Новини за підсумками 9 місяців: первинний ринок, вторинний ринок, оренда житла

За підсумками вересня житло на первинному ринку Харкова подорожчало в середньому на 4%, а з початку року ціни зросли вже на 9,5%. Наразі вартість квартир в новобудовах становить $800 / м2. 

Про це розповів Андрій Правдін, голова Харківського регіонального відділення АФНУ.

Експерт звернув увагу на те, що в структурі пропозиції понад 60% складають квартири економ-класу із середньою вартістю $550 / м2. На відміну від більшості великих регіональних центрів України, в Харкові найбільший попит припадає не на 1-кімнатні, а на 2-кімнатні квартири.

“В останні кілька місяців найбільший попит на первинному ринку спостерігається на 2-кімнатні квартири площею 60-70 м2. Натомість забудовники будуть об’єкти, які на 70% складаються з 1-кімнатних квартир. Тому можна говорити, що зараз у Харкові є певний дисбаланс попиту і пропозиції”, - зазначив фахівець.

За його словами, на початкових стадіях будівництва до 80% придбань здійснюють інвестори з метою перепродажу квартир вже на завершальних етапах зведення будинків. 

“Зараз дуже великий вибір квартир в об’єктах, близьких до завершення. За винятком будинків компанії “Житлобуд 1”, квартири в яких розкуповують за лічені години після старту продажів”, - сказав він.

На його думку, у 2022 році на вартість житла в новобудовах Харкова вплинуть наступні фактори: 1) зростання вартості будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт, 2) збільшення зарплат робітників, залучених до будівництва, 3) заборона перепродажу до набуття права власності квартир, придбаних на старті продажів в об’єктах компанії “Житлобуд 1” (цю заборону впровадила компанія “Житлобуд 1” з 2021 року), 4) входження на харківський ринок забудовників з Києва, Запоріжжя, Львова та Одеси, 5) рівень актуального попиту у співвідношенні з пропозицією, 6) соціально-економічна ситуація в регіоні та Україні загалом.

“Поки зарано прогнозувати, що буде з цінами на новобудови у 2022 році. Проте вже зараз можна стверджувати, що до кінця року цінова політика забудовників буде більш зваженою та деякою мірою стриманою. Жодна девелоперська компанія не зацікавлена в тому, щоби різко впали продажі в їхніх об’єктах. Адже суттєве зростання цін, хай навіть мотивоване збільшенням собівартості будівництва, веде до скорочення кількості потенційних покупців”, - вважає Андрій Правдін.

Експерт також розповів про ситуацію на вторинному ринку житла Харкова. Так, з початку 2021 року середні цінові показники зросли на 9,5%, а з червня 2020 року - на 13,1%.

За його словами, з червня 2020 року найбільше подорожчання спостерігається в сегменті 1-кімнатних квартир. Так у районах, наближених до центру міста, вартість м2 зросла на 22%, а спальних масивах - на 24%. Схожа динаміка зафіксована в сегменті 2-кімнатних квартир в спальних районах - за звітній період ціни на них зросли щонайменше на 21%.  

Фахівець зазначив, що за підсумками III кварталу 2021 року частка продажу відносно недорогих квартир вартістю до 30 тис. доларів складає понад 26%, а в об’єктах вартістю понад 100 тис. доларів - 8,5%.

На думку Андрія Правдіна, до кінця року не варто очікувати якихось суттєвих цінових змін. Адже, як вказав фахівець, наразі сформоване оптимальне співвідношення пропозиції та платоспроможного попиту. 

“На тлі економічних “хилитань”, відсутності макроекономічних обґрунтованих прогнозів та ледь “живої” іпотеки подальше зростання вартості житла на вторинному ринку може спровокувати відтік покупців”, - наголосив експерт.

У сегменті оренди житла Харкова середня вартість квартири у спальних районах міста становить від 5 тис. грн до 8 тис. грн на місяць. Ціна за оренду квартир в будинках, зведених після 2010 року з добрим ремонтом стартує від $500 на місяць.

Андрій Правдін зазначив, що з початку року вартість оренди квартир, залежно від площі, розташування, технічного стану тощо, зросла в середньому на 5-10%.

“Подальше зростання вартості оренди квартир виглядає досить сумнівним, адже попит на оренду вже реалізований на більш як 80%. А зависокові комунальні тарифи суттєво гальмують будь-які спроби власників житла переписати наявні цінники”, - підкреслив фахівець.

Ймовірний черговий локдаун, за його твердженням, навряд чи суттєво позначиться на ринку житла Харкова. 

“Новий етап боротьби з коронавірусом за рахунок жорстких обмежень майже не позначиться на попиті та ціновій динаміці. Власне громадяни адаптувалися до “пандемічних” умов. Лише в сегменті оренди ймовірне короткочасне падіння попиту в межах 20%. Проте в перший місяць по завершенню локдауну, “згаяний” попит буде повністю надолужено”, - підсумував Андрій Правдін.

Миколаїв

З початку року в  ціни на вторинному ринку нерухомості Миколаєва зросли майже на 10%.

Такі дані навів Тимур Снітко, голова Миколаївського міського відділення АФНУ.

За його словами, в перші 3 місяці 2021 року вторинний ринок нерухомості Миколаєва, в першу чергу через пандемічні обмеження, перебував  у “замороженому” стані. Проте вже з квітня спрацював ефект “стисненої пружини”, і кількісно пропозиція квартир на продаж збільшилася майже вдвічі.

Саме в червні-липні, за його словами, відбулося значне здорожчання житла: у червні воно подорожчало на 4%, а в липні - майже на 6%. 

“З початку року в Миколаєві було придбано близько 300 квартир, що складає майже 25% від усього обсягу пропозиції”, - розповів фахівець.

Він також зазначив, що станом на кінець вересня середня вартість житла в Миколаєві становить 655 дол / м2. Вартість 1-кімнатної квартири складає 713 дол / м2, 2-кімнатної - 655 дол / м2, 3-кімнатної - 638 дол / м2.

Проте, як вказав Тимур Снітко, з другої половини серпня пік активності почав спадати, вартість житла залишається стабільною, щоправда з незначними коливаннями в межах 1%.

Що стосується первинного ринку, то на даний момент в Миколаєві ринок розвивається точково: в місті наявні лише кілька новобудов, вартість житла в яких з січня по вересень зросла більш як на 12%.

“Як такого ринку новобудов в Миколаєві не існує. Попит значно перевищує пропозицію в цьому сегменті житла: понад 95% квартир забудовники реалізують ще до введення об’єкта в експлуатацію”, - наголосив він. 

Тимур Снітко нагадав, що у I кварталі 2021 року, порівняно з I кварталом 2020 року, вартість оренди квартир знизилася майже на 30%.

В період з квітня по жовтень, за даними фахівця, кількість виставлених в оренду квартир збільшилася майже вдвічі: з 345 квартир до 680 квартир. 

“Після періоду падіння цін, вже в наступні 6 місяців вартість оренди квартир у Миколаєві зросла в середньому на 25%. Як і завжди найбільшим попитом в орендарів користуються 1-кімнатні та 2-кімнатні квартири. Тобто ціна майже повернулась до рівня доковідних місяців 2020 року”, - підкреслив експерт.

Він вважає, що в сегменті оренди цінова ситуація до кінця 2021 року залишатиметься сталою.

“Попри те, що вересень - це сезон високого попиту і відповідно високих цін, однак цьогоріч на ціноутворення головним чином впливає фактор зростання комунальних платежів. Очікування великих сум у платіжках стримує подальше зростання вартості оренди квартир”, - резюмував Тимур Снітко.

Запоріжжя

З початку року вартість житла на первинному ринку Запоріжжя зросла в середньому на 10-12%.

Про це повідомив Дмитро Бейда, голова Запорізького регіонального відділення АФНУ.

За його словами, найбільший попит спостерігається на квартири площею до 60 м2. Водночас на тлі активного розвитку первинного ринку, подальше зростання цін на новобудови буде досить помірним.

“За нашими прогнозами, до кінця року вартість первинного житла може зрости не більше, ніж на 2-3%, але за умови стабільної економічної ситуації в регіоні. У подальшому, вже у 2022 році, динаміка зростання вартості квартир в новобудовах залежатиме, насамперед, від купівельної можливості громадян. Проте зараз є всі підстави стверджувати, що у I півріччі наступного року ціни навряд чи істотно зміняться. У найбільших українських містах, таких, як Дніпро чи Одеса, тенденції до цінової стабілізації спостерігаються з вересня. Відповідно ситуація в регіонах поволі “підтягнеться” до нових ринкових реалій”, - зазначив експерт.

Дмитро Бейда розповів, що на вторинному ринку Запоріжжя вартість житла з початку року зросла в межах 8%. Понад 60% попиту, як вказав він, припадає на 1, 2-кімнатні квартири площею від 32 м2 до 56 м2 переважно в будинках радянської пори в районах з добре розвиненою соціально-побутовою інфраструктурою та із вдалим транспортним сполученням. Фахівець зазначив, що у центральних районах міста діапазон цін на найбільш затребувані квартири складає від $600 / м2 до $800 / м2.

“На вторинному, як і на первинному ринку, до кінця року очікується незначне зростання вартості квартир, адже саме високий попит рухає ціни вгору. Максимальне здорожчання вторинного житла не буде більшим 2%, що також може свідчити про поступову стабілізацію цін”, - підкреслив експерт.

В сегменті оренди в Запоріжжі, як розповів Дмитро Бейда, найбільш популярні 1, 2-кімнатні квартири в будинках, розташованих поблизу вишів. Щомісячна вартість оренди таких квартир коливається від 4 тис. грн до 6 тис. грн.

“Цьогоріч попит на оренду досить помірний, тому мало позначився на цінах для наймачів. За останні 2 місяці орендна ціна зросла в межах 3%”, - сказав він.  

На його думку, прогнозований новий всеукраїнський локдаун може збільшити відкладений попит, але в межах 10-15%. Крім того, відбудеться стабілізація цін в усіх сегментах житлової нерухомості.

“У випадку осіннього локдауну в Запоріжжі ситуація на ринку житла майже не зміниться.  Іншими словами, «локдауну» на ринку нерухомості не станеться”, - резюмував Дмитро Бейда.

Луцьк

У Луцьку із січня по вересень 2021 року вартість квартир в новобудовах економ- та комфорт-класу зросли в ціні на 10-15%.

Про це розповів Ростислав Ганейчук, голова Волинського регіонального відділення АФНУ.

За його словами, наразі вартість житла на первинному ринку складає від 16,5 тис. грн / м2 до 27 тис. грн / м2. При цьому ціни на квартири у Луцьку та найближчому передмісті майже тотожні. Експерт зазначив, що найбільший попит спостерігається на квартири площею 50-70 м2.

“Станом на початок жовтня у введених в експлуатацію будинках вільних квартир практично немає. Проте покупці, перш за все, звертають увагу не на ціну, а на те, як дбають забудовники про прилеглу до житлового комплексу територію, на архітектурні рішення того чи іншого ЖК, планування квартир, наявність парковки, об’єктів соціально-побутового призначення (дитячих садочків, шкіл, магазинів тощо), вдале транспортне сполучення”, - наголосив Ростислав Ганейчук.

Фахівець зазначив, що окрім високого попиту, важливими факторами зростання цін на первинному ринку Луцька є збільшення собівартості будівництва та зростання заробітних плат. Однак він вважає, що найголовнішим для забудовників у найближчі місяці стане не покриття власних витрат на будівництво, а утримання стабільного попиту.

“Ціна на житло повинна відображати реальну купівельну спроможність громадян. Їх не цікавлять витрати девелоперів, збільшуються вони, чи ні. Насамперед потенційних покупців хвилює, чи буде в них реальна можливість придбати власну оселю. Це добре розуміють забудовники, тому навряд чи до кінця року ціни суттєво зміняться. Наразі сформоване ідеальне тло для стабілізації цін”, - вважає експерт.

Що стосується вторинного ринку, то протягом року вартість квартир планомірно зростала. Ростислав Ганейчук повідомив, що із січня по вересень вартість квартир на “вторинці” збільшилася в межах 8-10%. 

“Попит на 1, 2-кімнатні квартири високий в усіх обласних центрах країни. Луцьк не виключення. Протягом року популярність малогабаритних квартир переважно радянського періоду склала понад 60% від усього попиту на вторинному ринку. Проте до кінця року, незважаючи на активність покупців, подальше зростання цін малоймовірне. Звісно, не варто виключати незначні коливання в межах 2-3%”, - наголосив фахівець.

В сегменті оренди у вересні були майже сформовані ціни на подальший квартал. Так, мінімальна вартість 1-кімнатної квартири у Луцьку складає 5 тис. грн / міс., а максимальна - 34 тис. грн / міс. З початку року, як вказав експерт, вартість оренди зросла в межах 10% і до кінця року залишатиметься стабільною.

В разі оголошення нового локдауну, як вважає фахівець, може знизитися, перш за все, вартість оренди квартир. В інших сегментах житлової нерухомості особливих змін не станеться. 

“У разі запровадження жорстких (обмежувальних) карантинних заходів, в першу чергу може знизитись вартість оренди житла, адже  студенти та сезонні робітники найочікуваніше будуть змушені повернутися домів. Поки зарано прогнозувати, наскільки може знизитися вартість оренди. Чим довше триватиме локдаун, тим відчутнішим буде падіння цін”, - резюмував Ростислав Ганейчук.