описала ситуацию с будущим предложением. С 2020 года сохраняется тренд, когда заявлено больше площади, чем фактически вводится. В 2025-м ожидается, что так будет и в дальнейшем, поскольку многие объекты замедлили свои темпы строительства.

Также малое количество новых объектов, чье строительство начинается. Это связано прежде всего с высокой вакантностью на рынке.

Среди основных трендов офисного рынка Киева в первом полугодии 2025 года:

• Тренд на оптимизацию расходов сохраняет актуальность: компании, которые переезжают, преимущественно сокращают арендуемые площади.
• Спрос сфокусирован на офисах с готовым ремонтом. Помещения без fit-out менее востребованы, так как арендаторы не готовы инвестировать в капитальные затраты.
• Арендаторы фокусируются на качественных и безопасных объектах с обустроенными укрытиями для бесперебойной работы.
• Арендаторы из военного и медицинского секторов уже формируют спрос на новые площади, где все чаще рассматривают не только аренду, но и покупку помещений.
• В профессиональных бизнес-центрах становится распространенной практика разделения больших площадей/этажей на меньшие лоты с возможностью ремонта «под ключ» от арендодателя.
• Строительство новых бизнес-центров как таковое отсутствует, на рынке продолжают завершаться проекты, которые были начаты до 2022 года.

В первом полугодии 2025 года офисный рынок Киева демонстрирует постепенную стабилизацию: спрос растет, несмотря на сокращение предложения и высокую вакантность. Основные арендаторы фокусируются на безопасных, готовых к использованию пространствах. В дальнейшем рынок будет зависеть от гибкости предложения и способности адаптироваться к новым условиям.

О чем еще говорили во время Business Club КБУ:

https://kbu.org.ua/news/business-club-kbu-analityka-ta-dialoh-pro-rynok-nerukhomosti-u-pershomu-pivrichchi-2025-roku

Видеозапись первой части:

https://www.youtube.com/live/elRWrlPiTS0

Стратегические бизнес-партнеры КБУ: East Office of Finnish Industries Oy, SKAKO Concrete A/S, NOCON NORWEGIAN CONSTRUCTION AS

Информационные партнеры: ProfBuild, Build Portal, Property Times, РБК-Украина, Украинский взгляд, Украинские Национальные Новости, СтройОбзор, NewsWeek, Marketer, Портал Budynok.com.ua, Economist.com.ua, Founder