З 1 листопада 2022 року запроваджується ПДВ для девелоперів і ПДФО для інвесторів на первинному ринку житла

З 1 листопада набирають чинності норми Закону 2600 “Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”, що передбачають запровадження для девелоперів податку на додану вартість за касовим методом, а для людей — продавців на первинному ринку податок на доходи фізосіб у розмірі 18% з різниці між ціною купівлі ціною продажу при першому продажу квартири.

Про це повідомив Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development. 

За словами експерта, нововведення в оподаткуванні на первинному ринку не лише спричинять докорінні зміни в ціноутворенні, а й вплинуть на кількість інвесторів, що вкладають кошти в первинний ринок з метою їх збереження та примноження.

“Додаткові витрати, які виникнуть у девелопера через дію цього закону, з великою вірогідністю будуть покладені на плечі покупців, що у найближчий час може суттєво скоротити кількість інвесторів та покупців на первинному ринку. З іншого боку, Закон 2600 — це намагання державних органів зменшити маніпуляції з податковим кредитом, який виникає у компаній-забудовників в процесі будівництва та спроба збільшити надходження в бюджет. На мій погляд, у цьому випадку  ПДВ не виконуватиме своєї прямої функції, а саме стримування перевиробництва, а у випадку будівництва в умовах війни та необхідності стимулювання економіки, ПДВ має бути взагалі скасований та змінена сама сутність та форма такого податку. Це дасть змогу, по-перше, унеможливити будь-які маніпуляції з відшкодуванням та оптимізацією ПДВ, по-друге стимулюватиме зростання будівництва”, — зазначив фахівець.

На його погляд, з великою вірогідністю ПДВ у розмірі 20% стане додатковим навантаженням на ціну для покупця-інвестора.

“Ціни на первинному ринку можуть зрости, як мінімум, на 20% без врахування зростання собівартості будівництва”, — вважає він. 

Експерт нагадав, що за весь цикл будівництва ціна м2 зростає в середньому на 30-35% від початкової ціни “на котловані”. Однак із запровадженням ПДВ для девелоперів стартові ціни можуть зрости в середньому на 10-15%.

“Іншими словами, девелопери відразу “підготуються” до майбутньої сплати ПДВ, збільшивши початкові ціни. Відповідно може знизитися амплітуда зростання цін від початкових стадій будівництва до моменту введення об'єкта в експлуатацію”, — зазначив Семенцов. 

Експерт розповів, що за весь цикл будівництва ЖК девелопери в середньому переглядають ціни 7-10 разів із “кроком” збільшення вартості м2 в 3-5% від попередньої ціни м2. В разі якщо стартові ціни зростуть в межах 15% через запроваджений ПДВ, то, на його думку, скоротиться кількість “фаз” зростання цін.

Крім зростання цін “від забудовника” на розмір ПДВ, Закон 2600 може призвести до скорочення кількості інвестиційних угод, адже цей документ запроваджує податок на доходи фізосіб у розмірі 18% з різниці між ціною купівлі і ціною продажу при першому продажу квартири за рік та 5% — при подальших продажах. Наслідком цього може стати перехід частини ринку в тінь, коли офіційно демонструватимуть мінімальну різницю з купівлі та продажу, а більша частина прибутку буде оформлюватися готівкою.

“Запровадження оподаткування інвестиційних угод фактично прирівнює первинний ринок до вторинного. Відповідно, може суттєво скоротитися кількість громадян, що використовують первинний ринок як вид бізнесу, вкладаючи кошти на початкових стадіях будівництва з метою подальшого продажу майбутніх квартир ближче до завершення будівництва з прибутком в середньому від 30% на кожній квартирі. Новий податок призведе до скорочення щонайменше на 1/4 прибутку “перекупників”, а по суті — інвесторів, які беруть на себе частину ризиків будівництва”, — підкреслив фахівець. 

Він звернув увагу на те, що на кінець 2021 року на первинному ринку житла кількість інвестиційних угод з метою збереження та примноження коштів громадян становила близько 50-55% від їх загальної кількості. Приблизно ⅓ покупців вкладали кошти в придбання 2 і більше квартир з метою подальшого їх продажу до моменту введення об’єкта в експлуатацію. 

Експерт зазначив, що впродовж останніх 20 років однією з особливостей українського первинного ринку житла була можливість інвестувати в квартиру на початкових стадіях будівництва за значно нижчою ціною — щонайменше на 30%, ніж купувати аналогічне житло на вторинному ринку. Фактично будівництво велося за кошти інвестора-покупця, а інвестор чудово розумів усі дотичні ризики, як то несвоєчасне введення будинку в експлуатацію, невідповідна якість житла або ж ризик опинитися в стані “ошуканого інвестора”. На його думку, нове оподаткування на первинному ринку фактично нівелює для покупця перевагу прийнятної ціни, натомість питання надійності захисту його інвестицій у житло, що буде зведене в майбутньому, також є достатньо дискусійним і поки що не перебиває мотивацію придбання квартири за більш низькою ціною. 

“Нові закони, як то 2518 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» і дотичний до нього 2600 “Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”, безперечно, встановлюють нові умови для роботи девелоперів у питанні захисту покупців та оподаткування, але поки що зарано говорити про їх позитивний ефект — як ці документи позначаться на планах і спроможності забудовників взагалі реалізовувати нові проєкти, залучаючи кошти громадян на стадії будівництва. Зміни в оподаткуванні — це зміни в ціноутворенні та прибутку, тому кількість потенційних інвесторів, за рахунок яких тримався первинний ринок, також значно скоротиться”, — вважає фахівець. 

Він наголосив, що у найближчі 3-6 місяців ситуація на первинному ринку житла залежатиме, в першу чергу, від перебігу війни та наявності попиту. Водночас забудовники докладатимуть максимальних зусиль, щоб завершити вже розпочаті житлові комплекси і виконати свої зобов’язання перед покупцями-інвесторами. 

“Найближчими місяцями девелопери намагатимуться завершити будівництво вже розпочатих об’єктів, згорнувши плани з будівництва нових ЖК. Водночас не варто очікувати стрімкого зростання попиту без залучення доступної і масової іпотеки. Без “ін’єкції” спеціальних державних програм з кредитування як девелоперів, так і покупців первинний ринок поновлюватиметься досить повільно”, — підсумував Володимир Семенцов.