Новини за підсумками 11 місяців 2021 року

Новини за підсумками 11 місяців 2021 року: первинний, вторинний ринки житла, оренда житла

До кінця року в найбільших українських містах скорочення попиту на первинному ринку житла становитиме понад 30%.

За даними Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, за підсумками листопада, порівняно з серпнем, кількість угод на первинному ринку Києва скоротилася в середньому на 35%, в Дніпрі зниження активності інвесторів становить близько 30%, в Одесі, Харкові та Львові зниження кількості угод зафіксовано на рівні 25-27%.

Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, звернув увагу на кілька факторів, що призвели до зменшення активності покупців на первинному ринку житла.

На його погляд, головним з них є надто швидкі темпи зростання вартості м2, що наразі вже не співставні з платоспроможним попитом. 

“З 2020-го і впродовж 2021-го років вартість житла в новобудовах у найбільших містах України зросла в середньому на 35-40%. Водночас кількість угод за 2 роки також збільшилася в середньому на 25-30%. Проте надто швидкі процеси на ринку призвели до фактичного “виснаження” платоспроможного попиту”, - зазначив фахівець.

Він вважає, що стрімкому зростанню вартості житла та кількості угод сприяло скорочення обсягів будівництва, безальтернативність первинного ринку для збереження статків громадян, зниження пандемічних обмежень, що позитивно позначилися на економіці країни в цілому.

“З 2020 року і протягом трьох кварталів 2021 року попит на 10-15% переважав пропозицію, що дало змогу забудовникам збільшувати ціни. Проте з вересня 2021 року почалося поступове зниження активності покупців. Наразі пропозиція вже на 20% більша за попит, що стало головним чинником для стабілізації цін”, - зауважив експерт.

За його прогнозом, ло кінця 2021 року ситуація на первинному ринку Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова докорінно не зміниться, відповідно вартість м2 буде стабільною. Проте, за його даними, в найбільших обласних центрах України до кінця року в 80% ЖК, що зводяться, будуть запроваджені системи знижок у розмірі від 5% до 15%.

“До кінця року середня вартість м2 на первинному ринку житла у найбільших містах залишатиметься сталою. Проте, така цінова стабільність буде лише номінальною. До кінця року реальні покупці матимуть змогу придбати квартири, скориставшись акційними пропозиціями та знижками від девелоперів. Водночас такі заохочувальні акції навряд чи будуть надто ефективними та не призведуть до різкого збільшення покупців”, - повідомив очільник АФНУ.

На вторинному ринку житла до кінця 2021 року в Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові можливі незначні цінові коливання в межах 1%, що, як говорить Юрій Піта, є найбільшим свідченням стабілізації цін.

“Варто розуміти, що цінові коливання - це невід’ємна частина діючого ринку. Проте зміна середніх цін в найбільших містах, що не перевищуватиме 1%, є яскравим свідченням стабілізації цін”, - сказав він.

Однак, за даними АФНУ, саме в “п’ятірці” найбільших регіональних центрів сконцентровано до 60% всього наявного попиту. В інших обласних центрах, як вважає фахівець, а також у більшості районних центрів до кінця поточного року ціни на вторинному ринку житла можуть дещо знизитися - в середньому на 3-5%.

“Протягом останніх 3 місяців в переважній більшості обласних і районних центрів, окрім Київської, Дніпропетровської, Львівської, Одеської, Харківської областей попит на вторинному ринку знизився в середньому на 30-35%. До прикладу, в Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові за останні 2 місяці попит скоротився в середньому на 17-20%. Водночас зменшення кількості покупців змушує власників житла дещо знижувати ціну. Однак варто акцентувати, що такі процеси цілком природні, адже понад 60% потенційних покупців концентрують свою увагу на пошуку житла в найбільш економічно та інфраструктурно розвинених містах, де рівень життя набагато вищий, ніж у більшості обласних центрів”, - зауважив експерт.

На його погляд, перебіг пандемії, економічна невизначеність на тлі зростання комунальних тарифів та інфляції лише посилюють відтік покупців з невеликих населених пунктів. Але, як наголосив Юрій Піта, стрімке падіння цін є малоймовірним не лише до кінця 2021 року, а й упродовж 2022 року.

“Протягом 2021 року навіть у невеликих містах ціни на вторинному ринку житла зросли щонайменше на 5-7%. Цілком природно, що скорочення попиту є головним фактором для зниження вартості виставлених на продаж квартир. Однак таке зниження не відбуватиметься стрибками. Мова йде про досить повільний і прогнозований процес. Ціни “шукатимуть” свого покупця. Цілком ймовірно, що у найближчі 6-7 місяців вони можуть знизитися на ці ж 5-7%. Тобто в першій половині 2022 року вартість квартир буде співставною з вартістю житла на початку 2021 року”, - зазначив він. 

Юрій Піта також розповів, що в сегменті оренди житла очікується тривалий період стабільних цін. Експерт нагадав, що у жовтні аналітики АФНУ зазначили, що можливе зниження вартості оренди квартир у найбільших містах буде пов’язане передусім з високими витратами орендарів на опалення та традиційно пасивним зимовим періодом на ринку оренди житла.

“Ми уважно відслідковуємо цінову ситуацію в сегменті оренди житла, як найбільш чутливому на ринку нерухомості. Станом на початок грудня у Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкову лише в 7% квартир, що здаються в оренду, власники житла вдалися до тимчасових, але ніде не задекларованих знижок, пов’язаних зі зростанням вартості опалення”, - сказав фахівець.

За його даними, 90% випадків надання тимчасових знижок пов’язані з тривалістю оренди (якщо родина винаймає квартиру кілька років), або ж зміною стану житла. 

“Власники квартир, що за своїми параметрами не є конкурентними з іншими “лотами”, змушені йти на поступки орендарям. У випадкову з довгостроковою орендою головна роль полягає у міжособистісних взаєминах власників і наймачів. Знижка на опалювальний сезон є результатом тривалої співпраці між ними”, - наголосив Юрій Піта.

Він повідомив, що крок зниження вартості оренди у найбільших українських містах у 80% становить 300-500 грн. Так, наприклад, у Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові ціна оренди 1-кімнатної квартири залежно від її стану, розташування будинку, року побудови будинку, площі квартири становить від 4,5-6,5 тис. грн / міс. до 6-8,5 тис. грн / міс. У Києві середня вартість 1-кімнатної квартири становить близько 8-10 тис. грн / міс. Таким чином, крок тимчасового зниження не перевищує в середньому 10-15%.

“В інших обласних центрах щомісячна орендна плата в середньому на 20% нижча, ніж у великих містах. Тобто можливе зниження вартості оренди не перевищуватиме 300 грн на місяць”, - зазначив експерт.

На думку очільника АФНУ, у грудні ситуація в сегменті довгострокової оренди залишатиметься стабільною.

“Звісно, багато що буде залежати від економічної ситуації в країні та від епідемічного стану. Ми не виключаємо, що ціни на оренду можуть бути переглянуті ще в 5-10% винайманих квартир. Однак, варто наголосити, що це можуть бути тимчасові знижки саме на зимовий період. Загалом, до березня-квітня не варто очікувати якоїсь особливої цінової динаміки в сегменті оренди квартир”, - підсумував Юрій Піта.  

Київ

За підсумками листопада 2021 року вартість житла на первинному ринку Києва залишається стабільною.

Про це повідомила Олена Гайдамаха, голова Київського міського відділення АФНУ.

Експертка зазначила, що, починаючи з другої половини вересня, незначні цінові коливання - в межах 1,5-3% - спостерігаються лише в деяких об’єктах бізнес- та преміум-класу переважно на початкових стадіях будівництва. 

“Потенційні покупці бізнес- та преміального житла інвестують в об’єкти на початкових стадіях будівництва через обіцяний достатньо високий інвестиційний прибуток у майбутньому, що за прогнозами забудовників може скласти щонайменше 45% від вкладеної суми. Однак попит на такі об’єкти складає не більше 10% від загальної кількості покупців житла на первинному ринку Києва”, - розповіла експертка. 

За її даними, в об’єктах комфорт-класу та нових форматів категорії комфорт+, що сумарно складають понад 60% всіх ЖК, що зводяться, ціни досить стабільні і до кінця грудня не зазнають суттєвих змін.

“За останні місяці на первинному ринку житла спостерігається відчутне скорочення попиту: в об’єктах економ-класу зменшення покупців становить понад 40%, в ЖК комфорт-класу вже більше 30%, а в об’єктах бізнес- та преміум-класу зниження активності покупців перевищує 25%. Зменшення кількості покупців стримуватиме забудовників від перегляду цін та стимулюватиме до надання потенційним покупцям знижок при придбанні квартир за умови 100-відсоткової оплати їхньої вартості”, - наголосила Олена Гайдамаха.

За її прогнозом, цінова стабільність на первинному ринку Києва збережеться до кінця року. Лише у 10-15% новобудов передмістя, переважно розташованих на відстані до 20 км від столиці, вартість м2 може подорожчати в межах 3-5%.

“Середні ціни на новобудови на околицях Києва на 25% нижчі, ніж у столиці. Саме тому частина потенційних покупців може переорієнтуватися з київських об’єктів на новобудови у найближчому передмісті. Вагомими факторами вибору об’єкта стануть стадія будівництва, рекреаційні та інфраструктурні можливості майбутніх  ЖК, якість будівництва, розташування та репутація забудовника. Проте до кінця року масового подорожчення житла на околицях столиці не очікується. Первинний ринок Київського регіону перебуває в стадії цінової стабілізації”, - підкреслила вона.

На вторинному ринку житла, за даними Олени Гайдамахи, в листопаді не сталося якихось суттєвих цінових змін. За її інформацією, фактор “червоної зони” не значною мірою вплинув на рівень попиту - в середньому кількість потенційних покупців скоротилася на 15-20% переважно на об’єкти, зведені після 2000 року, ціни на які в середньому на 25-30% вищі за малогабаритні квартири радянської забудови.

“Ще у липні фахівці АФНУ прогнозували стабілізацію цін на вторинному ринку через надто високі темпи цінового зростання протягом другої половини 2020 та першої половини 2021 років. Наразі ціни відповідають наявному платоспроможному попиту”, - розповіла фахівчиня. 

Вона вважає, що відкладені через пандемію угоди будуть реалізовані протягом 1,5-2 місяців після завершення періоду карантинних обмежень.

За її словами, нова хвиля подорожчання квартир можлива лише за умов різкого зростання попиту, що на 20% має бути вищим за пропозицію. Натомість, після реалізації відкладених угод, зростання кількості покупців очікується на рівні 3-5% щомісяця, що суттєво не вплине на цінову кон’юнктуру. 

“Вартість квартир на вторинному ринку Києва досягла свого економічно мотивованого максимуму. І без суттєвого зростання попиту їхній перегляд є малоймовірним. Саме тому у найближчі кілька місяців не варто очікувати суттєвих цінових змін”, - підкреслила фахівчиня.

За підсумками листопада в сегменті оренди київського житла спостерігалася цінова стабільність. Олена Гайдамаха розповіла, що зростання цін в межах 5% відбулося лише в 3% квартир переважно преміальної категорії. Водночас вартість квартир площею 35-50 м2, що складають понад 70% від обсягів орендного ринку столиці, залишилася майже без змін.

Експертка зауважила, що на початок листопада попит на оренду малогабаритного житла був майже повністю реалізованим. За її твердженням, нова хвиля пандемії не спричинила відтік орендарів і відповідно не призвела до істотного зниження цін.

“Лише у 5-7% орендованих квартир можливі незначні знижки на період опалювального сезону. Однак це не стане масовим явищем. На таку знижку можна розраховувати лише за індивідуальною домовленістю з власником помешкання, за умови життя в оселі не менше 3-5 років. До того ж, такі знижки ніде не фіксуватимуться, адже вони тимчасові та з “волі” власників квартир”, - зазначила вона.

На її погляд, до кінця року цінові коливання в цьому сегменті нерухомості є малоймовірними. 

“До кінця 2021 року в сегменті оренди київських квартир збережеться цінова стабільність. Реалізований попит та висока вартість опалення стримуватимуть зростання орендної вартості житла”, - резюмувала Олена Гайдамаха. 

Рівне

За 11 місяців 2021 року вартість житла на первинному ринку Рівного зросла майже на 15%.

Про це повідомила Ірина Радько, голова Рівненського регіонального відділення АФНУ.
За словами експертки, порівняно з 2020 роком, попит на первинному ринку збільшився майже на 30%, що і стало головною причиною для зростаня вартості м2.

“Зростання попиту стало можливим завдяки більш лояльним умовам придбання квартири за допомогою іпотеки та розтермінування від забудовників. Крім того, варто сказати, що на фоні інфляції , громадяни охоче вкладають  кошти в первинний ринок з метою, як мінімум, збереження власних статків”, - наголосила фахівчиня.

Вона розповіла, що понад 70% попиту на первинному ринку Найбільше припало на 1,2-кімнатні квартири площею 36-50 м2.

“Вартість такого житла залежно від локації та стадії будівництва на початок грудня становить $800-$1200 за м2”, - підкреслила Ірина Радько.

У 2021 році, як повідомила експертка, попит на котеджі в заміській смузі зріс в середньому на 15%. В цьому сегменті зростання цін за 11 місяців сягає близько 10%. 

“Громадяни часто продавали квартири на вторинному ринку та купували котеджі, вартість яких, залежно від площі, локації, наявних комунікацій складає від $30 тис. до $150 тис. Найбільшим попитом користувалися будинки площею до 150 м2 з хорошим під‘їздом, недалеко від міського транспорту у мальовничих локаціях”, - зазначила вона.

Що стосується ситуації на вторинному ринку Рівного, то протягом року понад 50% попиту припало на 1,2-кімнатні квартири в будинках радянської забудови вартістю від $25 тис, і понад 30% на квартири у будинках, зведених з 2000-х років, з достатньою і розвиненою інфраструктурою.

“Відповідно до попиту, зростання вартості малогабаритних квартир за 11 місяців поточного року склало в середньому понад 10%. При цьому 1,2-кімнатні оселі зросли в ціні майже на 15%”, - наголосила фахівчиня.

В сегменті оренди піковий період в Рівному припав на кінець літа - початок осені, коли і були сформовані ціни з огляду на рівень попиту. За її словами, пропозиція квартир на 30% більша за попит, що і позначилося на рівні цін.

“Найбільший попит (понад 40%) спостерігається на квартири в новобудовах з ремонтом та автономним опаленням вартістю 8 тис. - 10 тис. грн за місяць. Бюджетне житло в старих будинках популярне лише у 30% орендарів. А вартість 1-кімнатної квартири без ремонту та якісного устаткування коштує від 4 тис. грн на місяць”, - розповіла очільниця Рівненського відділення АФНУ. 

До кінця року, на думку фахівчині, в усіх сегментах житла Рівного особливих змін не передбачається.

“До кінця грудня 2021 року і на початку 2022 року вартість житла на первинному, вторинному ринках та у сегменті оренди залишатиметься стабільною”, - резюмувала Ірина Радько.