Новини за підсумками 10 місяців: первинний і вторинний ринки житла

Через загострення пандемії, в листопаді на первинному ринку житла у найбільших містах України зниження попиту може становити близько 20%.

За даними Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, з другої половини вересня по жовтень включно попит скоротився в середньому на 15-20%. Так у Києві та Одесі активність інвесторів знизилася більш як на 15-17%, а у Львові, Дніпрі та Харкові зниження попиту становить близько 20-22%.

Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, зауважив, що з другої половини вересня по кінець грудня зменшення активності може сягнути в середньому 30%.

“Попри те, що для вакцинованих громадян фактично не запроваджено обмежень для інвестування в первинний ринок житла, активне негативне інформаційне тло про рівень захворюваності на ковід стане суттєвим фактором для відтермінування угод щонайменше на 1,5-2 місяці”, - вважає експерт.

На його думку, нові форсмажорні обставини можуть також позначитися на динаміці будівництва. За його даними, в Києві тимчасові сповільнення будівельних робіт можливі у 30% об’єктів, що зводяться, у Львові та Харкові -  цей показник може бути вищим за 35%, у Дніпрі та Одесі - понад 25%. 

“За підсумками жовтня у найбільших містах України лише трохи більше 50% компаній мають достатні фінансові можливості продовжувати будівництво протягом певного періоду без залучення коштів інвесторів. Досі на первинному ринку існують значні ризики для вкладання коштів, а перебіг пандемії лише загострює їх. Тому цікавість потенційних покупців до того чи іншого житлового комплексу залежатиме ще й від активності ведення будівництва”, - розповів Юрій Піта.

Що стосується цінової політики, то незважаючи на очікуване скорочення попиту та можливі проблеми з веденням будівельних робіт, Юрій Піта вважає, що до кінця року забудовники навряд чи ризикнуть збільшувати ціну. Натомість, як підкреслив фахівець, до кінця року інвестори за умови 100-відсоткової оплати можуть розраховувати на знижки від 10%.

“У найближчі 2 місяці коливання вартості м2 на первинному ринку житла в найбільших містах України не перевищить 0,5-1%, що буде головним виразником цінової стабілізації. Разом з тим потенційним інвесторам, за умови сплати повної вартості майбутніх квартир, варто розраховувати на так зване “приховане” зниження вартості м2 до 10-15% залежно від динаміки будівництва, класу об’єкта, площі квартири та низки інших характеристик”, - наголосив він.

У той же час у листопаді на вторинному ринку житла Києва, Львова, Дніпра, Харкова та Одеси очікується зниження попиту в межах 17-20%. За даними АФНУ, з другої половини вересня та впродовж жовтня кількість потенційних покупців вже скоротилася в середньому на 10-15%. Водночас на найбільш затребувані квартири площею до 50 м2 переважно в будинках радянської забудови у вдалих локаціях та за належного стану попит знизився лише на 5-7%.

“Листопадове скорочення угод у найбільших обласних центрах України навряд чи призведе до суттєвого зниження цін. У 70% квартир, виставлених на продаж, ціни залишатимуться стабільними. У 20% квартир можливе збільшення їхньої вартості в межах 3-5%, а ситуативне зниження цін - до 3% - прогнозується лише в 10% об'єктів, які за своїми характеристиками не викликають значної зацікавленості у покупців”, - розповів експерт.

За його словами, по завершенню падемічних обмежень очікується поступове повернення покупців на вторинний ринок.

“На відміну від первинного ринку, де стабілізація попиту і пропозиції настане в лютому 2022 року, на вторинному ринку житла вже до кінця поточного року варто очікувати майже повну реалізацію відтермінованих на час нових обмежень угод. Проте передумов до економічно обґрунтованого зростання цін зараз немає, вартість 90% виставлених на продаж об'єктів залишатиметься на рівні вересневих показників”, - підсумував Юрій Піта.

 Біла Церква

З початку 2021 року темпи зростання житла на первинному ринку Білої Церкви в 2,5 рази нижчі, ніж у Києві.

Про це розповів Валерій Рабенок, голова Білоцерківського міського відділення АФНУ.

Експерт зазначив, що за 10 місяців зростання цін на новобудови Білої Церкви становить в середньому на 6%. За його даними, станом на початок листопада на первинному ринку реалізується лише 9 новобудов, залежно від класу об’єкта ціна вар’юється від 15 тис. грн / м2 до 43,5 тис. грн / м2. 

“Найбільший попит  - до 60% - сконцентровано на невеликі за площею 1,2-кімнатні квартири в цегляних будинках”, - зазначив він.

За прогнозом фахівця, до кінця року не первинному ринку не станеться якихось особливих цінових зрушень.

“З листопада по грудень 2021 року ціни залишатимуться на стабільному рівні. Водночас цінова динаміка у 2022 році буде залежати від епідеміологічної та економічної ситуації. Але навряд чи наступного року можливі великі цінові срибки”, - підкреслив Валерій Рабенок.

На вторинному ринку Білої Церкви, як повідомив експерт, ситуація також достатньо стабільна.

“Упродовж року ціни на вторинному ринку зросли майже на 12%. При цьому найбільша популярність спостерігається на 1-кімнатні квартири площею до 40 м2 переважно в будинках радянської забудови”, - сказав він.

До кінця року, як і на первинному  ринку, ціни будуть досить стабільними і відповідатимуть платоспроможному попиту.

“Вторинний ринок житла Білої Церкви наразі збалансований. Тому у найближчі місяці не варто очікувати якихось серйозних цінових коливань”, - підсумував Валерій Рабенок. 

Івано-Франківськ

З початку року вартість житла на первинному ринку Івано-Франківська зросла в середньому на 15%.

Про це розповів Віктор Фурдіяка, голова Івано-Франківського міського відділення АФНУ.

Так, залежно від стадії будівництва, вартість квартир в новобудовах економ- та комфорт-класу становить близько 10-11 тис. грн / м2, в бізнес-класі ціна складає  від 11 тис. / м2 до 13 тис. / м2, квартири преміум-класу коштують від 12 тис. / м2 до 15 тис. / м2.

Посилаючись на дані аналітиків Івано-Франківського міського відділення АФНУ, експерт повідомив, що з початку жовтня попит на новобудови знизився на 5-7%, що пов’язане з економічною та епідемічною ситуаціями в країні.

“Упродовж минулого місяця активність на первинному ринку дещо загальмувалася. З одного боку, непрогнозованість ситуації в країні стримує покупців, що відтерміновують придбання житла на невизначений термін. Саме тому на первинному ринку Івано-Франківська панує цінова стабільність”, - підкреслив фахівець.

На його думку, у найближчі 3-4 місяці цінова ситуація на первинному ринку житла докорінно не зміниться. Проте ближче до весни 2022 року за умов стабільної економічної ситуації та зниження пандемічних ризиків варто очікувати подальше зростання вартості м2.

“Собівартість будівництва зростає майже щомісяця. Тому не виключено, що на первинному ринку Івано-Франківська у 2022 році триватиме цінове зростання”, - наголосив Віктор Фурдіяка. 

В той же час на вторинному ринку житла в період з липня по жовтень спостерігався дефіцит пропозиції в сегменті малогабаритних квартир радянської забудови та будинках, зведених у 90-х роках (вартістю до $30 тис.), також бракувало квартир площею 40-80 м2 у введених в експлуатацію новобудовах.

Як повідомив експерт, протягом року вартість квартир на вторинному ринку в будинках, зведених до 2000 року, подорожчала від 2% до 10% залежно від розташування, технічного стану будинку та квартири зокрема, їхньої площі. Проте ціна на житло в будинках, побудованих в період з 2010 року по 2020 рік, збільшилася від 5% до 10%.

“Найбільше зростання цін припало на 1-кімнатні квартири у відносно нових будинках, як на околицях, так і в центральній частині Івано-Франківська. З січня по жовтень таке житло подорожчало в середньому на 10%. Саме в цьому найбільш затребуваному сегменті житла попит на 50% перевищує пропозицію, що може спонукати продавців потроху збільшувати вартість виставлених на продаж квартир. Проте надмірна ціна, що не відповідатиме очікуванням покупців, може спричинити зворотній ефект - ціни знизяться до рівня вересня-жовтня”, - повідомив експерт. 

За його прогнозом, у найближчі 3-4 місяці на вторинному ринку Івано-Франківська максимальні цінові коливання можливі лише в межах 1,5-2%.

“Вторинний ринок Івано-Франківська перебуває у стані цінової стабілізації, яка триватиме щонайменше кілька місяців”, - підсумував Віктор Фурдіяка.  

Суми

З початку року вартість житла на первинному ринку Сум зросла в середньому на 25-30%.

Про це повідомила Антоніна Панок, очільниця Сумського відділення АФНУ. 

За її словами, понад 70% угод на первинному ринку припадає на 1- та 2-кімнатні квартири. 

“В останні кілька місяців популярність 2-кімнатних квартир зросла на 10-15%, також поволі зростає кількість угод в сегменті 3-кімнатних квартир. Проте у найближчі місяці суттєві зміни у кон’юнктурі попиту не передбачаються”, - зазначила експертка.

Антоніна Панок звернула увагу на те, що до кінця року через пандемічну ситуацію можливе незначне скорочення попиту в межах 20%.

“Звісно, що пандемія та пов’язані з нею нові жорсткі обмеження збільшать кількість відтермінованих угод та “заморозять” ціни на новобудови. Проте до весни 2022 року відкладений попит буде повністю реалізовано. Водночас цінова політика забудовників у більшості випадків спиратиметься виключно на рівень попиту. Отже протягом 3-4 місяців ціни на новобудови будуть стабільними”, - підкреслила вона.

Фахівчиня розповіла, що ситуація на вторинному ринку нерухомості Сум майже подібна до первинного ринку.

За її даними, з початку року вартість квартир залежно від їхньої площі, стану та розташування зросла на 15-20%.

З початку року і по жовтень включно, як вказала експертка, середня вартість придбаних квартир на вторинному ринку Сум була на рівні $27,5 тис. Вартість 1-кімнатних квартир  становить від $18 тис. до  $27 тис., 2-кімнатних - від $23 тис. 

“У 2021 році зросла кількість проданих двокімнатних квартир порівняно з однокімнатними. Поступово збільшується кількість проданих 3-4 кімнатних осель. Передовсім це пояснюється зростанням цін на комунальні послуги”, - підкреслила вона.

На думку фахівчині, до кінця року на вторинному ринку Сум спостерігатиметься відносна цінова стабільність.

“Коригування цін, їхнє зростання можливе лише в межах 1,5-2% на найбільш популярні 1-кімнатні квартири. Проте такі зміни суттєво не вплинуть на цінову політику продавців житла”, - резюмувала Антоніна Панок.