Особливості оренди комерційної нерухомості

Оренда приміщень під офіси чи склади зазвичай супроводжується стресовим станом компанії. Перш ніж перебратися в нове приміщення, що відповідає вашим вимогам, потрібно подужати кілька не найприємніших процедур, таких як ремонт приміщення, підписання договору оренди, розміщення меблів, організація робочих місць і т.д. Все це вимагає великих матеріальних витрат та досвідченості.

Якщо діяльність компанії не перетинається з питаннями комерційної нерухомості, то всі питання, що стосуються укладання договорів, пошуку приміщення, оцінкою витрат є для неї маловивченими. Для успішного лавірування між підводним камінням цих питань рекомендується уважно вивчити деякі нюанси ринку оренди.

Орендні ставки

Плата оренди починає нараховуватись з моменту передачі приміщення, про що складається передавальний акт або з іншої дати, що обумовлюється у договорі оренди. Весь порядок, терміни та умови виплати орендної плати обов'язково мають бути обумовлені в договорі. Вартість оренди офісу Київ може бути фіксована або розраховуватися в залежності від прибутку, що отримується орендарем від користування приміщенням.

Найчастіше орендні ставки, платежі за послуги паркування та експлуатації вказують без урахування ПДВ.

Якщо орендоване приміщення потребує ремонту, необхідно обумовити пільгові умови використання приміщення на час ремонтних робіт та розмір відшкодування орендодавцем за ремонтно-оздоблювальні роботи.

Нерухоме майно

У договорі оренди опис майна, що передається орендодавцем у користування, має бути виконано так, щоб його можна було чітко ідентифікувати. Настійно рекомендується додати будівельний план частини поверху з чітким позначенням кордонів приміщень, що здаються в оренду.

Експлуатаційні платежі

До цих платежів належать додаткові послуги, такі як охорона приміщень, прибирання загальних територій, інженерне обслуговування систем тощо. Облік цих витрат має бути прозорим для орендаря. Він має право щонайменше один раз на рік вимагати повний перелік необхідних документів про витрати на утримання та обслуговування будівлі.

Комунальні платежі

Якщо на цей рахунок у договорі немає жодних застережень, то комунальні платежі оплачуються орендарем, окремо від експлуатаційних платежів.За користування електроенергією та водою оплата провадиться окремо на підставі показань облікових приладів. В експлуатаційні платежі включено плату лише за загальні території.

Оскільки всі договори з комунальними службами оформлені на орендодавця, необхідно заздалегідь обумовити порядок внесення даних платежів, щоб уникнути непорозумінь. Наявність такого пункту в договорі оренди суттєво полегшить ваше порозуміння з орендодавцем. За умови довгострокової оренди можливий варіант переоформлення договорів із комунальними службами на орендаря.

Парковка

На сьогоднішній день питання паркування автотранспорту стоїть дуже гостро, і його потрібно заздалегідь обговорити. Тут слід дізнатися чи платна стоянка, чи є можливість надання фіксованого місця або місць, чи здійснюється охорона стоянки. Найчастіше послуги платної стоянки сплачуються за додаткову плату, що не входить до розміру орендної.

Щорічна індексація платежів

Цей вид платежів стосується орендних платежів та інших платежів обумовлених у договорі оренди, без урахування комунальних платежів.
Якщо індексація плати за оренду залежить від таких економічних показників як орендні ставки або інфляція, то в договорі необхідно чітко позначити джерела цієї інформації.

Зміна орендної ставки

Найчастіше в момент укладання договору орендодавець намагається передбачити можливу зміну орендної плати. Однак якщо про це не згадано в договорі, то така зміна можлива лише за обопільною згодою обох сторін.Умовою зміни орендної ставки може бути збільшення витрат пов'язаних із утриманням будівлі або зміна нормативної бази оподаткування.

Страховий депозит

Страховий депозит – це певний гарант виконання орендарем своїх зобов'язань. Таким гарантом можуть бути гарантії материнської компанії або банку, або наданням частини суми орендної плати у вигляді авансу.

Страхування

Обсяг витрат на страхування орендного приміщення залежить від безлічі факторів. Це і встановлення пожежної або охоронної сигналізації, характеристики як приміщення, так і всієї будівлі в цілому, ступінь готовності інженерних систем до експлуатації. Щоб убезпечити себе від необхідності нести на страховку надмірно високі витрати, рекомендується зв'язатися заздалегідь зі страховою компанією та замовити у них попередній розрахунок розміру страхових внесків.