У I кварталі 2023 року активні роботи ведуться лише у 30% новобудов

За підсумками I кварталу 2023 року лише в 30% новобудов, зведення яких почалося ще до повномасштабного вторгнення, тривають активні будівельні роботи.

Про це розповів Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development. 

За його словами, на даний час переважна більшість об’єктів (близько 80%), в яких тривають роботи, перебувають на високих стадіях готовності — понад 60-70% і вище. Водночас близько 20% — це нові житлові комплекси, старт яких розпочався з другої половини 2022 року.

Як зазначив експерт, найбільша активність на будмайданчиках фіксується в обласних центрах на заході країни та в Києві — 35% і 30% відповідно від загальної кількості об'єктів, що зводяться. В Одесі, Дніпрі та Харкові частка “активного будівництва” становить 12%, 10% і 7% відповідно. Решта об'єктів (близько 6%) зводяться в інших обласних центрах, зокрема Житомирі, Вінниці, Полтаві, Черкасах тощо.

Фахівець звернув увагу на те, що за останні 2 місяці цінова ситуація на первинному ринку житла залишається досить стабільною: номінальні ціни зросли в середньому на 1-1,3% в гривневому еквіваленті. Головними факторами, що формують цінову політику забудовників у 2023 році, експерт вважає: 

1. стабілізацію в економіці країни за рахунок значної макрофінансової допомоги країн-партнерів
2. приборкану інфляцію, що за січень-лютий склала лише 1,5%
3. відносну стабільність в енергосистемі України

“Більшість вітчизняних виробників будівельних матеріалів поступово поновлюють свою роботу, зокрема це стосується бетонних заводів. Розуміємо, що цей фактор позитивно впливає як на забезпечення будмайданчиків необхідними матеріалами, так і на цінову ситуацію: виробники, чудово усвідомлюючи наявні воєнні обставини, впроваджують досить гнучку, лояльну систему ціноутворення, тримаючи ціни в адекватних межах”, - підкреслив він.

Що стосується попиту, то, за даними Володимира Семенцова, після відносної нормалізації енергосистеми України та з настанням весни на ринку помітне незначне пожвавлення.

“Переважна більшість покупців (близько 70%) зацікавлена в придбанні квартир на завершальних стадіях будівництва у відносно безпечних західних регіонах України”, — зазначив фахівець.

Водночас експерт зауважив, що рівень попиту на новобудови досі вкрай низький і становить до 40% від рівня лютого 2022 року. 

"Програма доступного кредитування  "єОселя", на жаль, на даний час поки себе не виправдала. Адже кількість схвалених кредитів від жовтня 2022 року становить лише 0,5% (з понад 46 тис. заявок), а  на первинний ринок припадає взагалі лише кілька десятків угод. Проте за певного вдосконалення цієї програми (насамперед йдеться про механізми ухвалення рішень про надання кредиту та відповідного фінансування) вона може суттєво збільшити кількість угод на ринку нерухомості, з яких щонайменше 10% може припасти на первинний ринок”, — наголосив Володимир Семенцов.

За його словами, наразі забудовники досі пропонують реальним покупцям суттєві знижки — від 10% до 25%, розмір яких залежить від стадії готовності того чи іншого об'єкта, собівартості будівництва, регіону, локації, наявних фінансових можливостей девелопера продовжувати будівництво без прив'язки до рівня продажів. 

Однак, на його думку, у найближчі 2 місяці рівень попиту навряд чи суттєво зросте. Саме стільки часу потрібно, щоб запрацював Закон 2923-IX “Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України”, який впроваджує майнові сертифікати, що матимуть вільний обіг та можуть бути використані громадянами для придбання житла на первинному ринку.

“За оптимальних умов Закон про компенсацію зруйнованого житла потенційно збільшить попит на первинному ринку на 10-15%. Водночас, щоб сертифікати стали дієвими і громадяни почали їх масово вкладали саме у первинний ринок житла, потрібно, щоб запрацювали передбачені механізми отримання компенсації: багато що залежить від ефективності роботи комісій, що ухвалюватимуть рішення про компенсацію, справедливий механізм оцінки пошкодженого чи зруйнованого житла, а також, що найголовніше, — відповідні кошти в держбюджеті для фінансування цього закону”, — підкреслив фахівець.

Володимир Семенцов також звернув увагу на те, що за останні 3 місяці почастішали випадки різноманітних скандалів, пов’язаних із забудовниками або ж земельними питаннями. При цьому, як вказав фахівець, на тлі неоднозначних будівництв, що вимагають більш ретельного вивчення та аналізу, активізувалися й шахраї, що безпідставно, навіть всупереч здоровому глузду, намагаються “розхитати” будь-яке законне будівництво.

Він звернув увагу на те, що випадки тиску шахраїв на забудовників спостерігаються майже в усіх містах, де поновилося будівництво, зокрема в Києві, Івано-Франківську, Харкові, Одесі. Семенцов наголосив, що на даний час це лише точкові випадки, але поки не запрацював закон, що фактично завершить містобудівну реформу, перевівши всі процедури в “цифру”, зробивши весь процес прозорим, унеможлививши “людський фактор” при ухваленні рішень про будівництво (особливо це стосується обласних центрів), у здирників є всі важелі тиску не лише на забудовників, а й на суспільство.

“На місцевому рівні, поки не завершена цифровізація процесу будівництва житла, у здирників фактично залишився останній шанс щось “заробити”. Але вони як явище на ринку значно псують інвестиційний клімат не лише в галузі, а й загалом в країні”, — вважає експерт.

Він стверджує, що більшість “активних” шахраїв — це переважно колишні депутати та посадовці всіх рівнів, що використовують наявний адміністративний ресурс чи службове становище, створюючи штучні перешкоди для бізнесу. 

“Такі “ділки” свідомо паплюжать факти та вдало маніпулюють громадською думкою з метою заробити на “вирішенні питання” будівництва. За інформацією учасників ринку, шахраї намагаються здерти з девелоперів від $40 тис.  до $100 тис. . Поява здирників фіксується майже на всіх нових об’єктах. Через те, що обсяг “живих” об’єктів катастрофічно малий, вони не гребують навіть законними реконструкціями невеликих об’єктів та адмінбудівель”, — розповів фахівець. 

Володимир Семенцов нагадав, що дещо схожі ситуації уже виникали в країні, зокрема після Помаранчевої революції, на початку війни у 2014 році, тобто на тлі глобальних змін в країні. На його думку, шахраї намагаються скористатися тим, що справжні активісти вже давно боронять країну на фронті і доля деяких із них склалася трагічно. 

“В умовах війни репутаційні ризики забудовників значно зросли. Тому деякі компанії схильні не виносити питання тиску шахраїв у публічну площину, навіть якщо їхнє будівництво є цілком законним. Однак, на мій погляд, таким випадкам потрібен викривальний розголос зі зверненнями до прокуратури, поліції тощо. Для девелоперів потрібна зміна менталітету, інакше розвивати первинний ринок буде вкрай складно”, — підкреслив експерт.

Він переконаний, що зараз необхідно сфокусуватися не тільки на завершенні містобудівної реформи, а й на трансформації свідомості і дотриманні суспільного договору, коли наявність усієї дозвільної документації унеможливлює випадки здирництва. 

“Замість “презумпції вини” має запрацювати принцип “зеленого світла”, коли всі інстанції будуть максимально налаштовані на створення сприятливого регіонального інвестиційного клімату. Це єдиний шлях для притоку інвестицій в нашу економіку”, — резюмував Володимир Семенцов.