Після завершення війни прибуток девелоперів житла суттєво скоротиться і не перевищуватиме 25%

Після перемоги у російсько-українській війні та завершення містобудівної реформи, яка має включати й ухвалення Генеральних планів населених пунктів, прибуток українських девелоперів житла становитиме до 25%.

Про це розповів Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development.

За його словами, створені нові умови ринку змусять девелоперів витрачати значно більше коштів, як на принципово нові проєкти з акцентом на безпеку, автономність, енергоощадність та загальну якість, так і на участь в інвестиційних конкурсах на забудову певних ділянок. Водночас прозорий український первинний ринок стане більш привабливим для іноземних інвесторів, адже ризики від вкладання коштів в той чи інший проєкт не залежатимуть від корупції та непередбачуваності політико-економічної ситуації в країні. При цьому розмір можливого прибутку від інвестування буде в декілька разів вищим, ніж в країнах ЄС.  

Він нагадав, що у 2021 році прибутковість будівництва житла залежно від формату, класу, розташування майбутнього житлового комплексу могла сягати від 50%. 

“Позаторік на фоні зниження прибутковості банківських депозитів, інвестування в нерухомість, особливо на первинному ринку житла, стало майже безальтернативним способом для збереження та примноження наявних статків, і як наслідок - за підсумками 2021 року зростання вартості м2 в доларовому еквіваленті склало в середньому більше 25%”, - сказав фахівець. 

Володимир Семенцов зауважив, що до початку повномасштабного вторгнення, попри ризики несвоєчасної здачі будинку, інвестування в житло на початкових стадіях будівництва було найбільш пріоритетним способом збереження коштів. Адже на старті будівництва громадянин міг придбати квартиру вигідніше на 20-30%, а в деяких випадках і більше, ніж на стадії завершення будівництва, і на 30-40% дешевше, ніж після введення будинку в експлуатацію.

“Активне залучення коштів громадян на старті будівництва не лише давало змогу девелоперу завершити розпочате будівництво, а ще й приносило вагомий прибуток, частина коштів з якого відразу спрямовувалася на нові проєкти. Однак в умовах повномасштабного вторгнення така схема виявилася “зашморгом”: на фоні загальної невизначеності в країні та в умовах обмежених фінансових можливостей громадян, кожен 2-й об’єкт, що зводиться, потрапив у зону ризику стати довгобудом”, - підкреслив експерт. 

Фахівець звернув увагу на те, що Велика війна суттєво пришвидшила процес реформування будівельної галузі, це стосується зокрема ухваленого закону №2518 “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”, що фактично вивів в юридичну площину поняття “інвестор”, зрівнявши в правах і захисті покупців житла на вторинному та первинному ринках, а також були створені механізми захисту інвестицій від банкрутства забудовника.

На його думку, ухвалення законопроєкту №5655 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності”, попри неоднозначну оцінку фахової спільноти, є дуже важливим для завершення містобудівної реформи.

“Якщо відкинути весь інформаційний “супровід” ухваленого законопроєкту, вочевидь стає зрозумілим, що розвиток будівництва житла не повинен залежати від свавілля регіональних чиновників, від колишніх посадовців зі “зв’язками”, що не маючи жодних законних підстав, але з певним особистим “інтересом”, можуть зупинити будь-яке будівництво, або ж навпаки - штучно стримати розвиток галузі, надаючи пріоритетне право будувати лише обраним компаням”, - розповів Володимир Семенцов. 

Він додав, що з початку війни на первинному ринку спостерігається певна “феодалізація” будівництва, коли чиновники в окремих обласних центрах, розташованих у відносній безпеці від ворожих обстрілів, надають пріоритет певним, “обраним” компаніям, відкидаючи будь-які засади конкуренції. Крім того, незавершеність містобудівної реформи сприяє тому, що дехто з метою шантажу та здирництва намагається чимдуж збурити суспільство з приводу того чи іншого будівництва.

Зокрема фахівець розповів про найрозповсюдженішу здирницьку схему, якою послуговуються шахраї: 

1. колишні або ж діючі посадовці через посередників уважно відслідковують отримання дозволів на те чи інше будівництво, заздалегідь намагаючись тиснути на забудовника (мета тиску - витребувати в забудовника певну суму коштів за “безтурботне” будівництво; найчастіше вимагають за це плату в розмірі від 40 тис. $ до 100 тис $), 
2. у випадку, коли забудовник ігнорує спроби шантажу і тиску та “зібрав” пакет необхідних документів на будівництво у повній відповідності з чинним законодавством та дозвільними процедурами, на будівельному майданчику раптом з’являються невеликі групи протестувальників, що свідомо провокують будівельників на конфлікт (псують паркан, перешкоджають заїзду техніки на будмайданчик тощо),
3. наступний крок здирників - це викласти в соцмережах та “вірусних” сайтах кілька дописів та відео про “конфлікт” на будмайданчику задля створення маніпулятивного ажіотажу, суспільного резонансу і маніпуляцій громадською думкою,
4. паралельно, використовуючи колишні зв’язки в органах влади, здирники намагаються зупинити будівництво через діючих чиновників і всупереч отриманим дозволам, блокуючи роботу будівельної техніки під прикриттям “вказівок зверху” або ж, наприклад, анулювавши контрольну картку тимчасового порушення благоустрою.

  “В кількох великих містах України, зокрема Києві, Львові, Івано-Франківську є випадки, коли абсолютно “чисті” проєкти, дозволи на зведення яких отримані через Єдину електронну систему будівництва, привертають увагу ласих до чужого шахраїв. І якщо девелопери з абсолютно зрозумілих причин відмовляються платити невідь за що, то здирники відверто використовують адмінресурс, щоб загальмувати або ж скасувати будівництво. Саме тому в Україні варто затвердити прозору “цифровізацію” ухвалюваних містобудівних рішень”, - вважає експерт.

Для завершення містобудівної реформи, на думку Семенцова, важливим також є прийняття Генеральних планів, як важливого елементу розвитку міст і населених пунктів, де будуть враховані інтереси громади та прописані обмеження по всім ділянкам під забудову, що унеможливить будь-які маніпуляції громадською думкою, а також створить прозорі і зрозумілі умови для інвесторів. Таким чином, на думку фахівця, містобудівна реформа має охопити всі важливі ланки: від можливості легально і прозоро отримати право на ділянку з відповідним цільовим призначенням згідно з Генеральним планом і до своєчасного введення об’єкта в експлуатацію. 

“Без Генеральних планів, попри решту вдалих і дієвих кроків з реформування будівельної  галузі, буде дуже важко залучати нових інвесторів, особливо іноземних, які з певною пересторогою ставляться до інвестування в українську будівельну галузь, розуміючи, що корупційна складова ринку дуже висока”, - підкреслив Володимир Семенцов.

Фахівець наголосив, що створення повністю “прозорого” ринку будівництва житла можливе лише по завершенню війни, коли почнеться активна фаза відновлення України. Проте містобудівна реформа вже суттєво позначається на принципах ведення будівельного бізнесу. Зокрема він виділив кілька основних змін, які вже діють на первинному ринку нерухомості: 

1. залучення великих інвесторів до початку реалізації проєктів без розрахунку на швидкі продажі житла (тобто, накопичення капіталу для будівництва в розмірі до 60%, що убезпечує девелоперів від форсмажорних зупинок будівництва), 
2. переорієнтація на продаж ⅔ квартир на завершальних стадіях будівництва або ж після введення об’єкта в експлуатацію, 
3. розвиток проєктів у різних затребуваних форматах нерухомості (житло у багатоквартирних будинках, сервісні апартаменти, формати таунхаусів, дуплексів, приватних садиб, різноманітні формати комерційної нерухомості, як, наприклад, готельна, логістична тощо), 
4. об’єктивні зміни в проєктуванні об’єктів, викликані війною: створення в об’єктах приміщень багатофункціонального призначення, наприклад, підземних паркінгів-бомбосховищ, індивідуальних (квартирних) укриттів з можливістю використання їх як комор, використання енергоощадних технологій та створення автономних систем опалення та енергоживлення.
5. розвиток нових форм для інвестування таких, як фонди інвестування в нерухомість (ФІНи) та впровадження гнучких і вигідних систем з придбання житла, зокрема збільшення ролі державних іпотечних програм, а також банківського кредитування тощо.

“Звісно, що після війни девелопмент нерухомості зазнає суттєвих змін. Але наразі є достатньо підстав вважати, що ці зміни сприятимуть стрімкому розвитку будівельної галузі в країні, а придбання житла стане більш безпечним”, - підсумував Володимир Семенцов.