Ринок нерухомості у I півріччі 2022 року: прогноз АФНУ

В I півріччі 2022 року, за збереження контрольованої пандемічної ситуації та відносної економічної стабільності, на первинному і вторинному ринках житла у Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові зростання цін не перевищить 5-7%. 

За прогнозом Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, з січня по березень 2022 року на первинному ринку в найбільших українських містах зберігатиметься цінова стабільність, пов’язана зі зниженням попиту, що спостерігається з другої половини вересня 2021 року. 

У цей період незначне зростання цін (в межах 5%) можливе лише в 15% житлових комплексів переважно комфорт-класу. Збільшення вартості м2 буде пов’язане насамперед з переходом на новий етап будівництва та відповідним зниженням ризиків для потенційних інвесторів. 

За прогнозом аналітиків АФНУ, незначне цінове зростання варто очікувати з настанням активного сезону. В період з квітня по червень включно вартість м2 на первинному ринку Києва, Львова та Одеси може збільшитися в середньому на 7%, а у Харкові та Дніпрі подорожчання м2 становитиме близько 5%.

Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, зауважив, що у I півріччі 2022 року понад 70% наявного попиту буде сконцентроване на об’єктах класів комфорт та комфорт+ (нові формати житла), що впливатиме на цінову політику забудовників. 

“Концентрація попиту на об’єктах комфорт-класу та нових форматів може стати головним чинником до зростання вартості житла. Проте не варто очікувати різких цінових стрибків. Девелопери втілюватимуть більш гнучкі тактики в ціноутворенні, спираючись виключно на наявний попит та рівень витрат на зведення будинків”, - зазначив експерт.

За його словами, найбільше зростання цін очікується в новобудовах на стадії будівництва до 1 року у найбільш затребуваних сегментах, переважно комфорт-класу, об’єктів нових форматі (комфорт+) та ЖК бізнес-категорії. Водночас вартість житла економ-класу у 90% об’єктів, що зводяться, залишатиметься майже без змін: цінове зростання не перевищить 3%.

“У 2022 році триватиме процес переорієнтації попиту на більш якісні об’єкти, що за своїми характеристиками можуть задовольнити найвибагливішого покупця. Відповідно це впливатиме на формування цін”, - наголосив він.

На думку Юрія Піти, у I півріччі 2022 року на вторинному ринку житла цінова ситуація складатиметься відповідно до кон’юнктури попиту. Проте, за словами фахівця, середнє зростання цін у Києві, Дніпрі, Львові, Одесі та Харкові можливе лише в межах 5% на найбільш затребувані квартири площею 35-50 м2.

“Станом на початок грудня попит на вторинному ринку житла у найбільших містах України на 65% сконцентрований у сегменті малогабаритних квартир переважно радянської забудови. Саме в цьому сегменті в I півріччі 2022 року можливе незначне зростання цін”, - розповів експерт.

Він вважає, що у перші 3 місяці 2022 року, з огляду на епідемічну ситуацію в країні, у найбільших містах спостерігатиметься цінова стабільність.

“До квітня 2022 року на вторинному ринку Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова цінова ситуація буде стабільною, коливання вартості м2 не перевищать 1%. Подальші зміни у вартості квартир на вторинному ринку можуть бути пов’язані зі зростанням попиту. У разі збільшення кількості потенційних покупців щонайменше на 10%, ціни на вторинному ринку можуть зрости в межах 5%”, - сказав Юрій Піта.

В сегменті оренди житла у I кварталі 2022 року, на думку експерта, ціни зберігатимуться на рівні жовтня 2021 року.

“Сегмент оренди є найбільш чутливим до будь-яких соціально-економічних та пандемічних змін. Тому наразі будь-які прогнози можуть спиратися виключно на ситуацію, що склалася зараз. Пожвавлення в сегменті оренди можливе не раніше березня-квітня. Проте вартість найму квартир буде формуватися з огляду на рівень попиту”, - розповів Юрій Піта.

На його погляд, в разі збереження відносно стабільної ситуації в Україні, з квітня по червень зростання попиту в сегменті оренди квартир можливе в межах 10-15%, що і вплине на цінову кон’юнктуру.

“За збільшення попиту на 15% зростання вартості оренди можливе в межах 10%. Проте не виключено, що попит на найбільш затребувані квартири площею до 50 м2 може зрости до 20%, що відповідно позначиться на цінах”, - вважає експерт.

Цінова ситуація в сегментах земельних ділянок під забудову та приватних садиб у передмістях Києва,  Дніпра, Львова, Одеси та Харкова у найближчі 6 місяців буде досить стабільною. Середнє зростання цін можливе лише на на земельні ділянки площею 8-10 соток з підведеними комунікаціями (понад 60% наявного попиту) та на приватні будинки площею до 150 м2 (більш як 70% від попиту), що знаходяться на відстані 10-15 км від найбільших українських міст. На думку експерта, збільшення цін у цих категоріях може сягнути 3-5%.

“Варто розуміти, що платоспроможний попит в сегментах земельних ділянок і приватних садиб майже вичерпався. Тому цінові зміни великою мірою залежатимуть від специфіки того чи іншого об’єкта та наявної пропозиції. Але у I півріччі 2022 року навіть найбільш затребувані земельні ділянки та приватні садиби навряд чи зростуть в ціні більш як на 5%”, - наголосив експерт.

На його погляд, у I півріччі 2022 року загальна ситуація на ринку нерухомості буде цілком прогнозованою. 

“Не варто очікувати якихось стрімких цінових змін, адже передумов для цього зараз існує. Натомість багато що залежатиме від розвитку іпотечного кредитування, ефективності законодавства, що регулюватиме будівництво житла, зростання платоспроможного попиту та епідемічної ситуації в країні. Ринку нерухомості не загрожує ані ажіотажне зростання цін, ані будь-які кризові явища, що здатні його “обвалити”. У найближчі 6 місяців цінова ситуація на ринку нерухомості буде прогнозованою, а попит і пропозиція перебуватимуть у балансі”, - підсумував Юрій Піта.  

Київ

 У першій половині 2022 року на київському ринку житла спостерігатиметься відносна цінова стабільність.

Про це повідомила Олена Гайдамаха, голова Київського міського відділення АФНУ.

Експертка зазначила, що в перші місяці 2022 року на первинному ринку Києва будуть відчутні наслідки зниження активності покупців, що спостерігається із середини вересня по грудень. Вона нагадала, що скорочення попиту на первинному ринку Києва сягнуло 30%.

“З одного боку, на зниження активності на первинному ринку Києва вплинула нова хвиля пандемії, а з іншого - занадто високі темпи зростання житла, що спостерігалися впродовж останніх 2 років. Саме ці 2 фактори можуть стати головними в ціноутворенні на первинному ринку житла в наступному році”, - сказала вона.

На її погляд, щоб уникнути кризових явищ, пов’язаних з відірваністю цін від платоспроможного попиту, в перші 3 місяці 2022 року забудовники будуть активно використовувати різноманітні програми лояльності: суттєві знижки за 100-відсоткової оплати майбутньої квартири, а також тривалі програми з розтермінування за мінімального першого внеску.

“Платоспроможний попит майже вичерпаний. І навіть можливе зростання витрат на будівництво (зростання вартості будматеріалів та будівельно-монтажних робіт) не стануть економічно зваженим приводом для збільшення цін”, - розповіла Олена Гайдамаха.

За її даними, у I півріччі 2022 року понад 70% попиту на первинному ринку буде сконцентровано на житлових комплексах нових форматів переважно комплексної забудови, які пропонують майбутнім мешканцям оптимальні і безпечні умови для комфортного життя (розвинений інфраструктурний комплекс, наявні зони рекреації, заняття спортом та відпочинку, місткі паркінги тощо). При цьому, інвесторів будуть цікавити переважно об’єкти на початкових стадіях будівництва, або ж ті, в яких уже реалізована 1-а черга будівництва.

“Починаючи з кінця березня до кінця травня 2022 року вартість житла в об’єктах нових форматів переважно комплексної забудови може зрости в середньому на 3-5%. В інших сегментах первинного ринку, наприклад, в об’єктах економ-класу і бізнес-класу, зростання цін буде лише точковим залежно від стадії будівництва, потенційних можливостей для інвестування та виставленої забудовником ціни”, - зазначила вона.

Що стосується первинного ринку у найближчому передмісті Києва на відстані до 20 км від столиці, то, на думку Олени Гайдамахи, у найближчі 6 місяців вартість м2 може зрости в середньому на 7%.

“Популярність передмістя у покупців житла на первинному ринку зумовлена передусім цінами: вартість м2 у передмісті Києва в середньому на 20-25% нижча за аналогічні об’єкти в межах столиці. А попит на новобудови, розташовані на околицях, на 10-15% вищий за попит на київські ЖК. Саме це може спровокувати забудовників передмістя до повільного “вирівнювання” цін. Однак надмірне зростання вартості м2, що не відповідатиме очікуванням покупців, може мати зворотний ефект. Тому будь-які цінові зміни повинні бути економічно зваженими”, - вважає експертка.

Водночас на вторинному ринку Києва у найближчі пів року вартість житла залишатиметься майже без змін. Як зазначила фахівчиня, незначні цінові коливання в межах 3% можливі лише у 20% виставлених на продаж малогабаритних квартир площею до 50 м2 переважно у будинках радянської забудови у районах зі станціями метрополітену. Вартість переважної більшості квартир у майбутні 6 місяців буде відносно стабільною з незначними ціновими коливаннями, що в середньому не будуть вищими за 1-1,5%.

“Попит на малогабаритні квартири у вдалих локаціях завжди дуже високий. Проте, як і на первинному ринку, вартість вторинного житла впродовж 2020-2021 років зростала досить активно - квартири невеликої площі подорожчали від 20% до 30%. І сформовані на початок вересня ціни на даному етапі розвитку ринку нерухомості досягли “стелевих” позначок. Подальше зростання вартості квартир без збільшення попиту може лише спровокувати кризу, що негативно вплине на кількість угод. Перважна більшість продавців не зацікавлена в жодних кризових явищах”, - підкреслила очільниця Київського відділення АФНУ.

На її погляд, загалом перше півріччя 2022 року буде відносно стабільним. І, як вважає фахівчиня, без  суттєвого зростання платоспроможного попиту, який би мінімум на 10% переважив пропозицію, подальше зростання цін не матиме підґрунтя.

“Всі учасники ринку, і покупці, і  продавці, чудово розуміють, що стабільність цін на житло - це найкраще, що може бути в період пандемії та економічної непевності. Водночас є ймовірність того, що іпотечні банківські програми, як, наприклад, “Доступна іпотека”, розвиватимуться більш динамічно і дадуть змогу більшій кількості громадян стати власниками житла. Однак щоб іпотека запрацювала по-справжньому і суттєво вплинула на збільшення потенційних покупців, кількість виданих кредитів має зрости щонайменше в 2-2,5 рази. Лише у цьому випадку можна буде говорити про можливе зростання вартості житла”, - вважає фахівчиня.

На її думку, у I півріччі 2022 року в сегменті оренди житла цінова ситуація буде залежати від сезонних факторів.

“До квітня, до початку нового ділового сезону, вартість оренди залишатиметься більш-менш сталою. У цей період незначні цінові коливання - до  1-2% - можливі лише у 10-15% орендованого житла”, - вважає Олена Гайдамаха.

За її прогнозом, період зростання вартості оренди можливий не раніше кінця березня - початку квітня 2022 року, і буде пов’язаний із суттєвим зростанням попиту. Експертка наголосила, що залежно від активності потенційних орендарів, вартість оренди впродовж квітня-червня може зрости до 10%.

“Попит диктуватиме свої правила. І його рівень позначиться на орендних цінах. Очікується, що завершення опалювального сезону стане каталізатором до активізації потенційних орендарів. До цього ж варто додати традиційний сезонний фактор: саме з другої половини березня міграційні процеси значно посилюються. Однак можливе здорожчання вартості оренди відбуватиметься без різких стрибків - у II кварталі 2022 року щомісячне збільшення вартості оренди не буде більшим за 3-5%”, - наголосила фахівчиня. 

За її даними, починаючи з II кварталу 2022 року, як  і в останні 3 роки, понад 60-65% попиту на оренду київського житла буде сконцентроване в сегменті квартир площею 35-50 м2 переважно в радянських будинках, розташованих у місцях із вдалим транспортним сполученням.

“Традиційно переважна більшість орендарів шукатимуть невеликі квартири за відносно прийнятну ціну. І через зростання попиту найбільша цінова динаміка можлива саме на такий тип житла”, - розповіла Олена Гайдамаха.

В першій половині 2022 року в сегментах земельних ділянок під забудову та приватних будинків, за прогнозом експертки, цінова ситуація залежатиме від кількості потенційних покупців. Вона вважає, що активізація в цих сегментах ринку можлива не раніше квітня-травня, коли зазвичай попит, порівняно з січнем, зростає щонайменше на 10%.

На її думку, цінова ситуація в сегментах земельних ділянок та приватних будинків буде прямо залежати від їхніх характеристик, місця знаходження та початкової ціни. За прогнозами Київського АФНУ, понад 70% попиту припаде на ділянки площею до 10 соток у мальовничих місцях з підведеними комунікаціями і розташованими на відстані не більше 20 км від Києва. Очікується, що з квітня по червень вартість саме такої землі під забудову може зрости в середньому на 5%.

“Вартість інших, “неідеальних” для покупців ділянок, які за своїми характеристиками поступаються найбільш затребуваним наділам, залишиться майже без змін”, - зазначила вона.

Схожа ситуація спостерігатиметься в сегменті приватних будинків. За даними експертки, ⅔ наявного попиту припаде на будинки площею до 150 м2 у вдалих локаціях і розташованих на мінімальній відстані від столиці. На її погляд, у I півріччі 2022 року вартість приватних садиб може зрости в ціні не більше, ніж на 3-5%.

“У найближчі місяці ситуація в сегменті приватних садиб буде цілком прийнятною, як для потенційних покупців, так і для продавців. Адже за 2021 рік вартість будинків збільшилася в середньому на 20%, що є дуже вагомим зростанням, яке почасти не відповідає ринковим можливостям потенційних покупців. Саме тому не варто очікувати якогось стрімкого зростання вартості в цьому сегменті нерухомості”, - підсумувала Олена Гайдамаха. 

Рівне

У I півріччі 2022 року зростання вартості житла в Рівному може скласти близько 3%.

Про це повідомила Ірина Радько, голова Рівненського регіонального відділення АФНУ.
За її словами, на первинному ринку цінова ситуація залежатиме від рівня попиту та пропозиції, але в перші місяці року особливих цінових коливань не передбачається. Експертка розповіла, що станом на кінець грудня середня вартість м2 в новобудовах становить $800. 

“Ціновий діапазон на первинному ринку Рівного досить строкатий: від $600 за м2 в будинках економ-класу на початкових стадіях будівництва до $1700 за м2 в елітних новобудовах. У 2022 році ринок очікує зростання загальних темпів будівництва, крім цього запланована здача в експлуатацію близько 20% від усіх ЖК, що зводяться”, - зазначила фахівчиня.

На вторинному ринку у першій половині 2022 року, як вважає Ірина Радько, буде збережений баланс між попитом і пропозицією.

“Популярність квартир на вторинному ринку зумовлена тим, що вони суттєво дешевші від житла на первинному ринку. Крім того, локація великої кількості будинків радянського періоду також є досить вдалою. Проте ми не очікуємо якихось різких цінових стрибків. Ближче до кінця березня ринок активізується і цінова динаміка стане більш відчутною. Після 2-х років стрімкого зростання вартості житла на вторинному ринку настає час стабілізації і затишшя. До червня місяця вартість квартир на вторинному ринку може зрости лише в межах 2-3%”, - вважає експертка. 

У I півріччі 2022 року в сегменті оренди рівненського житла через великий вибір пропозицій ціни залишатимуться сталими.

“Вартість оренди очікувано буде стабільною досить тривалий період. Незначні цінові коливання можливі лише у більш дорогому сегменті, а розмір можливого зростання орендної вартості не перевищить 5%. Надалі популярними будуть квартири з комфортними умовами проживання вартістю 10-12 тис. грн на місяць”, - підкреслила очільниця Рівненського відділення АФНУ. 

Вона розповіла, що в сегменті земельних ділянок переважна більшість потенційний покупців, а це понад 60%, цікавляться ділянками площею від 8 соток у межах міста з підведеними комунікаціями під будівництво приватних будинків та котеджів. Станом на грудень 2021 року вартість такої землі становить від $40 тис. - $70 тис. за ділянку.

“У цьому сегменті нерухомості в перші 3 місяці 2022 року навряд чи стануться суттєві цінові зміни. Пожвавлення покупців, а звідси і незначне цінове зростання, можливе не раніше квітня-травня. Якщо не виникне нових форсмажорних умов, то загалом в цьому сегменті протягом 2022 року можна очікувати цінову стабільність: можливе лише точкове зростання вартості землі в певних локаціях. Проте ціни, порівняно з 2021 роком, додадуть в середньому 1-2%”, - сказала фахівчиня.

В сегменті приватних садиб, на її думку, в 2021 році цінова ситуація залежатиме від співвідношення попиту та пропозиції за конкретними параметрами: площа будинку, його стан, локація тощо.

“Впродовж 2021 року популярність готових сучасних будинків площею від 120 м2 до 200 м2 була досить високою. Такі оселі цікавили до 70% від усього активного попиту. Тому цілком ймовірно, в разі переважання попиту над пропозицією, цінова динаміка може бути досить відчутною. Але до квітня 2022 року, до початку “високого сезону”, ціни залишатимуться стабільними”, - резюмувала Ірина Радько.