Первинний ринок житла інвестиційно привабливий у 8-ми бласних центрах України

Первинний ринок житла інвестиційно привабливий у 8-ми, натомість вторинний ринок - у 14-ти обласних центрах України. 

Про це, спираючись на дослідження “Інвестиційна привабливість житлової нерухомості в регіонах України”, проведене Геоінформаційним порталом “Увекон”, розповів Роман Шепетько, інвестиційний аналітик ГІС “Увекон”. 

Згідно з дослідженням, у 2020 році найбільш інвестиційно привабливими для вкладання коштів у первинний ринок житла були такі регіони: Вінницька область - порівняно з 2019 роком ціни на первинному ринку житла в доларовому еквіваленті зросли на 25,5%, Хмельницька область - на 14,9%, Закарпатська область - на 13,4%, Херсонська - на 12,9%, Донецька - на 12,6%, Волинська - на 12,6%, Черкаська - на 11%, Рівненська - на 10,8%, Миколаївська - на 10,5%. 

Роман Шепетько зазначив, що серед обласних центрів показники інвестиційної привабливості первинного ринку дещо відрізняються: у Вінниці зростання цін в доларовому еквіваленті на первинному ринку за підсумками 2020 року становить 26,6%, у Хмельницькому - 16,9%, Луцьку - 15,1%, Києві - 14,8%, Черкасах - 11,8%, Сумах - 11,8%, Рівному - 10,7%, Херсоні - 10,3%.

“Темпи зростання цін на первинному ринку житла у вказаних регіонах та обласних центрах перевищували дохідність від альтернативних інвестицій, таких як купівля облігацій внутрішньої державної позики, відсотки за банківськими депозитами”, - зазначив він.

Водночас, за його словами, зростання цін на первинне житло у Сумській області (10%), Миколаєві (9,9%) та Ужгороді (8,8%) дорівнювало дохідності від альтернативних інвестицій: були нижчими від дохідності ОВДП на первинному ринку номінованих у гривні (дохідність 10,2%), але вищими за середні процентні ставки банків за строковими депозитами для фізичних осіб, які становили 8,7%.

Темпи зростання цін на первинному ринку квартир в інших регіонах були нижчими за дохідність від вищевказаних альтернативних способів інвестування.

На вторинному ринку житлової нерухомості, як свідчать результати Огляду інвестиційної привабливості житлової нерухомості в регіонах України 2018-2021 (7 міс.), найбільш інвестиційно привабливими областями України у 2020 році були: Хмельницька - зростання цін в доларовому еквіваленті склало 18%, Чернігівська - 15,3%, Дніпропетровська - 14,7%, Рівненська - 14,2%, Київська - 13,4%, Полтавська - 13,3%, Волинська - 12,9%, Вінницька - 12,5%, Сумська - 12,2%, Закарпатська - 11,3%, Кіровоградська - 11,2%, Запорізька - 11,1%, Житомирська - 11%, Черкаська - 10,6%. 

В обласних центрах за даним показником найвищі позиції у 2020 році займали: Хмельницький - вартість квартир на вторинному ринку зросла на 19%, Чернігів - на 16,2%, Суми - на 15,9%, Полтава - на 15,2%, Рівне - на 14,2%, Запоріжжя - на 13,4%, Краматорськ - на 13,1%, Луцьк - на 13,1%, Ужгород - на 13,1%, Житомир - на 12,9%, Черкаси - на 12,8%, Сєвєродонецьк, де на момент проведення дослідження розміщувалось керівництво Луганської області, - на 12,5%, Дніпро -  на 11,9%, Київ - на 11,2%, Вінниця - на 11,1%. Темпи зростання нерухомості у вищевказаних регіонах перевищували дохідність від альтернативних інвестицій.

“Темпи зростання цін у 2020 році на вторинному ринку житлової нерухомості в доларах США у Донецькій (9%) і Харківській (8,8%) областях, а також у Кропивницькому (10,2%) були на рівні дохідності з альтернативними джерелами інвестицій”, - розповів Роман Шепетько.

Аналітик розповів, що в інших регіонах та обласних центрах України темпи зростання цін на вторинному ринку були нижчими за дохідність від ОВДП та відсотків за банківськими депозитами.

В рейтингу інвестиційної привабливості в сегменті домоволодінь найбільш інвестиційно привабливими регіонами були: Київська область - за підсумками 2020 року зростання цін в доларах США зафіксоване на рівні 18,2%, Кіровоградська - зростання - на 17,5%, Вінницька - на 14,2%, Миколаївська - на 13,9%, Дніпропетровська - на 10,7%, Житомирська - на 10,6%. 

У даному сегменті житла найвищі позиції у 2020 році посіли такі обласні центри: Суми - зростання вартості на 18,9%, Полтава - на 18,4%, Черкаси - на 17,7%, Луцьк - на 15,8%, Дніпро - на 15,1%, Київ - на 13,4%, Чернігів - на 12,4%, Житомир - на 11,7%, Харків - на 11,2%, Сєвєродонецьк - на 10,9% та Миколаїв - на 10,5%. 

“Темпи зростання цін у 2020 році на домоволодіння у Харківській (9,9%) і Полтавській (9,6%) областях, а також у Хмельницькому (8,8%) та Кропивницькому (8,6%) дорівнювали дохідності від альтернативних способів інвестування. В інших регіонах та обласних центрах темпи зростання цін на домоволодіння були нижчими за дохідність від ОВДП та банківських депозитів”, - наголосив Роман Шепетько. 

У свою чергу Володимир Шалаєв, генеральний директор групи компаній “Увекон”, коментуючи результати проведеного дослідження, підкреслив, що за останні 3 роки інвестиційна привабливість житлової нерухомості базувалася на кількох основних чинниках, серед яких: 1) обмежені можливості для зберігання та примноження коштів громадян, 2) низька довіра до державних цінних паперів, якими є облігації внутрішньої державної позики, 3) розвиток нових якісних форматів житла, 4) частково інфляція та зростання споживчих цін на товари та послуги, 5) зниження дохідності у 2020 році від інвестування в ОВДП, а також зменшення ставок за строковими депозитами для громадян. 

За його словами, на даний момент понад 60% всіх інвесторів, що купують житло, намагаються як мінімум зберегти свої кошти. З них понад 75% вкладають у первинний ринок житла: переважно на початкових стадіях будівництва, коли вартість м2 на 15-20% менша за ціну співставної квартири на вторинному ринку з урахуванням локації, року побудови будинку, планувань, розвиненої інфраструктури тощо.

“З 2018 року по тепер з моменту вкладання коштів на первинному ринку до продажу прав на майбутню квартиру (за 3-4 місяці до введення об’єкту в експлуатацію), потенційний інвестор міг отримати від вкладеної суми прибуток в середньому на 30-35% у гривні (понад 20% у доларах)”, - розказав фахівець.

Він нагадав, що ставки за банківськими депозитами терміном на 12 місяців в період з 2018 року по липень 2021 року в гривні знизилися в середньому з 14,9% до 7,5%, а в доларах США - з 2,9% до 0,8%. Натомість за вказаний період вартість житла на первинному ринку в доларовому еквіваленті в найбільш інвестиційно привабливих регіонах зросла щонайменше на 15%. 

“У Києві зростання цін на первинному ринку за вказаний період становить 44,6% в доларах США, а в Київські області - на 40,9%. На вторинному ринку житла здорожчання квартир в Києві становить 34,8%, а в Київській області - 35,1%. Вочевидь, ринок житла для багатьох громадян-інвесторів був і є найбільш привабливим і фактично безальтернативним для збереження та примноження наявних статків”, - зазначив експерт.

Він наголосив, що в останні 2-3 місяці простежується поступова тенденція до гальмування темпів зростання вартості житла. На його думку, впродовж 2022 року цінові коливання в доларовому еквіваленті, як на первинному, так і вторинному ринках щомісяця не перевищуватимуть 0,5-1,5%. Адже платоспроможний попит вже майже вичерпався і без суттєвого зростання доходів громадян та розвитку доступної іпотеки під 3-5% річних зараз майже неможливо розширити коло покупців.

“Платоспроможний попит реалізований на 90%. Це і є головною причиною гальмування цін на ринку житлової нерухомості. За всіма ознаками та за умов збереження відносної економічної стабільності, у 2022 році ми спостерігатимемо відносну цінову стабільність майже в усіх сегментах житлової нерухомості”, - підсумував Володимир Шалаєв.
 

З детальним звітом про результати дослідження “Інвестиційна привабливість житлової нерухомості в регіонах України” можна ознайомитися за посиланням: https://www.uvecon.ua/ua/product-oglyad-investitsiynoyi-privablivosti-zhitlovoyi-neruhomosti.html   

Примітка:
Дослідження “Інвестиційна привабливість житлової нерухомості в регіонах України”, проведене ГІС “Увекон”, охоплює період 2018-2021 (7 міс.). У 2018-2020 роках для розрахунку були взяті середні ціни за рік і заставлялися із попереднім роком. У 2021 році для розрахунку були взяті середні ціни за 7 місяців 2021 року (Січень-Липень 2021 року) і зіставлялися із аналогічним періодом попереднього року (Січень-Липень 2020 року). 

Середні ціни на житлову нерухомість бралися в доларовому еквіваленті та були розраховані по кожній області України та обласному центру. Для розрахунку цінової динаміки були взяті середні ціни на житлову нерухомість в кожній області та обласному центру.
Дані про середні ставки за банківськими депозитними вкладами отримані на офіційному сайті Національного банку України (НБУ). Динаміка даного показника у 2018 році становила 14,9%, у 2019 році – 14,9%. У 2020 році середні відсоткові ставки за строковими депозитами фізичних осіб знизилися до 8,7%, у Липні 2021 року даний показник був на рівні 7,5%.

В дослідженні використані дані про дохідність Облігацій внутрішньої державної позики (ОВДП) на первинному ринку, номіновані у гривні. Дані отримані на офіційному сайті Національного банку України (НБУ). Динаміка дохідності ОВДП у 2018 році становила 17,79%, у 2019 році – 16,93%, у 2020 році – 10,2%, у Липні 2021 року – 11,66%.