Новини за підсумками 8 місяців: первинний ринок, вторинний ринок, оренда житла

За даними Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, до кінця року вартість житла на первинному ринку може зрости на 5-10%, а на вторинному - до 7%.

Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, зазначив, що, попри очікуване осіннє пожвавлення на ринку житлової нерухомості, цінова ситуація буде досить стабільною. Він повідомив, що починаючи з липня, кількість інвестиційних угод на первинному та вторинному ринках скоротилася майже на 25%.

“Зростання цін матиме більш інерційний характер і переважно за рахунок активності тих покупців, що купуватимуть житло суто з інвестиційною метою. Проте, за даними АФНУ, ресурс потенційних покупців наразі майже вичерпався. В Україні лише 7-8% громадян можуть дозволити собі купівлю житла за наявні кошти, за програмами з іпотеки чи розтермінування. Така обмежена кількість потенційних покупців є найголовнішим фактором стримування збільшення цін”, - наголосив експерт.

Він повідомив, що на первинному ринку нерухомості у найбільших містах України - Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові - з початку року вартість квартир здорожчала на 18-20%. Натомість в інших обласних центрах, таких як Вінниця, Івано-Франківськ, Рівне та ін. ціна на первинному ринку зросла до 15%.

“До кінця року очікується, що житло на первинному ринку може додати в ціні від 5% до 10% залежно від регіону, місця будівництва, рекреаційних та інфраструктурних можливостей для майбутніх мешканців”, - зазначив Юрій Піта.

Експерт звернув увагу на те, що впродовж першого півріччя в усіх сегментах житла спостерігалася досить висока активність. Спираючись на офіційні дані, він нагадав, що за перше півріччя капітальні інвестиції в царині операцій з нерухомим майном перевищили 9 млрд грн, що на 25% більше, ніж показники за аналогічний період минулого року. За даними АФНУ, понад 70%, більш як 6 млрд грн, стосуються первинного ринку житла.

“Первинний ринок цікавить більш як 80% всіх інвесторів, що намагаються зберегти та примножити свої кошти, вкладаючи їх у нерухоме майно. Протягом 2021 року понад ⅔ всіх інвестиційних угод припали на 1, 2-кімнатні квартири площею до 60 м2 на початкових стадіях будівництва, майже на “стартовій” ціні продажу. Вкладання коштів на початку будівництва, попри наявні ризики, що будинок буде зведений вчасно, мотивоване тим, що за 1,5-2 роки вартість придбаної квартири стане дорожчою щонайменше на 30%”, - підкреслив експерт.

В той же час, як сказав Юрій Піта, на вторинному ринку спостерігаються схожі цінові тенденції: у найбільших містах за підсумками року зростання вартості квартир може досягти 17-20%. Переважно це стосується найбільш затребуваної категорії житла - малогабаритних квартир належного стану площею до 50 м2 в типових будинках радянської забудови, розташованих у вдалих локаціях. Проте в інших обласних центрах зростання цін на схожі квартири навряд чи перевищить 15%.

“Міграційні процеси суттєво впливають на зростання попиту на малогабаритне житло у містах-мільйонниках. Громадяни змінюють місце проживання, переважно, через більші можливості знайти достойну роботу, кращий рівень життя тощо. Відповідно квартири у невеликих містах втрачають свою популярність”, - сказав очільник АФНУ.

Серед головних причин зростання вартості житла на вторинному ринку експерт назвав інфляційні процеси, непевність економічної політики країни, що позначається на рівні добробуту громадян, а також обмежена дія державних іпотечних програм.

“За даними АФНУ, “пільгова” іпотека під 7% лише на 1-2% збільшила кількість потенційних покупців житла. Саме тому, як і на первинному ринку, у найближчі місяці будуть сформовані максимальні ціни, що відповідатимуть реальному і досить обмеженому у фінансовому плані попиту”, - наголосив він.

За даними експерта, в сегменті оренди житла, якщо не виникне нових форсмажорних обставин, нового локдауну, ціни майже повністю повернуться до “пандемічного” рівня. Таким чином, як сказав президент АФНУ, вартість оренди за підсумками 2021 року зросте на 25-30%. Він нагадав, що восени поновиться активне ділове життя, студенти мають повернутися до навчання, що і вплине на вартість оренди.

“Восени оренда квартир, переважно 1-, 2-кімнатних в Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові може зрости в межах 10-15%, в інших обласних центрах - до 7-10%. При цьому обіцяне зростання комунальних витрат на 40-70%, що ляже на плечі орендарів, стане запобіжником майбутнього зростання цін попри можливе зростання попиту. До кінця опалювального сезону вартість оренди буде орієнтована на сукупні витрати наймачів житла”, - підсумував Юрій Піта.  

Київ

До кінця 2021 року житло на вторинному ринку Києва та найближчого передмістя може подорожчати в межах 5-7%.

Про це розповіла Олена Гайдамаха, голова Київського міського відділення АФНУ.

Експертка звернула увагу на те, що, попри традиційне осіннє пожвавлення на вторинному ринку Києва, не варто очікувати, що вартість житла стрімко стрибне вгору.

“Найбільша активність на вторинному ринку Києва спостерігалася у II кварталі та на початку III кварталу. Саме в цей період кількість угод майже на 30% була більшою, ніж за аналогічний період минулого року. За всіма ознаками пік активності на вторинному ринку столиці вже пройдено”, - підкреслила вона.

За її словами, наразі на вторинному ринку житла попит і пропозиція збалансовані, що також частково стримуватиме стрімке подорожчання квартир. Водночас експертка зазначила, що в Києві найбільший попит (понад 70%) сконцентрований на малогабаритних квартирах площею 35-50 м2 у вдалих локаціях.

“Найбільше зростання цін в Києві можливе на невеликі квартири в типових будинках радянської забудови, розташованих поблизу метро та великих транспортних вузлів. Попит на такі квартири на 10% перевищує пропозицію”, - сказала вона.

Експертка наголосила, що ціни на столичне житло поступово будуть зростати і цілком вірогідно, що з лютого 2022 року по травень 2022 року на вторинному ринку спостерігатиметься цінова стабільність.

“За даними Київського міського відділення АФНУ, цінові коливання в зазначений період будуть в межах 2-3% і в основному на найзатребуваніше малогабаритне житло”, - підкреслила Олена Гайдамаха.

Що стосується вторинного ринку житла в передмісті Києва, то за її даними, цінова ситуація буде майже тотожною київській. 

Вона розповіла, що впродовж 2021 року найбільший попит спостерігався на квартири в багатоквартирних будинках площею до 55-60 м2, збудованих з 2010 по 2015 роки і розташованих у містах-супутниках, таких, як Ірпінь, Буча, Бровари, Коцюбинське та ін. В загальній структурі попиту таке житло було популярне у 30% покупців. Вартість таких квартир наразі становить від 650 дол/2 до 800 дол/м2.

Понад 25% попиту в передмісті Києва припадає на квартири площею 40-55 м2 в багатоквартирних будинках, зведених з 2015 по 2020 роки, розташованих у Гатному, Софіївській Борщагівці, Бучі, Гостомелі, Борисполі та інших населених пунктах. Вартість таких квартир становить в середньому від 850 дол/м2 до 1000 дол/м2.

Близько 20-25% потенційних покупців цікавили приватні будинки та котеджі площею 120-150 м2, що знаходяться на відстані до 15 км від Києва з наявною соціально-побутовою інфраструктурою та розташованих поблизу водойм та лісів. Вартість таких будинків з ремонтом становить в середньому від 1200 дол/м2 до 1500 дол/м2.

Ще близько 20% попиту припадає на таунхауси та дуплекси площею до 100-150 м2, розташованих на відстані 10-15 км від столиці. Середня вартість такого житла з будівельною готовністю становить від 700 дол/м2 до 900 дол/м2.

Експертка зазначила, що на вторинному ринку передмістя Києва також у продажу є квартири в багатоквартирних будинках радянської забудови (в структурі пропозиції передмістя такі квартири складають близько 7-10%). Попри досить лояльну ціну (вартість такого житла становить від 700 дол/м2 до 800 дол/м2), особливого попиту на таке житло не спостерігається.

“Квартири в “хрущівках”, приміром в Бучі, навіть розташовані поряд з Варшавським шоссе, не викликають особливої цікавості, адже такі квартири не здатні задовольнити високі вимоги покупців до комфортного життя. Попит на такі квартири становить лише 3-5%”, - підкреслила експертка.

За її словами, подальша ситуація на вторинному ринку передмістя Києва буде дзеркальною ситуації в столиці.

“Всі цінові тенденції Києва дзеркально відіб’ються на ціновій ситуації в передмісті. Саме тому можна стверджувати, що вартість житла на околицях столиці, залежно від його якості, розташування та інших можливостей, що посилюють комфорт майбутніх мешканців, до кінця року зростатиме уповільненими темпами. До кінця року здорожчання житла на вторинному ринку не перевищить 7%”, - резюмувала Олена Гайдамаха. 

Житомир

Від початку року на первинному ринку Житомира вартість 1-кімнатних і 2-кімнатних квартир збільшилася на 27-33%, а великогабаритні квартири зросли в ціні на 15%.

Такі дані навела Наталія Мелай, голова Житомирського регіонального відділення АФНУ.

За її словами, найбільший попит (близько 55% від загальної кількості покупців) спостерігається на 1-кімнатні квартири площею від 50 м2 та 2-кімнатні площею до 80 м2 - понад 35% попиту. На думку фахівчині, в осінні місяці попит на новобудови буде досить високим, переважно з боку громадян, що купують житло з метою інвестування коштів.

Експертка звернула увагу на те, що первинний ринок в Житомирі на стадії свого динамічного розвитку.

“Наразі є кілька забудовників з належним досвідом і гарною репутацією будівництва житла В Житомирі. Крім того, в 2021 році на ринку з’явилося кілька “новачків”, що зайшли на ринок з позитивним досвідом будівництва в інших регіонах. Тобто, потенціал сегменту новобудов в місті починає розкриватися”, - розповіла фахівчиня.

За її прогнозами, до кінця року вартість квартир в новобудовах має всі ознаки до зростання в межах 5-7%.

“Наявний високий попит, зростання вартості будівництва, відсутність альтернативних способів для збереження коштів - це найголовніші фактори для зростання цін на первинному ринку Житомира”, - зазначила Наталія Мелай.

Що стосується вторинного ринку житла, то експертка підкреслила, що понад 80% укладених угод припадає саме на цей сегмент ринку нерухомості. За її словами, найбільший попит сконцентрований на квартирах в будинках, зведених в кінці 90-х та на початку 2000-х років, та розташованих в районах з оптимальним транспортним сполученням. Переважно це 1-квартири на середніх поверхах площею 35-40 м2. Саме такі квартири, за її словами, протягом 2021 року подорожчали майже на 33%.

“Але квартири, в яких передбачене автономне опалення, зросли майже на 40%”, - наголосила вона.

Наталія Мелай розповіла, що в структурі попиту на ринку нерухомості Житомира близько 28% припадає на малогабаритні квартири на вторинному ринку, понад 22% покупців цікавлять 3-кімнатні та багатокімнатні квартири на вторинному ринку, 13% - квартири на первинному ринку, 10% - приватний сектор (первинний ринок котеджів, будинків), 9% покупців цікавить придбання частини приватних садиб, 7% покупців зацікавленні в придбанні квартир у гуртожитках, 6% припадає на дачні будиночки, а 5% покупців зацікавленні в придбанні елітних котеджів.

Експертка також акцентувала увагу на ситуації в сегменті оренди житла в Житомирі.

За її даними, на початку року, у зв’язку з карантинними обмеженнями, попит, порівняно з груднем 2020 року, скоротився на 15%, а ціни зменшилися в межах 10%. Проте вже влітку ціни повернулися до грудневих показників. До кінця року, як прогнозує експертка, цінова ситуація в сегменті оренди буде досить стабільною. 

“Зазвичай найвищий рівень попиту на оренду квартир спостерігається в серпні, напередодні початку навчального року. Саме в цей період вартість оренди може зрости в межах 7-10%. Проте вже ближче до завершення року ціни поступово знизяться на ці ж “відсотки”. Тобто, за підсумками року вартість оренди буде стабільною і відповідатиме показникам грудня 2020 року”, - підсумувала Наталія Мелай.

Тернопіль

За 2 роки у Тернополі вартість оренди 1-кімнатних квартир в новобудовах коливалась від 4 тис. грн до 5,7 тис. грн, а в будинках радянської забудови - від 2,5 тис. грн до 4 тис. грн.

Про це розповіла Наталія Свистун, голова Тернопільського регіонального відділення АФНУ.

За її словами, після зняття частини карантинних обмежень, у 2021 році суттєво зріс попит на оренду житла. А на фоні збільшення цін на будівельні матеріали, вартість ремонту в квартирах для найму зросла на 10-15%.

“Логічно, что витрати на ремонт осель вплинули на вартість оренди. Із серпня на ринку Тернополя спостерігається зростання цін на оренду на 10-25% порівняно з аналогічним періодом 2020 року”, - сказала експертка.

Наталія Свистун повідомила, що впродовж 2021 року найбільший попит, а це близько 40% від загальної кількості орендарів, спостерігається на 1,- 2-кімнатні квартири в новобудовах з індивідуальним опаленням.

Вона вважає, що до кінця року вартість оренди зросте в межах 8-12%. Проте несподіваних стрибків цін на оренду житла не очікується.

“Зростання може бути поступовим за умов стабільної економічної та епідемічної ситуації в країні”, - підкреслила фахівчиня. 

Що стосується ситуації на первинному ринку Тернополя, то експертка зауважила, що  кількість угод, порівняно з 2020 роком, зросла майже на 25%. Відповідно з літа минулого року вартість квартир в новобудовах зросла в межах 15-20%. Наталія Свистун підкреслила, що за всіма ознаками до кінця поточного року попит на первинному ринку на 7-10% буде більшим за пропозицію.

“Ринок нерухомості майже оговтався від тривалого карантину. Кількість угод зростає, разом з тим і ціни. Зараз можна говорити, що попит на первинному ринку до кінця 2021 року може переважити пропозицію, що без сумнівів стане додатковим чинником до збільшення вартості житла”, - сказала вона.

Водночас, як розповіла очільниця Тернопільського відділення АФНУ, на вторинному ринку домінує попит на малогабаритне («соціальне») житло: 1-, 2-кімнатні квартири радянської забудови, а також квартири  в будинках, зведених після 2010 року. За її словами, понад 70% попиту на вторинному ринку припадає саме на такі квартири. 

На її думку, зростання цін в новобудовах, а також активний попит на малогабаритне житло можуть позначитися на ціновій динаміці вторинного ринку. 

“До кінця 2021 року ціни на вторинному ринку можуть зрости ще на 3-5%”, - резюмувала Наталія Свистун.

Одеса

З початку року вартість житла на первинному ринку Одеси зросла на 18%.

Про це розповіла Ольга Архипова, голова Одеського регіонального відділення АФНУ.

За її словами, протягом 8 місяців 2021 року середня вартість квартир в новобудовах Одеси коливалась від 22 тис. грн/м2 до 26 тис. грн/м2. Мінімальна ж ціна на новобудови становить 14,5 тис. /м2, а максимальна - сягає 32 тис /м2. Експертка зазначила, що наразі попит і пропозиція на первинному ринку досить збалансовані. Проте ціна на таке житло залежатиме не лише від його якісних характеристик, інфраструктури та благоустрою, локації і т. ін., а й від можливих законодавчих змін, загальноекономічної ситуації в Україні та регіоні зокрема.

“На мій погляд, до кінця року, якщо не станеться жодних економічних чи епідемічних потрясінь, вартість житла на первинному ринку Одеси може зрости ще в середньому на 3-5% на найбільш якісні об’єкти нерухомості у вдалих локаціях, з належною інфраструктурою. Тобто суттєвих, глобальних цінових змін не очікується. Можна сказати, що наразі ціни майже наблизилися до свого обгрунтованого економічного максимуму”, - підкреслила вона.  

Ольга Архипова також розповіла про ситуацію на вторинному ринку Одеси. Так, за її даними, з початку року середні ціни зросли на 7,5-8%. Найбільшим попитом користуються 1-, 2-кімнатні квартири у спальних районах міста: затребуваність таких квартир на 15% перевищує наявну пропозицію. У цьому сегменті житла ціни зросли вже на 10%. Проте, на її погляд, подальша ситуація на вторинному ринку залежатиме від зовнішніх факторів: економічної стабільності в країні та перебігу пандемії.

“За підсумками року найбільш затребувані 1,-2-кімнатні квартири на вторинному ринку можуть подорожчати на 2%. Однак, як і у випадку з первинним ринком, варто очікувати осінньої цінової стабільності. Всі фахівці з досить високою долею обережності коментують ситуацію на ринку нерухомості Одеси. Ніхто не зацікавлений в тому, щоби на ринку посилювались панічні чи ажіотажні настрої. Ринок стабільний, і поки немає жодних передумов, як для зниження цін, так і для їхнього немотивованого зростання”, - сказала фахівчиня.

Водночас, за словами експертки, оренда житла в Одесі зросла в середньому на 20-25%.

“Активізація в сегменті довгострокової оренди житла відбулася з липня до вересня - від сезону відпусток до початку навчального року і повернення студентів в місто. Отже можна сказати, що у вересні будуть сформовані остаточні ціни на оренду житла в Одесі, які відповідатимуть допандемічним цінам у лютому 2020 року. Тобто вартість оренди досягне обгрунтованого максимуму. Проте зростання цін - це також тимчасове сезонне явище. Вочевидь взимку вартість оренди знизиться, через зниження попиту”, - підсумувала Ольга Архипова.